Ustawa z 5 lipca br. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwana potocznie „lex deweloper”, miała zrewolucjonizować rynek mieszkaniowy w Polsce. Jej podstawowym celem było stworzenie rozwiązań prawnych, które pozwoliłyby dużo szybciej i prościej niż w tradycyjnym procesie budowlanym zrealizować inwestycję mieszkaniową. Jednocześnie ustawodawca postawił jeden warunek – musi ona mieć charakter kompleksowy, a więc zapewniać nie tylko mieszkania, ale również całą infrastrukturę towarzyszącą – taką, jak szkoły, przedszkola, sklepy, dostęp do komunikacji, itp. Niestety ustawodawca nie wziął pod uwagę obaw samorządów, że tak daleko idące ułatwienia dla deweloperów mogą zaburzyć prowadzenie w miastach spójnej polityki przestrzennej. W związku z tym samorządy postanowiły storpedować plany inwestorów wykorzystując w tym celu instrument przekazany im przez ustawodawcę dla lepszej współpracy z deweloperami – możliwość ustanowienia lokalnych standardów urbanistycznych.
Lokalne standardy urbanistyczne. Co to takiego?
W przedmiotowej ustawie prawodawca jasno określił, jakie warunki musi spełniać nowopowstałe osiedle w zakresie dostępu do infrastruktury towarzyszącej, zwłaszcza w kwestii odległości mieszkań od sklepów, szkół, czy przystanków komunikacji. Jednocześnie inwestor może sam wybudować całą infrastrukturę towarzyszącą (co oczywiście jest niezwykle drogim i skomplikowanym zadaniem), bądź skorzystać z już istniejących rozwiązań. I tu pojawia się problem. Otóż prawodawca stworzył możliwość modyfikacji przez samorządy reguł dostępności infrastruktury towarzyszącej w akcie prawa miejscowego, zwanym „lokalnymi standardami urbanistycznymi”. Porównując jego możliwy zakres, trzeba uznać, że – jak na polskie warunki – ustawodawca dał bardzo duże możliwości samorządom. Mogą one aż o 50% złagodzić bądź zaostrzyć wymagania ustawowe, a ponadto określić ilość miejsc parkingowych, jakie mają znaleźć się na nowym osiedlu, czy konieczność zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej.
Z uzasadnienia ustawy jednoznacznie wynika, że zamiarem ustawodawcy było zredukowanie budowy tzw. „dzielnic sypialnych”, spełniających jedynie funkcje mieszkaniowe, a niegwarantujących dostępu do podstawowej infrastruktury. Rzeczywiście w Polsce istnieje problem budowy osiedli, których mieszkańcy są skazani na wycieczki do miasta – nie raz jedynie własnymi pojazdami – w celu załatwienia nawet najprostszych spraw, jak drobne zakupy, nie mówiąc już o potrzebie korzystania ze szkół, czy przedszkoli. Często miasta nie nadążają za własnym rozwojem i nie są w stanie zapewnić mieszkańcom nowych dzielnic nawet podstawowej komunikacji. Jednak trudno uznać, że sposobem na rozwiązanie tych problemów jest umożliwienie budowania osiedli właściwie poza obowiązującymi regułami, określonymi np. w planie miejscowym, czy niezwykle popularnej decyzji o warunkach zabudowy.
Samorządy są pełne obaw i blokują „lex deweloper”
Z analizy sposobu, w jaki władze samorządowe podchodzą do uchwalania lokalnych standardów urbanistycznych, jasno wynika, że po prostu nie chcą dopuścić do stosowania lex deweloper. Zresztą tego typu intencje nie są specjalnie skrywane. W przypadku Piaseczna, czy Konstancina-Jeziornej przedstawiciele samorządów informowali w mediach, że celem ustaw jest uniemożliwienie realizacji inwestycji w myśl nowych przepisów, a jedynie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podobne deklaracje składały władze Poznania, które w uzasadnieniu do swojej uchwały wprost wskazały, że zastosowanie parametrów ustawowych mogłoby doprowadzić do zaburzenia „spójności ustaleń polityki przestrzennej” miasta.
Właściwie we wszystkich samorządach, które nie zgadzają się na lex deweloper mechanizm jest podobny – lokalne standardy urbanistyczne przewidują bardzo trudne, albo wręcz niemożliwe do spełnienia obostrzenia, najczęściej w kwestii ilości miejsc parkingowych, czy dostępności do szkół. Przykładowo w Poznaniu uchwała nakłada obowiązek zapewnienia co najmniej dwóch miejsc parkingowych w zabudowie wielorodzinnej oraz aż trzech w jednorodzinnej, natomiast w Konstancinie 2,5 miejsca na lokal mieszkalny oraz trzy na każde rozpoczęte 100m2 powierzchni przeznaczonej na działalność usługową i handlową, a także co najmniej jedno miejsce dla rowerów na każde 100m2 inwestycji. Podobne plany mają samorządy Łodzi i Warszawy. W ślad dużych miast podążają także mniejsze – np. Słupsk, a nawet gminy wiejskie. W Kobierzycach na Dolnym Śląsku rada gminy postanowiła, że lex deweloper może być stosowany jedynie w stosunku do budynków posiadających maksymalnie dwie kondygnacje naziemne, przy zapewnieniu co najmniej dwóch miejsc parkingowych na jeden lokal mieszkalny (przy zabudowie jedno i wielorodzinnej).
Czy lex deweloper pozostanie martwym prawem?
Jeżeli taki trend w lokalnym prawodawstwie się utrzyma, lex deweloper może pozostać martwym prawem. Oczywiście wiele z obaw samorządowców jest uzasadnionych, zwłaszcza w zakresie realizacji inwestycji sprzecznych z postanowieniami miejscowego planu. Jednak biorąc pod uwagę fakt, że uchwalenie tego aktu to skomplikowany i kosztowny proces, samorządowcy zyskali możliwość prostszego ustalenia podstawowych założeń lokalnej polityki przestrzennej, przy jednoczesnym zachęceniu deweloperów do inwestycji. Z drugiej strony oczywiste jest, że decydując się taki krok standardy urbanistyczne musiałby bardzo dobrze wpisywać się w założenia lokalnej polityki przestrzennej. To z kolei w praktyce mogłoby oznaczać, że lex deweloper nie daje specjalnych ułatwień dla realizacji inwestycji mieszkaniowych. W związku z tym wydaje się, że uchwalanie kolejnych „specustaw” jest po prostu bezsensowne – zawsze będą one stanowić rozwiązanie doraźne. Polski rynek nieruchomości potrzebuje rozwiązań kompleksowych, a nie kolejnych wyjątków od reguł, które jedynie pogłębiają chaos prawny i urbanistyczny.