Rządowa ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw po brawurowym uchwaleniu przez parlament czeka już tylko na podpis prezydenta. Na jej mocy z dniem 30 kwietnia 2016 r. dojdzie do zamrożenia na 5 lat sprzedaży państwowej ziemi rolnej.

Prezent od senatorów

Właściciele gruntów rolnych muszą przygotować się na niemały wstrząs. Bez zgody prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych większy kawałek ziemi rolnej będą mogli sprzedać – co do zasady – jedynie rolnikowi indywidualnemu. Chyba że skorzystają z pozostawionej przez parlamentarzystów furtki. Wtedy ziemię będą mogli zbyć komukolwiek.

Jak to możliwe?

Projektodawcy, próbując zabezpieczyć się przed obejściem przepisów, stworzyli m.in. regulacje dotyczące spółek prawa handlowego. W założeniu miały one umożliwić m.in. stopniowe odbieranie ziemi rolnej podmiotom zagranicznym, które nabyły ją na słupa. Na mocy nowych regulacji Agencji Nieruchomości Rolnych ma po 30 kwietnia przysługiwać prawo pierwokupu akcji lub udziałów w spółkach prawa handlowego, które są posiadaczami nieruchomości rolnych. Z tego prawa ANR skorzystać będzie mogła również w razie nabycia udziałów w drodze innej niż umowa sprzedaży. Również w przypadku zmian właścicielskich w spółkach osobowych, posiadających w swych zasobach grunty, agencja będzie miała prawo nabycia tych działek.

Szkopuł jednak w tym, że ANR będzie mogła ingerować wyłącznie w transakcje dotyczące udziałów lub akcji w spółkach, które mają w majątku nieruchomości rolne. Przed jej ingerencją zabezpieczy natomiast prosta konstrukcja matrioszki.

– Poza zakresem nowej regulacji pozostają udziały i akcje w spółkach, które są udziałowcami lub akcjonariuszami w spółkach posiadających nieruchomości rolne – przyznaje adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

To zaś daje ogromne pole do popisu. Zwracał na to zresztą uwagę senator Jerzy Czerwiński (PiS) podczas posiedzenia Senatu. Wskazywał, że konstrukcja przepisów nie jest szczęśliwa i umożliwia obejście ustawy poprzez utworzenie spółki dominującej nad spółką, która ma nieruchomość rolną.

– Aby wyłączyć prawo pierwokupu agencji, udziałowiec, który ma udziały w spółce posiadającej nieruchomość rolną, może założyć spółkę, gdzie obejmie 100 proc. udziałów, i przenieść do niej swoje udziały w spółce z nieruchomością rolną – wyjaśnia mecenas Woźniakowska-Dębiec.

Jak dodaje, poprzez nabycie 100 proc. udziałów dochodzi de facto do nabycia majątku i przedsiębiorstwa spółki.

– Utworzenie takiej struktury powiązań kapitałowych daje możliwość oddziaływania właścicielskiego na spółkę, w której majątku znajdują się nieruchomości rolne, i jednocześnie pozwala pośrednio obracać udziałami w niej bez ograniczeń – zaznacza.

Sprzedaż spółki matki

W efekcie ustawa nie obejmie swoimi restrykcjami sytuacji, w której spółka A (będąca właścicielem nieruchomości) będzie spółką zależną od spółki B, która zostanie zbyta. Przy takiej konstrukcji sprzedaż udziałów spółki B umożliwi bowiem przeniesienie gruntów rolnych na dowolnego nabywcę.

– Proszę zauważyć, że wtedy zmienia się faktyczny właściciel, dysponent nieruchomości, ale nie mamy tutaj do czynienia z przekazaniem nieruchomości, ze zbyciem nieruchomości, z próbą przynajmniej zbycia nieruchomości, tylko następuje obrót akcjami spółki, a nie obrót nieruchomością – mówił w izbie wyższej parlamentu senator Czerwiński.

Wniósł on poprawki, które zablokowałyby stosowanie takiego manewru. Na ich mocy agencji miałoby przysługiwać prawo pierwokupu nie tylko udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, lecz także w będącej „bezpośrednio albo pośrednio” wspólnikiem w takim podmiocie. Propozycje przepadły jednak w głosowaniu. Otwarta została więc furtka dla wszystkich, którzy chcieliby wciąż mieć możliwość decydowania, komu i za ile sprzedadzą swoją własność.

– Należy jednak mieć na uwadze, że na założenie spółki w tym celu i przeniesienie do niej udziałów pozostał czas tylko do 30 kwietnia 2016 r. – podkreśla mecenas Woźniakowska-Dębiec.

Znajdzie się wyjście

Czy gdyby ustawa została poprawiona i wprowadzono by dla ANR prawo pierwokupu udziałów czy akcji również na kolejnych piętrach struktur korporacyjnych, jej obejście byłoby już niemożliwe?

– Tej ustawy nie da się uszczelnić – odpowiada adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

– Nie trzeba tworzyć wielopoziomowych struktur, aby udaremnić prawo pierwokupu udziałów, choćby poprzez ustanowienie na nich zastawu rejestrowego mającego zabezpieczyć wierzytelność o wartości przekraczającej znacznie wartość udziałów. Prawo pierwokupu nie przysługuje także na udziałach spółek zagranicznych, tak często dziś wykorzystywanych choćby ze względów podatkowych, które z kolei mogą być udziałowcami spółek, które są właścicielami nieruchomości rolnych – podkreśla.

Prawnik nie ukrywa, że poprzez sprzedaż udziałów można de facto sprzedać ziemię rolną bez ograniczeń przewidzianych w nowelizacji. Kontrola nad ich obrotem jest więc dla ustawodawcy bardzo kusząca.

– Wprowadzenie pierwokupu udziałów/akcji w spółkach, które są udziałowcami/akcjonariuszami spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych, doprowadziłoby do sytuacji, w której ANR miałaby nieograniczone prawo pierwokupu w stosunku do wszystkich gałęzi gospodarki, nie tylko w stosunku do ziemi rolnej – zauważa mec. Górski.

I proponuje ćwiczenie: spółka X jest właścicielem ziemi rolnej, a spółka Y jest udziałowcem spółki X. Oprócz tego spółka Y jest właścicielem kilku innych spółek, które prowadzą rozmaitą działalność – od branży deweloperskiej przez motoryzacyjną aż po IT.

– Wprowadzenie poszerzonego prawa pierwokupu udziałów spowodowałoby, że ANR przysługiwałoby prawo pierwokupu udziałów spółki Y, a tym samym przejęcie nie tylko spółki będącej właścicielem ziemi rolnej, ale także wszystkich pozostałych. Takie rozwiązanie uderzyłoby we wszelkie struktury holdingowe, a przecież celem ustawodawcy raczej nie powinno być przejmowanie spółek niezwiązanych z ziemią rolną – puentuje mecenas Górski. 

Etap legislacyjny

Ustawa czeka na podpis prezydenta