Fakty i mity o świadectwie energetycznym. Co musisz o nim wiedzieć?

Od prawie roku obowiązują nowe zasady dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej (świadectw energetycznych). Ich wprowadzeniu towarzyszyło spore zamieszanie, ponieważ wiele osób obwiało się, że każdy budynek i każde mieszkanie w Polsce będzie musiało takie świadectwo posiadać. Nie jest to prawda. Odpowiadamy na pytanie, które nieruchomości faktycznie muszą je mieć i dlaczego cały czas pojawiają się głosy, że świadectwa energetyczne to fikcja.

Świadectwo energetyczne. Co to jest?

Świadectwo energetyczne (a mówiąc precyzyjniej – świadectwo charakterystyki energetycznej) to dokument który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub jego części. Uwzględnia się energię potrzebną do ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej i chłodzenia. Zaś w przypadku budynków niemieszkalnych – również oświetlenia.

Sporządzanie świadectw charakterystyki energetycznej nie jest nowym wymogiem. Pierwsze zapisy dotyczące tej kwestii umieszczono w prawie budowlanym. W 2015 r. znalazły się w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków (UCHEB). Pod koniec kwietnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja UCHEB. Wprowadzono również kilka zmian ustawie Prawo budowlane. Nowelizacja zaostrzyła nieco obowiązujące reguły (np. nakładając na notariuszy obowiązek odnotowywania faktu przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej, a w przypadku jego nieprzekazania – pouczenia o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku). Ustawa rozszerzyła również obowiązek posiadania świadectwa na nowe, oddawane do użytku obiekty budowlane. Nadal jednak świadectwo energetyczne nieruchomości wymagane jest tylko w niektórych sytuacjach.

Kiedy trzeba mieć świadectwo charakterystyki energetycznej?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami świadectwo energetyczne trzeba przekazać nabywcy lub najemcy w momencie gdy budynek, część budynku lub lokal jest:

• zbywany na podstawie umowy sprzedaży,
• zbywany na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• wynajmowany.

Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest obowiązkowe, jeśli budynek lub lokal wykorzystywany jest na własny użytek, tzn. właściciel nie zamierza go sprzedawać czy wynajmować.

Od 28 kwietnia 2023 r. świadectwo charakterystyki energetycznej muszą mieć także nowe budynki i lokale. Od tej daty inwestorzy składający zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub składający wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie muszą do nich załączyć to świadectwo energetyczne. Z obowiązku tego wyłączone są domy do 70 mkw. wybudowane do własnych celów mieszkaniowych.

Świadectwo charakterystyki energetycznej. Jakich obiektów budowlanych nie obejmuje?

Oprócz wspomnianych wyżej domów o powierzchni do 70 m kw. wzniesionych dla własnych celów mieszkaniowych, z obowiązku sporządzania świadectw zwolnieni są inwestorzy/właściciele budynków:

• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m kw.;
• mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
• podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• używanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
• przemysłowych oraz gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
• gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).

Kto wystawia świadectwo charakterystyki energetycznej?

Do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej uprawnione są osoby wpisane do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Wykaz dostępny jest na stronie https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych. Jest to zakładka na stronie Rejestru charakterystyki energetycznej budynków prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej zleca:

• właściciel lub zarządca budynku (w przypadku sprzedaży lub najmu),
• osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (w przypadku zbycia tego prawa lub najmu lokalu),
• osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (w przypadku najmu lokalu),
• inwestor (przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie).

Świadectwo energetyczne mieszkania vs. całego budynku

Jak czytamy w wyjaśnieniach publikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii, w przypadku gdy sprzedaż/najem dotyczy budynku, należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. Jeśli sprzedaż/najem dotyczy części budynku (lokalu), należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej części budynku. To jedna z różnic między świadectwem energetycznym a okresowymi kontrolami systemu ogrzewania i klimatyzacji. Co do zasady te drugie przeprowadza się tylko w odniesieniu do całych budynków.

Jak długo jest ważne świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia. Ten okres może ulec skróceniu, jeżeli zostaną przeprowadzone roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których zmianie ulegnie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku (np. wymiana okien, wymiana źródła ciepła, docieplenie budynku). Wtedy dla budynku lub części budynku należy sporządzić nowe świadectwo.

Kary za brak świadectwa energetycznego

Jak już zostało wspomniane, zarówno osoby sprzedające, jak i wynajmujące budynek lub jego część, mają obowiązek przedstawienia najemcy lub nabywcy świadectwo energetyczne budynku lub jego części, którego dotyczy umowa. W przypadku sprzedaży ten fakt powinien zostać odnotowany w akcie notarialnym. Za niespełnienie tego obowiązku grozi kara grzywny. Nabywca lub najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

Czy świadectwa energetyczne to fikcja?

Część prawników i analityków rynku nieruchomości zwraca uwagę, że dziś system świadectw energetycznych w znacznej mierze pozostaje fikcją. Eksperci ostrzegali przed tym już w momencie wchodzenia w życie nowelizacji z 2023 r. Zwracali uwagę m.in. na brak zasad dotyczących egzekwowania kar zapisanych w ustawie. "Nie sadzę, by każdy właściciel nieruchomości przejął się obowiązkami wynikającymi z nowelizacji. Nikt przecież nie zabroni mu sprzedać czy wynająć nieruchomości pomimo braku świadectwa. Przepis będzie fikcją, bo przecież strona transakcji będzie zależeć by szybko i skutecznie "dobić targu" i nie tracić czasu na zbieranie dodatkowych papierków" - powiedział dla portalu Prawo.pl.

O tym, że system wystawiania świadectw energetycznych w sporej części pozostaje fikcją, mówili też prawnicy, z którym Prawo.pl rozmawiało kilka miesięcy po wejściu w życie nowelizacji. Zwrócili oni również uwagę na jeszcze jedną kwestię – handel świadectwami energetycznymi przez internet. To świadectwa wystawiane są bez wizji budynku czy lokalu oraz bez zapoznania się z jego dokumentacją techniczną. Rzeczywiście, w sieci można znaleźć sporo tego typu ogłoszeń. Oferty, na które my trafiliśmy zaczynały się od niespełna 260 zł za świadectwo energetyczne mieszkania.

"Niestety wiele podmiotów uczyniło sobie z tego źródło szybkiego zarobku i dziś właściwie możemy kupić sobie taki certyfikat energetyczny bez wychodzenia z domu i spotykania się z ekspertem uprawnionym do jego sporządzania, tak samo jak możemy uzyskać receptę bez zbadania nas przez lekarza" – powiedziała dla Prawo.pl dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Kania, Stachura, Toś.