Górski: Państwo zacznie kształtować ceny nieruchomości [WYWIAD]

30 kwietnia 2016 r. w życie wchodzi rządowa ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. W jakiej rzeczywistości budzą się inwestujący w grunty rolne?

W rzeczywistości, która nie pozwala im na nabycie takich nieruchomości. Projektowane rozwiązania i wprowadzana całkowicie uznaniowa zgoda prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na sprzedaż gruntów rolnych nierolnikowi może doprowadzić do stagnacji na rynku. Moim zdaniem to jednak nie przyszli inwestorzy obudzą się 1 maja z największym bólem głowy. Najwięcej stracą właściciele, a więc przede wszystkim rolnicy, a także wierzyciele hipoteczni, wskutek znacznego spadku cen ziemi rolnej. Oczywistym jest także, że projektowane zmiany odbiją się na kondycji polskiej gospodarki. Przy założeniu, że w Polsce jest ponad 19 mln ha użytków rolnych, wartość polskiej ziemi rolnej można szacować na prawie 600 mld złotych. Należy się spodziewać, że w nowej rzeczywistości kilkaset miliardów złotych może po prostu wyparować.

Ale Polska nie jest jedynym krajem, który wprowadza ograniczenia w zakresie sprzedaży gruntów rolnych. Takie funkcjonują już w większości krajów UE.

Zgadza się. Gdyby jednak skorzystać z rozwiązań, o których mówi projektodawca w uzasadnieniu do ustawy, a więc np. pomysłów duńskich, ryzyko paraliżu rynku nieruchomości zostałoby wyeliminowane. Tam bowiem nabywca ziemi rolnej musi mieć prawo stałego pobytu, nie może być właścicielem nieruchomości rolnej poza granicami, a także musi się zobowiązać, że w ciągu 6 miesięcy osiedli się na stałe w Danii. Takie rozwiązanie w sposób wystarczający mogłoby przeciwdziałać skupowaniu ziemi rolnej przez cudzoziemców. Z kolei w Niemczech odpowiednik ANR, choć posiada prawo pierwokupu gruntów - z którego często korzysta - jest także aktywnym inwestorem. Po nabyciu nieruchomości nie gromadzi ich w swym zasobie, a sprzedaje w drodze przetargów. Forma przetargu umożliwia mu natomiast wpływ na to, kto stanie się nabywcą. W konfrontacji z tym rozwiązaniem jeszcze bardziej absurdalne wydaje mi się 5-letnie zamrożenie sprzedaży ziemi rolnej z państwowego zasobu. Jeżeli ustawodawca chciał przeciwdziałać spekulacyjnemu nabyciu ziemi rolnej mógł po prostu wprowadzić wysokie opodatkowanie sprzedaży takich nieruchomości przez pewien czas od ich nabycia.

A co z kupowaniem ziemi np. tzw. słupa?

Wyeliminowanie nabywania ziemi rolnej przez podstawione osoby można było osiągnąć np. przez kontrolę źródeł finansowania zakupu. Byłby to z pewnością mniej drastyczne rozwiązanie, niż wprowadzenie, kuriozalnego, 10-letniego obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego.

W ustawie znalazł się zapis, który nakazuje Agencji – w przypadku niewyrażenia zgody na danego kontrahenta – kupno ziemi, której sprzedaż zablokowała. To rozwiązanie nie uspokoi tych, którzy nabyli działki pod inwestycje i będą chcieli je zbyć, gdy ustawa zacznie już obowiązywać?

Mnie by nie uspokoiło. Nie wiadomo bowiem, za jaką cenę ANR dokona odkupu. Wartość działki zostanie przecież oszacowana zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie musi zatem wcale być równoznaczna z kwotą, na jaką umówimy się z nabywcą. Wartość nieruchomości zostanie de facto narzucona przez państwo.

Wyceny będzie dokonywać biegły rzeczoznawca. Skąd zatem wniosek, że to państwo narzucać będzie ceny?

Z wprowadzanego mechanizmu. Ustawa doprowadzi do znacznego spadku wartości nieruchomości. Musi się tak stać, skoro tą regulacją znacznie ograniczany jest krąg potencjalnych nabywców nieruchomości rolnych. Tym samym to państwo zacznie kształtować ceny na rynku. To, że wycen dokonywać będzie biegły, niczego nie zmieni. Oszacowywać będzie bowiem wartość działek, które po 30 kwietnia zdecydowanie potanieją.

Co zatem radzi pan osobom, które kupiły ziemię jako lokatę kapitału?

Rozwiązania są dwa. Albo szybka – jeszcze przed majem – sprzedaż, ceny bowiem wzrosły, albo wstrzymanie się z transakcją do momentu, kiedy sprzedaż ziemi rolnej zostanie odblokowana.

Inwestorzy mają czekać do 2021 roku, do czasu uwolnienia sprzedaży państwowej ziemi?

Niekoniecznie. Wydaje mi się, że rynek nieruchomości zostanie uwolniony wcześniej. Ze względu na to, że wprowadzana ustawa jest tak nieracjonalna i tak głęboko narusza Konstytucję i polski traktat akcesyjny – jest duża szansa, że prawo szybciej się zmieni.

Do tego czasu ANR może jednak zgromadzić duży bank gruntów. Istnieje ryzyko, że po 3, 4 latach agencja zacznie rozdawać karty na rynku nieruchomości?

Oczywiście. Moim zdaniem w tym jest ukryty cel nowelizacji. ANR będzie miała podstawy prawne do tego, aby być spekulacyjnym monopolistą w obrocie ziemią rolną. Proszę zauważyć, że oprócz absolutnego prawa pierwokupu, Agencja będzie uprawniona do przypominającego wywłaszczenie przymusowego odkupu ziemi rolnej niemal w każdym przypadku przejścia prawa własności. Jeżeli do tego dołożymy głęboki spadek cen ziemi rolnej w związku z drastycznym, ustawowym ograniczeniem popytu, to okaże się, że ANR będzie mogła zbudować potężny zasób ziemi po zaniżonych cenach. Należy się spodziewać, że leżące w gestii ustawodawcy odblokowanie obrotu spowoduje kilkukrotny wzrost wartości tych gruntów, a tym samym pomnożenie majątku Skarbu Państwa kosztem prywatnych właścicieli nieruchomości rolnych.

Ustawa mówi, że do postępowań dotyczących nabycia prywatnych nieruchomości rolnych niezakończonych do dnia jej wejścia w życie stosuje się przepisy dotychczasowe. Czy zatem zawarcie ustawy przedwstępnej chroni przed wprowadzanymi ograniczeniami?

Niestety nie. W mojej ocenie ten przepis odnosić należy do postępowań dotyczących zasiedzenia, postępowań spadkowych czy egzekucji nieruchomości. Umowa przedwstępna nie jest – z prawnego punktu widzenia – żadnym postępowaniem. To tylko element transakcji. Osoby, które zawarły umowy przedwstępne, które nie zostaną sfinalizowane do 30 kwietnia, stosować zatem będą musiały nowe regulacje.

A jak pan ocenia wyłączenie spod restrykcji nieruchomości, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy przeznaczone już zostały na cele inne niż rolne?

To dobre rozwiązanie wykluczające wiele potencjalnych wątpliwości. Nie widzę jednak powodu, dla którego ma ono zastosowanie jedynie do nieruchomości objętymi warunkami zabudowy, które stały się ostateczne przed dniem wejścia w życie ustawy. Skoro nieruchomość przeznaczona w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego nie jest uznawana za rolną, o ile jest przeznaczona na inną funkcję i nie podpada pod projektowane ograniczenia to tak samo powinna być traktowana nieruchomość objęta warunkami zabudowy, bez względu na to kiedy decyzja została wydana.