Chcesz zamienić mieszkanie? Jest już projekt przepisów o najmie senioralnym

Zgodnie z zapowiedzią DGP rząd skierował do konsultacji projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Planowane regulacje wprowadzą umowę najmu senioralnego lokalu. To nowe rozwiązanie mające zapewnić osobom starszym, samodzielnie zamieszkującym w mieszkaniach położonych na wyższych kondygnacjach budynków niewyposażonych w windy, możliwość przeniesienia się do mieszkania, które nie będzie ograniczać ich samodzielności.

Seniorzy, czyli więźniowie czwartego piętra

Problemy związane z tzw. „więźniami czwartego piętra” są coraz częściej spotykane, a ich skala będzie się zwiększać w przyszłości. Z danych wskazanych w uzasadnieniu projektu wynika, że obecnie w Polsce blisko 9,9 mln mieszkańców to właśnie osoby starsze (w wieku 60 lat i więcej), co stanowi 26,3 proc. ludności Polski. Według prognozy GUS udział takich osób w ogóle ludności Polski w roku 2050 stanowić ma około 40 proc.

Tymczasem wśród najważniejszych kwestii wyznaczających możliwość samodzielnego i niezależnego życia jest stan zdrowia oraz przestrzeń, w której funkcjonują osoby starsze. Proces starzenia się jest nierozerwalnie związany z utratą sprawności fizycznej. Prowadzi to do sytuacji, w której wykonywanie codziennych czynności stanowi coraz większe wyzwanie. Jednym z elementów utraty sprawności są problemy w poruszaniu się, w szczególności możliwość pokonywania schodów. Osoby starsze, które mieszkają w mieszkaniach utrudniających im samodzielne funkcjonowanie z powodu braku możliwości ich opuszczenia z uwagi na bariery architektoniczne, są wykluczone z życia społecznego, co przekłada się na pogorszenie ich stanu zdrowia. Doświadczają one trudności w realizacji podstawowych czynności dnia codziennego, jakimi są zakupy, spacer, czy też po prostu wyjście z mieszkania. Sytuacja ta prowadzi często do „uwięzienia” starszych osób, które mogłyby wieść niezależne życie. Brak możliwości opuszczenia miejsca zamieszkania związany jest z narastającą izolacją, zmniejszeniem aktywności, a w konsekwencji szybszym pojawieniem się niesprawności i potrzeby wsparcia z zewnątrz.

Taka sytuacja powoduje konieczność zapewnienia im określonych usług świadczonych nieformalnie lub w ramach systemu pomocy społecznej. Seniorom przysługują usługi opiekuńcze. Marzena Okła-Drewnowicz z KPRM, która jest odpowiedzialna za projekt, wskazuje, że priorytetem jest zapewnienie kontaktów z otoczeniem, którego nie można realizować, jeżeli ograniczenia występują w miejscu zamieszkania. Z kolei, jeżeli osoba starsza z powodu wieku, choroby nie może samodzielnie funkcjonować w codziennym życiu i nie można zapewnić jej ustawowej pomocy w formie usług opiekuńczych, wówczas ograniczenie to może być głównym powodem do wnioskowania o umieszczenie osób starszych w domach pomocy społecznej. Obecnie gminy mogą wynajmować mieszkanie komunalne osobom starszym, ale tylko tym, które nie posiadają prawa własności do swojego mieszkania i te osoby już dziś otrzymują z zasobów komunalnych gminy mieszkanie bez barier. Takiej możliwości nie mają jednak seniorzy posiadający mieszkanie na własność, przez co często pozostają „więźniami” swoich mieszkań. Tymczasem największa skala problemu dotyczy osób starszych, tj. posiadających mieszkania własnościowe.

Senior zamieni mieszkanie w zamian za najem własnego

Zgodnie z projektem gminy będą mogły uruchomić nowy rodzaj wsparcia dla osób starszych w zakresie poprawy ich warunków mieszkaniowych. Seniorzy zamieszkujący we własnych mieszkaniach umiejscowionych w budynkach bez windy na co najmniej czwartej kondygnacji naziemnej (czyli co najmniej na 3. piętrze) będą mogli zawrzeć z gminą umowę najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy pod warunkiem jednoczesnego wynajęcia gminie lokalu, w którym dotychczas zamieszkiwali. Z kolei gmina będzie mogła wynajmowany lokal podnajmować na zasadach obowiązujących w mieszkaniowym zasobie gminy osobom oczekującym na najem lokalu komunalnego. Lokal wchodzący w skład mieszkaniowego zasobu gminy wynajmowany w ramach umowy najmu senioralnego będzie musiał umożliwiać osobom starszym swobodny dostęp, czyli będzie musiał znajdować się na parterze albo na wyższych piętrach pod warunkiem, że budynek będzie wyposażony w windę.

Bez kryterium dochodowego

Seniorzy nie będą musieli spełniać kryterium dochodowego obowiązującego w danej gminie przy „standardowej” umowie najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Wynajęcie seniorom takich lokali nie wynika bowiem z ich trudnej sytuacji materialnej, a z ograniczeń w codziennym życiu spowodowanych utrudnionym dostępem do lokali położonych na wyższych piętrach. Wejście w życie umowy najmu senioralnego lokalu będzie uwarunkowane podpisaniem z gminą umowy najmu lokalu stanowiącego własność seniora. Zasadniczo te dwie umowy mają obowiązywać równolegle. W okresie obowiązywania najmu senioralnego lokalu właścicielowi przysługiwać będzie prawo do wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej z gminą. Do umowy najmu senioralnego lokalu nie będzie miał zastosowania przepis art. 691 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – kodeks cywilny, ustanawiający prawo wstąpienia w najem w przypadku śmierci najemcy. Nowe przepisy mają wejść w życie 1 stycznia 2026 r.