Koniec z automatycznym dziedziczeniem gminnych mieszkań. Weryfikacja dochodów lokatorów będzie się odbywać co trzy lata. Rząd planuje też nowe zasady podwyższania czynszu. W efekcie część lokatorów zapłaci więcej albo będzie musiała znaleźć sobie nowe mieszkanie.

rozwiń ›

Co trzeciej osoby nie stać na wynajem lub zakup mieszkania spełniającego jej potrzeby – tak wynika z raportu „Sytuacja mieszkaniowa w Polsce 2025” Habitat for Humanity Poland. Zdaniem jego autorów, osoby te tkwią w pułapce mieszkaniowej. Są za bogaci na mieszkanie komunalne, ale za biedni na zakup czy wynajem lokalu na prywatnym rynku. Rząd chce poprawić ich sytuację, reformując, między innymi, gospodarkę mieszkaniami komunalnymi. Taki jest cel nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 725 ze zm.). Chodzi o zapewnienie bardziej sprawiedliwego gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gmin. To wstępna propozycja, która została zgłoszona do wykazu prac rządu przez wiceministra Tomasza Lewandowskiego, odpowiedzialnego w resorcie finansów i gospodarki za mieszkalnictwo.

Po pierwsze: większy próg dochodowy

– Niski, oderwany od obecnych dochodów próg wejścia wyklucza wiele rodzin z możliwości ubiegania się o mieszkanie komunalne i przyczynia się do pogłębienia luki czynszowej. To się musi zmienić, na korzyść mieszkańców. Chcemy zwiększyć próg dochodowy, od którego naliczane są podwyżki czynszu dla najemców mieszkań komunalnych. Powinien to być wskaźnik ogólnopolski, zróżnicowany w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym – mówi w rozmowie z DGP Tomasz Lewandowski.

Minister dodaje, że dziś progi dochodowe nakładające obowiązek podwyżki czynszu są tożsame z progami wejścia do systemu najmu komunalnego. Gminy same je ustalają i są one często na bardzo niskim poziomie, co sprawia, że niewiele osób jest w stanie spełnić te kryteria. Przez taką politykę powstaje przekonanie, że w takiej gminie zapotrzebowanie na mieszkania komunalne jest niewielkie. Tymczasem to, w ocenie ministerstwa, nie jest prawdą.

Po drugie: weryfikacja dochodów

Ministerstwo chce też wprowadzić obowiązkową weryfikację dochodów najemców lokali komunalnych. Dziś zgodnie z ustawą samorządy gminne mogą to robić „nie częściej niż raz na 2,5 roku”, a weryfikowane są tylko te osoby, które zawarły umowę najmu po 21 kwietnia 2019 r.

– Takie brzmienie przepisu powoduje, że większość gmin po prostu nie robi tego wcale albo robi to bardzo rzadko. Zgodnie z naszą propozycją taka weryfikacja byłaby obowiązkowa i cykliczna, czyli odbywała się przynajmniej raz na trzy lata i objęłaby wszystkich najemców, a nie tylko tych, którzy zamieszkali w zasobach komunalnych po 2019 r. – mówi wiceminister Tomasz Lewandowski.

Żeby usprawnić proces weryfikacji, resort chce dać samorządom możliwość pozyskania informacji o dochodach swoich najemców z Krajowej Informacji Skarbowej. Taki system już działa w przypadku programu „Czyste Powietrze”. Weryfikacja nie obejmie emerytów oraz osób z umiarkowanym i znacznym stopniem niepełnosprawności.

Samorządy dostaną możliwość uzyskania informacji o dochodach najemców od skarbówki

Po trzecie: nowe zasady podwyżek czynszów

– Nie chodzi nam o to, żeby zmuszać ludzi do wyprowadzki. Przeciwnie, uważam, że korzystnie jest, gdy osoby z różnych grup społecznych mieszkają w jednym budynku, bo to zapobiega powstawaniu „gett” i wykluczeniu społecznemu. Udało się nam, jak dotąd uniknąć w Polsce takich podziałów i powinniśmy to zachować. Ale z całą pewnością różnice w dochodach powinny mieć swoje odzwierciedlenie w wysokości czynszu płaconego za mieszkanie komunalne – uważa Tomasz Lewandowski.

Dzisiaj maksymalna podwyżka czynszu może wynieść 8 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Resort chce obniżyć ten pułap do 6 proc., ale poprzez obowiązkową weryfikację dochodów spowodować, że czynsze będą podnoszone, ale nie automatycznie.

– Ustalimy progi dochodowe dla gospodarstw, których przekroczenie będzie oznaczało proporcjonalną podwyżkę – czyli jak najemca przekroczy ustawowy próg dochodowy o 20 proc., jego czynsz wzrośnie o 20 proc. Weźmy przykład Warszawy, w której stawka czynszu komunalnego wynosi ok. 13 zł za mkw., co oznacza, że za 40-metrowe mieszkanie najemca płaci dziś 523 zł. Gdyby zastosować obowiązujący mechanizm podwyżek, to dla dwuosobowego gospodarstwa domowego o łącznym dochodzie w wysokości 12 tys. zł na rękę, czynsz po weryfikacji dochodowej powinien wzrosnąć do 2789 zł. Według naszej propozycji nowy podwyższony czynsz wynosić będzie 618 zł, czyli wzrośnie jedynie o ok. 18 proc. – wylicza wiceminister Lewandowski.

Po czwarte: koniec dziedziczenia

Resort chce skończyć z mechanizmem automatycznego dziedziczenia.

– Dziś syn, który zarabia 50 tys. zł miesięcznie i jest zameldowany w mieszkaniu rodziców, automatycznie wchodzi w stosunek najmu, jeśli nie posiada na terenie gminy lub w gminach sąsiednich mieszkania własnościowego. Mieszkania, bo o domu ustawa nic nie mówi, zapewne było to przeoczenie. Oczywiście utrzymamy warunek dotyczący braku własności mieszkaniowej (uzupełniając go o dom), ale chcielibyśmy przede wszystkim, żeby wspomniany przeze mnie syn musiał złożyć wniosek o przyznanie lokalu komunalnego – wyjaśnia wiceminister Lewandowski.

Jeśli po weryfikacji dochodów okaże się, że są one na poziomie, który upoważnia do przyznania mieszkania komunalnego, to oczywiście nic nie stanie na przeszkodzie, żeby w tym mieszkaniu pozostał, ale jeśli jego dochody są na poziomie 50 tys. zł miesięcznie, to nie powinien on, zdaniem ministra, zajmować mieszkania komunalnego, bo te z założenia są dla osób z niskimi dochodami. Co innego, gdy sytuacja najemcy poprawia się z czasem, wtedy nie traci on prawa do mieszkania, ale będzie musiał zapłacić wyższy czynsz.

Po piąte: koniec z wykupem za grosze

Zakaz sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą nie znalazł się w resortowym projekcie, ale Klub Lewicy złożył do laski marszałkowskiej projekt zakazujący takiej sprzedaży od 1 stycznia 2027 r.

– Oczywiście sprzedaż lokali należących do gmin wciąż będzie możliwa, ale wyłącznie za cenę rynkową. Koalicja 15 Października przeznacza co roku miliardy złotych na program budownictwa komunalnego i społecznego, jednocześnie mamy gminy, które w 2025 r. sprzedają mieszkania z 95-proc. bonifikatą, czyli za 5 proc. wartości rynkowej. Mamy świadomość tego, że w latach 90. i 2000. gminy nie miały środków na utrzymanie tego zasobu, ale dziś mogą skorzystać z wielu różnych instrumentów wsparcia. Zarówno rządowych, na przykład z programu wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego – BSK, jak i unijnych – mówi wiceminister Lewandowski i pyta, jak wytłumaczyć ludziom, którzy przez 30 lat spłacają kredyt w banku, że niektóre samorządy sprzedają mieszkania za 5 proc. wartości rynkowej.

Co na to eksperci?

– W Europie mamy dwa modele, jeśli chodzi o wiązanie wysokości dochodów z prawem do zasobu publicznego. Obowiązujący w krajach południa (Grecja, Włochy) zakłada restrykcyjne podejście do kryterium dochodowego, przyjmując, że prawo do takich mieszkań mają wyłącznie osoby o najniższych dochodach. Natomiast w Austrii czy Szwecji, obowiązują bardzo wysokie progi dochodowe, aby umożliwić, jak największej liczbie osób możliwość mieszkania w publicznym zasobie. Nie weryfikują tam dochodu, w trakcie obowiązywania umowy najmu i świadomie nie podnoszą czynszu tym, którzy zwiększyli swoje dochody – mówi dr Alina Muzioł-Węcławowicz, współautorka raportu „Miasta jako gospodarze zasobów mieszkaniowych”.

Państwo wychodzi z założenia, że utrzymanie w zasobie publicznym miksu społecznego służy tej małej społeczności lokalnej i nie wypycha nikogo z mieszkań komunalnych. Ta wymiana lokatorów i tak się odbywa, bo część tych lepiej zarabiających decyduje się w pewnym momencie kupić dom i opuszczają mieszkanie.

– Jeśli w Polsce będziemy weryfikować dochody, a w ślad za tym podnosić czynsze, to robimy pół kroku w kierunku wypychania lepiej zarabiających z mieszkań komunalnych. Oczywiście wiele tu zależy od tego, jakie zostaną przyjęte progi i wzór na obliczanie podwyżki. Obecny, który zakłada, że jeśli zarabiasz 300 proc. powyżej ustalonego przez gminę progu, to czynsz może wzrosnąć o 8 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, jest drakoński i gdyby go zastosować, to na pewno znalazłyby się miejscowości, w których najem mieszkania komunalnego stałby się droższy niż rynkowy – dodaje dr Alina Muzioł-Węcławowicz.

Z kolei Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów uważa, że plany zmian w weryfikacji dochodów i majątku najemców mieszkań komunalnych są odpowiedzią na zmieniające się postawy społeczne.

– Po prostu jest już większe przyzwolenie na pełną weryfikację najemców. Inaczej niż było to przy nowelizacji ustawy w 2018 r., kiedy był jednak silny opór dotyczący "praw nabytych" i już zawartych umów. Jednak skala potrzeb mierzona choćby liczbą oczekujących na najem z zasobów gminy jest duża, więc jest to drobny element, który ma poprawić efektywność adresowania pomocy mieszkaniowej (weryfikacja dla członków rodziny zmarłego najemcy) i ogólnie w całym zasobie (okresowa weryfikacja wszystkich najemców) – mówi ekspertka Instytutu.

Co na to samorządowcy?

Arkadiusz Ptak, burmistrz Pleszewa, popiera objęcie weryfikacją dochodów wszystkich najemców i umożliwienie im pozostania w zasobie mieszkaniowym gminy, ale po podwyżce czynszu. Inaczej jednak niż ministerstwo burmistrz podchodzi do tematu obniżenia progu dochodowego, który daje prawo do mieszkania z zasobu gminy.

– Jeśli chodzi o nowe mieszkania, które oddajemy w wysokim standardzie, gdzie stawka czynszu za metr kwadratowy wynosi 17 – 18 zł, to w takich inwestycjach my celowo ustalamy wysoki próg dochodowy, tak by pozwolił najemcy na utrzymanie mieszkania. Natomiast mamy też mieszkania w zasobie gminy po kilka złotych za metr kwadratowy i wtedy ten próg może być niższy. Uważam, że on nie może być oderwany od standardu mieszkania – mówi Arkadiusz Ptak.