Jak wynika z oceny skutków regulacji (OSR), projektowana ustawa ma przede wszystkim na celu przywrócenie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej osobom, które utraciły je na skutek nowelizacji z 2017 r. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze.

„Nowela niesłusznie pozbawiła określone grupy osób członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej odbierając im tym samym możliwość udziału w podejmowaniu decyzji podczas głosowań na walnych zgromadzeniach spółdzielni i wpływu na działania podejmowane przez spółdzielnię, w której zasobach zamieszkują” - wskazało Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Chodzi m.in. o osoby, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu, który znajduje się w budynku posadowionym na gruncie mającym nieuregulowany stan prawny lub też spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu. Zgodnie z projektem nowelizacji członkostwo w spółdzielni będzie im przyznane z mocy prawa.

Zmiany w prawach lokatorskich i zakaz przekształcania lokali

Zmiany przewidują ponadto, że dotychczasowym: członkom spółdzielni popegeerowskich, członkom oczekującym, członkom we wspólnotach mieszkaniowych powstałych na skutek wyodrębnienia ostatniego lokalu; małżonkom osób posiadających prawo do lokalu w zasobie spółdzielczym, które utraciły członkostwo na mocy noweli z 2017 r., przysługiwać będzie „roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni”.

Proponowane regulację przewidują również zmiany dotyczące wyodrębniania lokali ze spółdzielni. Wyeliminowana na być możliwość przekształcenia przez spółdzielnię, na wniosek jej członka, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność. Ponadto w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia mieszkaniowa będzie mogła ustanowić to prawo ponownie na rzecz innej osoby. Jak zaznaczono w OSR, ma to „zabezpieczyć spółdzielnie przed uszczupleniem ich majątku”. Rozwiązanie to dotyczyć ma wyłącznie spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu ustanowionych po wejściu w życie nowelizacji.

Proponowana nowelizacja uchyla również przepisy „umożliwiające zadłużanie się kosztem innych mieszkańców spółdzielni bez ponoszenia konsekwencji przez generującego zadłużenie”. O wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego w przypadku zalegania z opłatami, orzekać ma sąd.

Jednocześnie mają też zostać uchylone przepisy stanowiące, że nie można orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a przypadku wniesienia apelacji – przed sądem drugiej instancji, członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.

Nowe zasady dotyczące opłat i odpowiedzialności lokatorów

Uchylony ma zostać również przepis stanowiący, że osobie, której z powodu zalegania z opłatami wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, przysługuje roszczenie do spółdzielni o ponowne jego ustanowienie, o ile zadłużenie zostanie spłacone wraz z odsetkami.

Projekt proponuje też wykreślenie z ustawy przepisu przewidującego roszczenie o ponowne przyznanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, osobom, które utraciły je ze względu na nieuiszczanie opłat przed dniem wejścia nowelizacji z 2017 r., tj. przed 9 września 2017 r.

W ocenie MRiT dotychczasowe przepisy „mogą wręcz zachęcać do nieuiszczania opłat z uwagi na brak konsekwencji takiego działania. (...) Stanowią naruszenie zasad sprawiedliwości społecznej i godzą w interesy majątkowe ogółu mieszkańców spółdzielni”.

Uchylone ma być również rozwiązanie, zgodnie z którym po upływie trzech miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania, wygasa roszczenie spółdzielni o uzupełnienie przez lokatora wkładu budowlanego.

Nowe wymogi dla zarządów spółdzielni i zasady transparentności

Projekt zakłada też wprowadzenie obowiązku określenia w statucie spółdzielni wymogów dotyczących kandydata na członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej, co „ma gwarantować, że prezesem zarządu zostanie osoba posiadająca kwalifikacje do pełnienia takiej funkcji”.

Zamiany przewidują też wprowadzenie kadencyjności członków zarządu spółdzielni, ale liczba kadencji ma być nieograniczona. Maksymalny dopuszczalny czas trwania kadencji zarządu i rady nadzorczej określono na cztery lata.

Nowelizacja przywraca też możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli. Taka decyzja będzie musiała zostać podjęta przez członków spółdzielni.

Nowe regulacje przewidują, że ustanowienie hipoteki na nieruchomości spółdzielczej będzie wymagało pisemnej zgody większości członków lub osób niebędących członkami, uprawnionych z tytułu spółdzielczych praw do lokali, nie tylko w przypadku, gdy hipoteka ma na celu zabezpieczenie kredytu, ale również, gdy stanowić będzie zabezpieczenie jakiejkolwiek innej wierzytelności wynikającej z umowy, np. pożyczki.

Uchwały w sprawie oznaczania najwyższej sumy zobowiązań, jaką może zaciągnąć spółdzielnia stanowić będzie zaś wyłączną właściwość rady nadzorczej, a nie jak obecnie - walnego zgromadzenia, chyba że statut spółdzielni będzie stanowić inaczej.

Spółdzielnie mieszkaniowe, które liczą ponad 500 członków zobligowane będą do prowadzenia strony internetowej, a mniejsze spółdzielnie będą mogły nie realizować tego obowiązku, jeśli członkowie tak postanowią w statucie. Na stronie publikowane mają być: statut spółdzielni, regulaminy, uchwały i protokoły obrad jej organów , a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe

Ustawa ma wejść w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia, z wyjątkiem przepis odnoszący się do obowiązku prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe stron internetowych zacznie, który ma obowiązywać po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia. (PAP)