Jeśli możliwości inwestycyjne zostały ograniczone, właściciel firmy ma prawo dochodzić od gminy wykupu nieruchomości lub odszkodowania. Musi przy tym pamiętać o krótszych terminach przedawnienia roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Przedsiębiorca, który na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stracił możliwość wykorzystania nieruchomości na cele gospodarcze lub możliwości te zostały w znacznym stopniu ograniczone, może dochodzić roszczeń od gminy. Z kolei w sytuacji gdy na skutek uchwalenia lub zmiany planu dojdzie do podwyższenia wartości nieruchomości – gmina może żądać od jej właściciela opłaty planistycznej, o ile zdecyduje się ją zbyć przed upływem określonego czasu.
Podwyższenie lub obniżenie
Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może wywoływać różne skutki, m.in. te związane z ograniczeniem możliwości wykorzystania konkretnych nieruchomości na cele gospodarcze. Zupełny lub nawet częściowy zakaz zabudowy zawarty w planie może bowiem mocno komplikować sytuację inwestorów.
W praktyce zdarza się, że przedsiębiorca dysponuje nieruchomością, którą za kilka miesięcy zamierza zabudować gospodarczo, ale wcześniej okazuje się, iż nieruchomość została objęta nowym planem miejscowym, który uniemożliwia dokonanie wymarzonej zabudowy. W tym wypadku utrudniona będzie również sprzedaż nieruchomości. Grunt z ograniczeniami zabudowy można będzie bowiem sprzedać za zdecydowanie niższą cenę niż grunt bez takich ograniczeń.
Doszywanie przepisów nie uzdrowi planowania przestrzennego

Zobacz również
Plan miejscowy może doprowadzić również do podwyższenia wartości nieruchomości. Może się np. zdarzyć, że przed uchwaleniem planu na podstawie decyzji o warunkach zabudowy w danym miejscu nie można było wybudować większego obiektu pod działalność gospodarczą (chociażby z tego względu, że jest tam dzielnica mieszkaniowa), ale po wejściu w życie plan miejscowy będzie już zezwalał na realizację takiej inwestycji.
Finansowe skutki, gdy właściciel stracił
Na szczęście ustawodawca przewiduje konkretne konsekwencje finansowe zarówno w sytuacji, gdy plan miejscowy doprowadza do obniżenia, jak też podwyższenia wartości nieruchomości. W pierwszym z wymienionych przypadków właściciel nieruchomości objętej takim planem może żądać od gminy:
● odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości (i ograniczenia w jej wykorzystaniu),
● wykupienia nieruchomości objętej planem.
W sytuacji gdy właściciel nieruchomości objętej takim planem miejscowym po jego wejściu w życie dokonał zbycia tej nieruchomości, to może (w ciągu 5 lat od jego wejścia w życie) żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości przez plan.
W obu przedstawionych przypadkach konkretne żądania należy kierować do gminy, w której przedmiotowy plan miejscowy został uchwalony. Odbywa się to w trybie cywilnym. Oznacza to, że żaden organ gminy nie będzie wydawał decyzji administracyjnej w sprawie odszkodowania. Jeżeli przedstawiciele gminy uznają, że chcą pozytywnie odpowiedzieć na nasze roszczenia, mogą to zrobić. Jeżeli nie, możemy skierować sprawę do sądu cywilnego. W takim wypadku trzeba będzie jednak wykazać, że:
– przed wejściem planu miejscowego w życie występowały lepsze niż obecnie możliwości zagospodarowania terenu,
– ma to wpływ na konkretną różnicę w wartości nieruchomości.
Dodajmy, że opisywana sytuacja może się wiązać z dwoma przypadkami. W pierwszym z nich plan miejscowy zostaje uchwalony dla terenu, który do tej pory nie był nim objęty. W drugim nowy plan miejscowy stanowi zmianę innego, dotychczas obowiązującego. Przy tym wariancie wykazanie różnic w możliwości zagospodarowania terenu będzie łatwiejsze niż przy pierwszym. Wciąż pozostaje to jednak obowiązkiem właściciela nieruchomości. To właściciel musi też pilnować, żeby jego roszczenia odszkodowawcze względem gminy nie uległy przedawnieniu.
W sytuacji odwrotnej
Plan miejscowy może doprowadzić również do podwyższenia wartości nieruchomości. Wtedy właściciel takiej nieruchomości musi się liczyć z tym, że gmina naliczy mu rentę planistyczną – opłatę od wzrostu wartości nieruchomości. Warunkiem jej naliczenia jest jednak zbycie nieruchomości w ciągu pięciu lat od dnia wejścia planu miejscowego w życie. Jeżeli właściciel w tym terminie nieruchomości nie zbywa – nie musi nic płacić.
Podstawy do naliczenia opłaty są określone w samym planie miejscowym. Wskazuje się tam stawkę renty planistycznej. Maksymalnie może ona wynosić 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Na przykład jeżeli wartość nieruchomości dzięki planowi miejscowemu wzrośnie o 10 tys. zł – opłata planistyczna będzie maksymalnie wynosić 3 tys. zł.
Konkretna opłata będzie wymierzana na podstawie wydawanej przez wójta (odpowiednio burmistrza, prezydenta miasta) decyzji administracyjnej. Przed jej wydaniem organ musi przeprowadzić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
KAZUS 1
W jakiej sytuacji można się domagać odszkodowania
Kiedy można stwierdzić, że plan miejscowy, utrudniając prowadzenie działalności gospodarczej, obniżył wartość nieruchomości? Jak odróżnić taką sytuację od przypadku, kiedy gmina przekracza w planie miejscowym swoje kompetencje i narusza prawo właściciela nieruchomości?
Plan miejscowy może ograniczać prawo własności nieruchomości, w tym może wprowadzać zakaz konkretnej zabudowy (np. na cele komercyjne, gospodarcze) na danej nieruchomości. Nie może jednak tego robić bez żadnego uzasadnienia (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 października 2011 r., sygn. akt OSK 1625/11). Uzasadnienia takich ograniczeń mogą być różne. Na przykład lokalizacja budynku gospodarczego w danym miejscu mogłaby zostać uznana za sprzeczną z ładem przestrzennym czy interesem właścicieli nieruchomości sąsiednich (o przeznaczeniu mieszkaniowym). Gdyby w grupie kilku podobnych położonych obok siebie działek zakaz zabudowy odnosił się tylko do jednej z nich, jej właściciel powinien rozważyć, czy jego uprawnienia właścicielskie nie zostały naruszone. Natomiast jeżeli przed wejściem takiego planu zabudowa na wskazanych działkach była możliwa – wszyscy właściciele mogą myśleć o zgłoszeniu do gminy roszczeń odszkodowawczych (nawet jeżeli ograniczenia ich własności były uzasadnione z punktu widzenia kryteriów i wartości planowania przestrzennego).
Plan miejscowy może więc zakazywać realizacji konkretnej zabudowy, ale jak się wskazuje w orzecznictwie, nie może ograniczać kompetencji właścicieli nieruchomości w sprawach indywidualnych. Jedną z takich spraw zajął się NSA w wyroku z 29 kwietnia 2009 r. (sygn. akt OSK 1560/08). Plan miejscowy uchwalony dla jednego z miast wprowadzał zakaz dokonywania remontu konkretnych obiektów budowlanych. Zakaz ten jest sprzeczny z art. 61 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), który nakłada na właściciela lub zarządcę danego obiektu obowiązek utrzymywania go w należytym stanie technicznym (co czasem może się wiązać z koniecznością przeprowadzania jego remontów). Odebranie w planie miejscowym takiej możliwości i takiego obowiązku może doprowadzić do znaczących szkód. Sąd uznał, że tego typu postanowienia planistyczne nie będą mogły zostać naprawione przez opisywane powyżej roszczenia odszkodowawcze zawarte w art. 36 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.).
Tak więc przy okazji analizy ograniczeń, które nowy plan miejscowy wprowadza względem naszej nieruchomości, powinniśmy sprawdzić przede wszystkim, czy:
● ograniczenie wprowadzone przez plan jest uzasadnione merytorycznie (z punktu widzenia takich wartości planowania przestrzennego, jak ład przestrzenny czy zrównoważony rozwój),
● ograniczenie to nie jest sprzeczne z przepisami ustawowymi, zwłaszcza przyznającymi konkretne uprawnienia i obowiązki właścicielom nieruchomości.
Jeżeli któraś z powyższych przesłanek występuje, można spróbować wszcząć procedurę stwierdzenia nieważności niewygodnego dla nas planu. W pozostałych przypadkach powinniśmy się raczej skupić na kierowaniu względem gminy roszczeń odszkodowawczych.
PRZYKŁAD
Budowa drogi celem publicznym
Na prywatnej działce plan miejscowy wprowadził ograniczenia zabudowy w związku z zaplanowaną w tym miejscu drogą publiczną. Właściciel zamierzał tę nieruchomość wykorzystywać dla potrzeb swojej działalności gospodarczej (planował wzniesienie na niej w przyszłości potrzebnych do tego obiektów budowlanych). W tej sytuacji ograniczenie zabudowy wprowadzone przez plan trudno będzie podważyć.
Realizacja inwestycji celu publicznego (a taką jest droga publiczna) kosztem właścicieli prywatnych nieruchomości jest w systemie planowania przestrzennego uzasadniona, nawet jeżeli psuje to tym właścicielom pomysły związane z rozwojem gospodarczym. Na miejscu właściciela nieruchomości można myśleć raczej o roszczeniach odszkodowawczych i żądaniu wykupienia nieruchomości, a nie o podważaniu przed sądem całego planu miejscowego.
KAZUS 2
W jaki sposób ustalić wysokość kwoty, którą wypłaci gmina
W gminie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zezwalający na realizację różnych inwestycji na moich nieruchomościach. Plan został jednak zmieniony i możliwość zabudowy radykalnie ograniczono. Mogę więc wykazać ograniczenia związane z zabudową moich działek. Jak najlepiej wyliczyć i wykazać konkretną kwotę, którą gmina powinna mi zapłacić?
Odszkodowanie związane z obniżeniem wartości nieruchomości przez plan miejscowy można uzyskać na dwa sposoby.
Pierwszy to pozasądowe porozumienie z gminą. Właściciel powinien rozpocząć dochodzenie roszczeń od skierowania do gminy stosownego pisma. Teoretycznie nie musi do tego pisma dołączać żadnej opinii rzeczoznawcy majątkowego ani też konkretyzować kwoty, której żąda. To wszystko należy bowiem do obowiązków organów gminy (przy zastrzeżeniu, że chcą one na tym etapie zawrzeć z właścicielem nieruchomości porozumienie; mogą też poczekać na ewentualne postępowanie przed sądem). Niemniej z praktycznego punktu widzenia dobrze byłoby, gdyby właściciel orientował się, jak mocno plan miejscowy obniżył wartość jego nieruchomości, i gdyby w piśmie skierowanym do gminy pokazał, że wiedzę taką posiada. Może to wpłynąć na stanowisko gminy. Tak więc dołączenie do pisma opinii rzeczoznawcy majątkowego, chociaż nie jest obowiązkowe, nie zaszkodzi.
Ochronę przed hałasem trzeba uwzględnić w planie precyzyjnie
Ochronę przed hałasem trzeba uwzględnić w planie precyzyjnie

Zobacz również
W sytuacji gdy sprawa zostanie skierowana do sądu, właściciel powinien w pozwie zawnioskować o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wysokości dochodzonego odszkodowania. W orzecznictwie jednoznacznie wskazano, że w tego typu sprawach kluczowa jest ocena wyrażona przez rzeczoznawców majątkowych (postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 maja 2008 r., sygn. akt II OSK 604/08). To opinia biegłego sądowego będzie w takiej sprawie przesądzająca. Oczywiście właściciel może do akt sprawy dołączyć opinię, którą prywatnie wcześniej zlecił jakiemuś rzeczoznawcy, ale będzie ona miała wymiar dokumentu prywatnego, czyli jej rola w postępowaniu sądowym nie będzie zbyt istotna.
Nie można wykluczyć sytuacji, kiedy opinia sądowego rzeczoznawcy nie będzie dla właściciela satysfakcjonująca. Czyli właściciel uważa, że odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości powinno być wyższe, niż wskazuje rzeczoznawca. Wtedy można wnosić o uzupełnienie opinii biegłego lub powołanie innego rzeczoznawcy. Jednak tego rodzaju wniosek powinien być oparty na całokształcie okoliczności sprawy, a nie wynikać jedynie z samego niezadowolenia strony. Pamiętać trzeba też o tym, że powód wnoszący o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego przed sądem będzie musiał zapłacić zaliczkę na jego wynagrodzenie.
PRZYKŁAD
Opinia nie wiąże, ale może pomóc
Właściciel nieruchomości ma wynikające z planu miejscowego utrudnienia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej na nieruchomości. Do wniosku skierowanego do gminy dołącza opinię uznanego rzeczoznawcy majątkowego.
Ani gmina, ani później rzeczoznawca z sądu nie są tą opinią związani. Istnieje jednak prawdopodobieństwo, że będą ją mieli na uwadze przy opracowaniu swojego stanowiska. Dlatego też warto – jeśli to możliwe – wesprzeć wniosek konkretnymi kwotami.
KAZUS 3
Kiedy przedawniają się roszczenia właściciela nieruchomości
Plan miejscowy, który ograniczył moje możliwości inwestycyjne, wszedł w życie sześć lat temu. Czy jeszcze mogę kierować roszczenia odszkodowawcze do gminy? Czy to, że wykorzystywałem i wykorzystuję swoją nieruchomość na cele gospodarcze, coś zmienia w zakresie terminów przedawnienia?
Roszczenia kierowane do sądu podlegają przedawnieniu. Przerwanie biegu przedawnienia powoduje przede wszystkim wniesienie pozwu do sądu, a nie samo wezwanie gminy do zapłaty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 26 września 2009 r., sygn. akt I ACa 381/13). Co do tego, jakie terminy przedawnienia będą adekwatne względem jakich roszczeń, występują w orzecznictwie różne stanowiska.
Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie terminy przedawnienia kształtują się następująco:
● w przypadku gdy właściciel dokonał zbycia nieruchomości objętej planem i dochodzi odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości – termin przedawnienia wynosi pięć lat od dnia wejścia planu miejscowego w życie (niezależnie od tego, czy nieruchomość była wykorzystywana na cele gospodarcze, czy też nie);
● w przypadku gdy właściciel wciąż ma władztwo nad nieruchomością i żąda od gminy odszkodowania lub wykupienia nieruchomości – termin przedawnienia na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego wynosi 10 lat;
● jeżeli jednak roszczenie odszkodowawcze lub roszczenie o wykup związane jest z działalnością gospodarczą – termin przedawnienia, również zgodnie z podstawowymi zasadami prawa cywilnego, wynosi tylko trzy lata (wyrok SA w Krakowie z 27 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 74/15).
Z powyższego wynika, że najkrótsze terminy na zgłaszanie roszczeń mają przedsiębiorcy wykorzystujący swoje nieruchomości na cele gospodarcze. Jeżeli więc na danej nieruchomości świadczone są określone usługi, ma miejsce określona produkcja, a plan miejscowy uniemożliwia rozwój tych działań – mamy do czynienia ze sprawą gospodarczą i trzyletnim terminem przedawnienia.
PRZYKŁAD
Trzyletni termin przedawnienia
Na nieruchomości jest zlokalizowany zakład produkcyjny wyrobów betonowych. Właściciel (spółka z o.o.) planuje rozbudowę i poszerzenie produkcji. Wchodzi w życie plan miejscowy, który to uniemożliwia.
W tej sytuacji spółka ma tylko trzy lata od wejścia planu w życie na skierowanie sprawy o odszkodowanie do sądu. Po tym okresie jej roszczenia się przedawnią.
KAZUS 4
Jak udowodnić, że przedsiębiorca poniósł szkodę
Kiedy można wykazać szkodę związaną z obniżeniem przez plan miejscowy wartości nieruchomości? Czy jako przedsiębiorca mogę się domagać od gminy również zapłaty odszkodowania za ewentualne korzyści, które uzyskałbym z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości zabudowanej w sposób, który jest przez nowy plan miejscowy zakazany?
Konkretna podstawa wszelkich roszczeń odszkodowawczych została określona w art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazano tam, że właściciel lub użytkownik wieczysty ma roszczenia odszkodowawcze względem gminy w przypadku, kiedy w związku z uchwaleniem (lub zmianą) planu miejscowego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.
I tylko w tych ramach można dochodzić od gminy roszczeń odszkodowawczych.
Tak więc przedsiębiorca nie może przedłożyć kalkulacji, ile mógłby zarobić w najbliższych latach, gdyby zabudował nieruchomość gospodarczo przed wejściem planu miejscowego w życie, i żądać tej kwoty od gminy. Jego żądanie może mieć jedynie związek z ograniczeniem możliwości wykorzystania danej nieruchomości w sposób taki, jaki mógłby ją wykorzystać przed wejściem planu miejscowego w życie. Podkreślmy, że w obecnym brzmieniu ustawowym chodzi nawet o odebranie właścicielowi nieruchomości potencjalnej możliwości jej zagospodarowania. Czyli nawet jeżeli właściciel w tym momencie nie chciał wybudować na nieruchomości obiektu związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej, miał taką obiektywną możliwość, a plan miejscowy mu taką możliwość odebrał, może dochodzić odszkodowania.
Taką interpretację potwierdził m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach, wskazując, że dla ustalenia odpowiedzialności odszkodowawczej gminy nie jest konieczne faktyczne korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem, ale wystarczy ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z niej w sposób dotychczas przewidziany (wyrok SA w Katowicach z 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 1002/13).
Oczywiście między uchwaleniem planu miejscowego a ograniczeniem możliwości wykorzystania nieruchomości musi zachodzić ścisły związek przyczynowo-skutkowy (wyrok SA w Białymstoku z 18 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 285/13). I to właściciel będzie musiał przed sądem te okoliczności w jakiś sposób udowodnić.
Przy analizowaniu zasadności skierowania względem gminy roszczenia odszkodowawczego trzeba rozważyć również to, na ile właściciel jest w stanie wykazać możliwość innego wykorzystywania nieruchomości przed wejściem planu miejscowego w życie. Jeżeli nowy plan stanowi zmianę dotychczasowego – kluczowe będzie porównanie treści obu planów miejscowych (starego i nowego) i związanych z nimi możliwości zagospodarowania terenu. Jeżeli jednak plan miejscowy jest uchwalony dla terenu dotychczas żadnym innym planem nieobjętego – z pewnością będą większe problemy w wykazaniu wcześniejszych uprawnień przez właściciela nieruchomości.
Z punktu widzenia właściciela najkorzystniejsza byłaby sytuacja, w której uprzednio dostał decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia, które nie jest możliwe do realizacji po wejściu w życie planu miejscowego. W takim przypadku, jak wskazał Sąd Najwyższy, decyzja taka może być postrzegana jako akt zawierający szczegółową informację o terenie, a dokładniej o zasadach gospodarowania danym terenem (wyrok SN z 13 czerwca 2012 r., sygn. akt II CSK 639/11). Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy nie była wydana – sytuacja właściciela będzie trudniejsza.
Niektóre sądy w takim przypadku przyjmują, że biegły w postępowaniu dotyczącym roszczenia odszkodowawczego nie jest w stanie wykazać możliwości zagospodarowania danego terenu, gdyż ocena hipotetycznego spełnienia przesłanek związanych z wydaniem tej decyzji należy do wójta (odpowiednio burmistrza, prezydenta miasta), którego rozstrzygnięcia sąd nie może antycypować (wyrok SA w Krakowie z 5 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 1246/14).
PRZYKŁAD
Decyzja o warunkach zabudowy wymarzonym dowodem
Właściciel nieruchomości nie podejmował na niej żadnych działań ani nie miał skonkretyzowanych planów. Ostatnio wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadzający zakaz zabudowy na jego działce. Właściciel potrzebuje większych środków finansowych na inną działalność gospodarczą. W takiej sytuacji powinien rozważyć, czy będzie możliwe wykazanie przed sądem, że potencjalna możliwość zabudowy jego działki jest inna przed i po wejściu planu miejscowego w życie. Najłatwiej będzie to wykazać w przypadku, gdy nowy plan miejscowy stanowi zmianę wcześniejszego planu. W pozostałych przypadkach właściciel musi mieć jakiś dowód, na podstawie którego wykaże potencjalną możliwość zabudowy danego terenu. Takim najlepszym dowodem może być wydana wcześniej decyzja o warunkach zabudowy.
KAZUS 5
Czego można się domagać, gdy obszar objęto rewitalizacją
W mojej gminie został wyznaczony obszar rewitalizacji i przyjęty miejscowy plan rewitalizacji zakazujący na mojej działce działalności handlowej i usługowej. Czy w tym przypadku mam prawo do dodatkowych roszczeń odszkodowawczych?
Tak. Poza roszczeniami, które przysługują na podstawie art. 36–37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciel może skorzystać z art. 37h tej ustawy. Zgodnie z nim opisane wyżej ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości skutkują możliwością przyznania właścicielowi odszkodowania przez starostę w drodze decyzji administracyjnej. Odszkodowanie takie będzie wypłacane przez gminę.
Właściciel nieruchomości powinien złożyć stosowny wniosek o odszkodowanie do starosty. Starosta przy wydaniu decyzji powinien się również oprzeć na opinii biegłego. Jeżeli właściciel nie będzie zadowolony z przyznanego odszkodowania, w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji może wnieść powództwo do sądu. Tak samo może się zachować, gdy starosta nie wyda decyzji w terminie trzech miesięcy od dnia zgłoszenia żądania.
PRZYKŁAD
Zakaz zabudowy
W miejscowym planie rewitalizacji jest wprowadzony całkowity zakaz zabudowy, w tym zakaz prowadzenia działalności usługowej i handlowej na nieruchomości. Właściciel może najpierw uzyskać w trybie decyzji administracyjnej starosty odszkodowanie za to ostatnie ograniczenie. Następnie, jeżeli zakaz w planie dotyczy jakiejkolwiek zabudowy – dochodzić odszkodowania od gminy na podstawie art. 36–37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli najpierw skierować żądanie do gminy, a w razie braku pozytywnej reakcji – skierować sprawę do sądu cywilnego.
KAZUS 6
Czy wysokość opłaty planistycznej można kwestionować
Trzy lata temu wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwiający prowadzenie na należącej do mnie nieruchomości działalności gospodarczej. Niedawno dokonałem zbycia tej nieruchomości. Prezydent miasta naliczył mi jednak moim zdaniem zbyt wysoką opłatę planistyczną od wzrostu wartości nieruchomości. Czy i w jaki sposób mogę zakwestionować ustaloną przez niego wysokość takiej opłaty?
Tak. Opłata planistyczna jest wymierzana na podstawie decyzji administracyjnej. A tę – jak każdą inną – można kwestionować najpierw w ramach postępowania administracyjnego, a następnie postępowania sądowoadministracyjnego.
Aby to zrobić skutecznie, trzeba mieć jednak konkretne argumenty. Najpierw trzeba w trakcie postępowania w pierwszej instancji odnieść się do opinii biegłego. Jest to forma realizacji zasady czynnego udziału strony w postępowaniu.
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego brak skorzystania przez stronę z tego uprawnienia we właściwym czasie nie daje potem podstaw do kwestionowania prawidłowości przebiegu postępowania wyjaśniającego (wyrok NSA z 16 maja 2006 r., sygn. akt II OSK 563/05).
Również samo odniesienie się do opinii zarówno w trakcie postępowania, jak i w ramach postępowania odwoławczego, musi być merytoryczne. Nie wystarczy ogólne stanowisko strony, że nie jest zadowolona z wysokości opłaty określonej przez biegłego.
Jak wskazał w tym kontekście Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, o dopuszczeniu w postępowaniu administracyjnym dowodu uzupełniającego w zakresie opinii rzeczoznawcy (np. uzupełnienia opinii lub przygotowania kolejnej przez inną osobę) powinny decydować realne wątpliwości odnośnie do przedłożonego uprzednio operatu, a nie subiektywne odczucia strony postępowania (wyrok WSA w Warszawie z 5 grudnia 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 2044/07).
Podkreślić jednak należy, że organ wydający decyzję też nie jest bezkrytycznie związany opinią biegłego. Sam również powinien spróbować ocenić, czy taka opinia jest jasna, precyzyjna i wewnętrznie spójna. Dopuszczalna jest także ocena takiej opinii pod względem formalnym. Natomiast podważenie opinii od strony merytorycznej będzie skuteczne jedynie w przypadku wydania innej opinii czy zajęcia innego stanowiska przez profesjonalnie do tego przygotowaną osobę.
Niezależnie od powyższych okoliczności przy wymierzaniu opłaty planistycznej trzeba też zwracać uwagę na inne kwestie. Poza samym wyliczeniem warto zwrócić uwagę, czy do konkretnej opłaty planistycznej została odpowiednio dopasowana stawka przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Ponadto należy zweryfikować, czy w danej sytuacji rzeczywiście mamy do czynienia z ekwiwalentnym zbyciem nieruchomości uzasadniającym naliczenie takiej opłaty. Pamiętajmy jednak, że organ i rzeczoznawca zawsze odnoszą się do różnicy w ramach wartości nieruchomości, a nie do konkretnej ceny, za którą nieruchomość sprzedano.
PRZYKŁAD
Darowizna wykluczy daninę na rzecz gminy
Właściciel nieruchomości po podwyższeniu jej wartości przez plan (i umożliwieniu prowadzenia działalności gospodarczej) darował ją swojemu synowi. W takim przypadku przepisy dotyczące naliczenia opłaty planistycznej nie znajdują zastosowania. Ustawodawcy chodzi w tym kontekście wyłącznie o przypadki zbycia ekwiwalentnego, kiedy dotychczasowy właściciel nieruchomości uzyskuje jakieś związane z nim korzyści materialne.
Podstawa prawna
Art. 36–37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.).