Wyraźne osłabienie popytu i rosnąca liczba ofert sprzedaży mieszkań nie doprowadziły – przynajmniej na razie – do korekty cen ofertowych na krajowym rynku mieszkaniowym. Z analizy przygotowanej przez ekspertów Grupy Morizon-Gratka wynika, że w ujęciu miesięcznym średnie stawki pozostają stabilne, wahając się najwyżej o 1 proc. w górę lub w dół.

Z kolei w porównaniu z ubiegłym rokiem w większości dużych miast ceny ofertowe nadal rosną, mimo wyraźnego schłodzenia rynku. Ten pozorny paradoks ma swoje źródło w strukturze podaży – na rynek trafia coraz więcej stosunkowo nowych mieszkań, kupowanych w ostatnich latach na rynku pierwotnym. Ich właściciele, wystawiając lokale na sprzedaż, próbują odzyskać nie tylko cenę zakupu, ale także koszty wykończenia i wyposażenia – a często również wygenerować zysk.

W efekcie średnie ceny ofertowe są „podciągane” w górę przez droższe, nowsze nieruchomości, nawet jeśli zainteresowanie kupujących pozostaje ograniczone.

Największe wzrosty cen mieszkań w Bydgoszczy

Dane za listopad 2025 r. pokazują wyraźne zróżnicowanie zmian cen mieszkań na rynku wtórnym w ujęciu rocznym. Najsilniejsze wzrosty odnotowano w Bydgoszczy (+5,5 proc.), Lublinie (+4,4 proc.) oraz w Gdańsku i Szczecinie (po +4,0 proc.). Relatywnie wysoką dynamikę zanotowały także Olsztyn (+3,4 proc.) i Katowice (+3,2 proc.), co potwierdza, że wzrosty koncentrują się dziś przede wszystkim w miastach o niższym poziomie cen wyjściowych.

Na drugim biegunie znalazły się największe rynki. Łódź jako jedyne miasto w zestawieniu zanotowała wyraźniejszy spadek cen rok do roku (–0,7 proc.), a Warszawa – mimo najwyższych stawek w kraju (17 453 zł/m kw.) – odnotowała symboliczną korektę (–0,4 proc.). Białystok pozostaje w pełnej stagnacji cenowej (0,0 proc. rdr), a Kraków, drugi najdroższy rynek w Polsce, zanotował jedynie 0,7 proc. wzrostu.

Całość danych potwierdza stabilizację cen ofertowych i coraz wyraźniejszy regionalny rozjazd. Miasta droższe i najbardziej nasycone ofertami wyraźnie wyhamowują, podczas gdy ośrodki tańsze nadal notują wzrosty. Jednocześnie bardzo niewielkie zmiany miesiąc do miesiąca – najczęściej w granicach ±1 proc. – sugerują, że realna korekta rynku przenosi się dziś z cenników do negocjacji, a różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi mogą się dalej pogłębiać.

Obniżki stóp procentowych na razie bez wpływu

Mimo obniżek stóp procentowych, które poprawiły dostępność i koszt kredytów hipotecznych, na rynku wtórnym nie widać napływu nowych klientów. Jak wskazują specjaliści, kupujący mają dziś komfort wyboru: szeroką ofertę mieszkań używanych oraz lokali nowych – zarówno gotowych do odbioru, jak i będących w trakcie realizacji.

Lepsza sytuacja po stronie podaży i ustabilizowany popyt wydłużają czas sprzedaży, co sprawia, że ceny transakcyjne coraz częściej okazują się niższe od oczekiwań sprzedających. To właśnie w negocjacjach, a nie w cennikach ofertowych, widać dziś realną korektę rynku.

Przypomnijmy - w 2025 r. stopy procentowe w Polsce spadły łącznie o 1,75 pkt proc. – stopa referencyjna NBP została obniżona z 5,75 proc. na początku roku do 4,00 proc. w grudniu. Był to efekt serii sześciu decyzji Rady Polityki Pieniężnej, możliwy dzięki wyraźnemu spadkowi inflacji i jej zejściu poniżej celu inflacyjnego pod koniec roku. Obniżki te wyraźnie zmniejszyły koszt obsługi kredytów, ale – jak pokazuje rynek mieszkaniowy – nie przełożyły się na silne ożywienie popytu.