Przepisy o patodeweloperce miały być od 1 kwietnia. Jest opóźnienie. Winne place zabaw?

Zmiany w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zwane też przepisami o patodeweloperce, miały wejść w życie 1 kwietnia 2024 roku. Tak się jednak nie stanie. Nowy termin nie jest jeszcze znany.

Co miało się zmienić w patodeweloperce od kwietnia?

1 kwietnia 2024 roku miało wejść w życie Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 roku zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jakie zmiany miały zostać wprowadzone?

Między innymi rozporządzenie zakłada, że każdy lokal w nowo projektowanych budynkach powinien mieć powierzchnię użytkową wielkości co najmniej 25 metrów kwadratowych. Mniejsze lokale byłby możliwe w przypadku, gdy znajdowałyby się na pierwszej lub drugiej kondygnacji budynku, a dostęp do nich byłby możliwy bezpośrednio z zewnątrz.

Ponadto określona została nowa odległość między budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym o wysokości ponad 4 kondygnacji a granicą działki. Miałaby ona wynosić 5 metrów – aktualnie są to 3 metry w przypadku ścian bez okien i drzwi oraz 4 metry dla ścian z oknami lub drzwiami.

W projektach budynków mieszkalnych wielorodzinnych mają się też obowiązkowo pojawiać pomieszczenia gospodarcze o powierzchni co najmniej 15 metrów kwadratowych. Miałyby one służyć mieszkańcom, na przykład do przechowywania rowerów.

W przepisach o patodeweloperce mowa jest również o miejscach postojowych. Mają być one racjonalnie zaplanowane. Miejsca dla osób z niepełnosprawnością mają stanowić 6 proc. wszystkich miejsc parkingowych. Dzisiaj wygląda to tak, że deweloperzy często obchodzą przepisy, projektując same miejsca dla osób z niepełnosprawnością.

Nowe przepisy zakładają również więcej zieleni – jeżeli działka ma ponad 1000 metrów kwadratowych i ma być to publiczny plac, to co najmniej 20 proc. tego terenu ma być biologicznie czynna.

Zmiany w rozporządzeniu regulują także kwestię odpowiednich przegród między balkonami. Jeżeli na jednej balkonowej płycie jest więcej niż jeden balkon, to muszą one być rozdzielone przegrodą o wysokości co najmniej 2,2 metra oraz szerokości co najmniej takiej samej jak szerokość balkonu. Jeśli balkon jest szerszy niż 2 metry, to szerokość przegrody ma wynosić minimalnie 2 metry. Przegroda powinna być przyciemniona, aby mieszkańcy lokalu mieli poczucie, że są odizolowani.

Dlaczego zmiany w przepisach o patodeweloperce nie zostaną wprowadzone?

W czwartek w Sejmie na pytania posłów odpowiadał Krzysztof Kukucki. Jak informuje PAP, przekazał, że minister Krzysztof Hetman zgodnie z apelami samorządów zdecydował się na to, aby nie wprowadzać rozporządzenia w życie 1 kwietnia 2024 roku, ale w terminie późniejszy.

Nowy termin nie jest jeszcze znany. Jak powiedział Kukucki cytowany przez PAP: "Aktualnie ministerstwo analizuje, jaki będzie optymalny termin, aby wdrożyć te dobre przepisy, ale jednocześnie, żeby środowisko samorządowe było przekonane, że to jest optymalny moment. […] Na pewno to jest kwestia nie więcej niż kilku miesięcy".

"Dziennik Gazeta Prawna" informuje, że pod uwagę brane są dwie możliwości, czyli wejście w życie rozporządzenia albo przed wakacjami, albo tuż po nich. Kukucki wskazuje, że pod uwagę brany jest czerwiec lub wrzesień, "na pewno nic dalej" – mówi.

Jak wskazuje portal Prawo.plsamorządy obawiały się tego, że zmiana przepisów o patodeweloperce sprawi, że urzędy będą przepełnione, a wnioski z pośpiechu wypełniane niedokładnie – co będzie generowało dużo poprawek. Ponadto samorządy, eksperci i inwestorzy uważają, że wprowadzenie tych przepisów już w kwietniu sprawić może paraliż inwestycyjny, ponieważ konieczne jest przeprojektowanie wielu inwestycji.

Branża chce zmian w rozporządzeniu – "winne" place zabaw

Jak podaje "Dziennik Gazeta Prawna", choć termin wejścia w życie rozporządzenia został przesunięty, to nie są planowane zmiany w jego treści. To z kolei jest problemem dla deweloperów – domagają się oni zmiany w przepisach dotyczących placów zabaw. Ich zdaniem może to być blokada dla wielu inwestycji, a ponadto – powód wyższych cen mieszkań.

Wzór z rozporządzenia wskazuje, że place zabaw powinny zajmować ok. 5 proc. działki i należy je zapewnić przy wszystkich nowych blokach. Ponadto, jak wskazuje par. 40 ust. 2: "Nasłonecznienie placu zabaw dla dzieci powinno wynosić co najmniej 4 godziny, liczone w dniach równonocy, w godzinach 10.00–16.00. W zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się nasłonecznienie nie krótsze niż 2 godziny".

Przepisy dotyczące nasłonecznienia i plany miejscowe mogą więc sprawić, według deweloperów, że powierzchnia zabudowy będzie nawet 30 proc. mniejsza – a to może oznaczać anulowanie inwestycji, która nie będzie możliwa do wykonania.

W wypowiedzi dla "Dziennika Gazety Prawnej" Maciej Wendzel, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, prezes Soho Development Homes & More, podkreśla, że przepisy są wadliwe, ponieważ próbowano w nich zaradzić nadużywaniu przez niektórych deweloperów przepisów, a "[w] zamian dostajemy mniej, ale droższych mieszkań i niewielki plac zabaw o powierzchni 50–150 metrów kwadratowych". W przypadku bowiem działki w centrum dużego miasta o wartości 50 mln zł, ograniczenie takie będzie kosztowało 15 mln zł.