Ceny mieszkań w Polsce znowu wzrosły, a niektóre oferty w Warszawie osiągają poziom cen w Los Angeles. Według niektórych ekspertów, jest to skutek "testowania rynku" przez sprzedających. Ale nie tylko.
Wzrost cen mieszkań w Polsce może być spowodowany, zdaniem niektórych specjalistów, zapowiedzią uruchomienia nowego programu mieszkaniowego. Przypomina to efekt podobny do uruchomienia wcześniejszego programu - "Bezpieczny kredyt 2 proc.". O sprawie napisał portal money.pl.
Średnia cena mieszkania w centrum Warszawy osiągnęła już poziom 22 tys. zł za metr kwadratowy tym samym przewyższając średnie ceny z innych europejskich miast, takich jak np. Madryt w Hiszpanii. Niektóre mieszkania są też droższe niż w Los Angeles w Stanach Zjednoczonych.
Eksperci rynku nieruchomości w rozmowie z money.pl podkreślają, że niektóre ceny ofertowe mieszkań oderwały się od rzeczywistości.
Ceny mieszkań rosną szybciej niż wynagrodzenia
Jak wynika z analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego, od 2010 do 2019 roku zdolność sfinansowania własnego lokum pensją regularnie w Polsce rosła. Trend odwrócił się w 2019 roku.
Z analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika, że zdolność sfinansowania zakupu własnego mieszkania z przeciętnej pensji jest niższa niż przed wybuchem pandemii COVID-19 - w 2019 roku za średnie wynagrodzenie można było kupić prawie metr kwadratowy mieszkania (a dokładniej 0,98 mkw. mieszkania), a już w 2022 roku średnie wynagrodzenie pozwalało na zakup 0,88 metra kwadratowego mieszkania. "Od tego czasu przeciętne wynagrodzenie pozwala na zakup coraz mniejszej części metra kwadratowego mieszkania" - czytamy w raporcie.
Mieszkania w Polsce drożeją najszybciej w Europie
Polska jest liderem, jeśli chodzi o wzrost cen mieszkań. W czwartym kwartale 2023 roku mieszkania w naszym kraju były droższe aż o 13 proc. rok do roku. W całej Unii mieszkania nie drożały tak szybko jak w Polsce. W ciągu roku w niektórych europejskich krajach mieszkania staniały. Było tak m.in. w Luksemburgu (spadek cen o 14,4 proc.), Niemczech (o 7,1 proc.) i Finlandii (o 4,4 proc.). W innych krajach ceny mieszkań wzrosły. Była to m.in. Bułgaria (wzrost o 10,1 proc.) czy Chorwacja (9,5 proc.). Najwyższy wzrost odnotowała jednak Polska z wynikiem 13,0 proc.
Ceny mieszkań. Sprzedający "testują rynek"
Jak przyznaje w rozmowie z money.pl ekspert agencji Metrohouse Marcin Jańczuk, nowe oferty, które pojawiają się w bazie agencji mają wysokie ceny wywoławcze, ale szybko podlegają korekcie. Jego zdaniem, sprzedający w ten sposób "testują rynek". Jak to wygląda w praktyce?
Jeśli ktoś wystawia na sprzedaż mieszkanie za 700 tys. zł, ale inne podobne oferty znajdują nabywców za ok. 600 tys. zł, to sprzedający obniża cenę w kolejnych tygodniach do poziomu cen rynkowych. Kupujący nie interesują się "przestrzelonymi" ofertami.
Inaczej wygląda to na rynku pierwotnym, gdzie działają podmioty profesjonalne. Wielu deweloperów ustala ceny swoich nieruchomości na bazie zmiennych rynkowych i ma elastyczne podejście, przez co – jak mówi Jańczuk - szybciej reagują na to, co dzieje się na rynku.
Ceny na rynku wtórnym rosną szybciej niż na pierwotnym, ale...
Z kolei Marek Wielgo, ekspert serwisu RynekPierwotny.pl i Gethome.pl, przyznaje w rozmowie z money.pl, że ceny mieszkań na rynku wtórnym od dłuższego czasu rosną szybciej niż tych z rynku pierwotnego.
Zauważa przy tym, że na rynku wtórnym "prawdziwe szaleństwo" zaczęło się we wrześniu, po pojawieniu się "Bezpiecznego Kredytu 2 proc". "Sprzedający mieszkania z rynku wtórnego wykorzystywali fakt, że oferta deweloperów kurczyła się w szybkim tempie" – wyjaśnia.
Tym razem może być inaczej, ponieważ konkurencja na rynku nowych mieszkań rośnie. Jak podaje money.pl, z danych portalu RynekPierwotny.pl i Gethome.pl wynika, że na początku 2024 roku wzrosła aktywność inwestycyjna deweloperów w siedmiu największych miastach.
Ceny oderwały się od rzeczywistości? Rynek to zweryfikuje
Według Bartosza Turka, eksperta z HRE Investments, nowy program rządu nie będzie miał tak dużego wpływu na rynek jak "Bezpieczny Kredyt 2 proc." W jego opinii, konsekwencją tego programu nie będzie tak szybkie wykupienie oferty, jak miało to miejsce poprzednio. Nie tylko przeciętna dopłata ma być niższa. Zostanie też udzielonych mniej kredytów, a na dodatek będą obowiązywały progi dochodowe, które dodatkowo zawężą grono beneficjentów. Jego zdaniem, obecna sytuacja na rynku – windowania cen ofertowych - to raczej nerwowa reakcja związana z testowaniem możliwości nabywców. Jak podkreśla Turek, rynek to zweryfikuje.