Indywidualni inwestorzy motorem rynku mieszkaniowego w Polsce / Dziennik Gazeta Prawna
– Po zmianie prawa część domów jednorodzinnych będzie można zacząć budować po 30 dniach od zgłoszenia tej chęci, o ile urząd nie wniesie sprzeciwu – wskazuje Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku.
To może oznaczać wyraźne skrócenie formalności, bo na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę urzędnicy mają do dwóch miesięcy. Dodatkowym ułatwieniem będzie zniesienie obowiązku załączania do projektu budowlanego oświadczeń m.in. o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, elektroenergetycznych i dostępu do drogi publicznej.
Ułatwienia te mogą jednak skomplikować sfinansowanie inwestycji kredytem. Mówi o tym m.in. Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej, która była jedną z instytucji opiniujących zmiany w prawie budowlanym.
– Dochodzą do nas głosy, że banki będą niechętnie podchodzić do kredytowania budowy domów, które nie będą realizowane na podstawie pozwolenia, ale opierając się na skutecznym zgłoszeniu. Co prawda zgłoszenie oznacza, że budowa może być realizowana bez żadnych problemów, ale biorąc pod uwagę, że zwykle chodzi o duże kwoty, nie należy się dziwić, że będą wolały mieć konkretne rozstrzygnięcie administracyjne w formie decyzji – wskazuje Mariola Berdysz.
Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości przy Związku Banków Polskich, deklaruje, że na razie nie dotarły do niego ustalenia z konkretnych banków.
– Nie zdziwiłbym się jednak, gdyby przez kilka czy nawet kilkanaście miesięcy bankowcy niezwykle ostrożnie podchodzili do kredytowania budów domów jednorodzinnych realizowanych na bazie zawiadomienia, do którego nie było żadnych sprzeciwów, w porównaniu z budowami realizowanymi na podstawie pozwolenia – ostrzega.
Przyznaje, że trudno oczekiwać, aby banki bez sprawdzenia, jak w praktyce będzie działał nowy mechanizm budowy, zaczęły finansować go wysokimi pożyczkami. Zaznacza jednak, że procedura to niejedyna kwestia, z powodu której banki będą się dystansować od kredytowania takich inwestycji.
– Mamy też bardzo nieuporządkowane i mało przejrzyste plany zagospodarowania przestrzennego. W takim otoczeniu i przy dużej skłonności Polaków do sądzenia się w sprawach nieruchomości kredytowanie budowy na podstawie zawiadomienia może być zbyt ryzykowne, bo inwestycja może utknąć w miejscu z powodu sporu cywilnego w sądzie – wskazuje.
Bankowcy o konsekwencjach ułatwień przy budowaniu domów przez indywidualnych inwestorów na razie wypowiadają się ostrożnie. Deklarują, że dopiero pracują nad procedurami związanymi z rozpatrywaniem wniosków kredytowych na budowę domów, które powstaną na bazie zgłoszenia, a nie pozwolenia. Czekają m.in. na zmiany w rozporządzeniach związanych z nowelizacją prawa budowlanego.
– Na początku na pewno z większą rezerwą będziemy przyglądali się, jak w praktyce sprawdzają się nowe przepisy, tak aby wypracować procedury zabezpieczające i bank, i inwestora. Niewykluczone, że przejściowo może to spowodować lekkie wyhamowanie kredytowania takich inwestycji, m.in. z powodu wydłużonych procedur. Szacuję, że w zależności od skali aktywności banku w kredytowaniu nieruchomości taki stan może potrwać od trzech do maksymalnie 12 miesięcy – ocenia szef działu jednego z banków.
Z rozmów z bankowcami wynika, że jedna rzecz jest już przesądzona. Chętni na kredyt na budowę domu nie będą mogli zbyt długo odkładać kwestii zapewnienia w nowym domu przyłączy mediów lub zagwarantowania dojazdu do drogi publicznej. Bo o ile przy projekcie budowlanym składanym u starosty oświadczeń np. dostawców o zapewnieniu mediów nie trzeba będzie dołączać, to będą ich wymagały banki.
– Na pewno będziemy chcieli zadbać, aby po zakończeniu inwestycji nie pojawiły się żadne problemy z oddaniem domu do użytkowania i zasiedleniem. Bez mediów i dostępu do drogi publicznej powstanie dom widmo, którego właściciele muszą spłacać kredyt, ale nie mogą w nim zamieszkać – tłumaczy jeden z rozmówców DGP.
Mariola Berdysz szacuje, że w praktyce możliwość zgłaszania budowy domu jednorodzinnego bez konieczności występowania o pozwolenie będzie dotyczyła ok. 40 proc. domów stawianych przez indywidualnych inwestorów. Średnio tyle budów spełnia wymogi pozwalające na skorzystanie z procedury zgłoszenia.
Przy naszym pieniactwie inwestycja może utknąć w sądzie
Budownictwo komercyjne pod rządami papierologii
Polska nie najlepiej wypada pod względem liczby i długości procedur związanych z inwestycjami w budownictwie komercyjnym. W ostatnim rankingu Banku Światowego „Doing Business Poland 2015” w zakresie łatwości uzyskania pozwolenia na budowę znaleźliśmy się na 137. miejscu na 189 analizowanych gospodarek. Rok wcześniej zajmowaliśmy miejsce 135. Z danych Banku Światowego, który porównuje długość i liczbę procedur związanych z budową obiektu magazynowego, wynika, że było ich 19, a ich przeprowadzenie trwało średnio aż 212 dni.
– Problemem bywa brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które pokazywałyby, jakie budownictwo i inwestycje mogą powstać na danym terenie – wskazuje Emil Domeracki z Colliers International.
Dlatego inwestorzy planujący budowę np. centrum handlowego czy biurowca muszą starać się o warunki zabudowy, co trwa 3–6 miesięcy. Jeśli na dodatek planują inwestycję obejmującą więcej niż 300 miejsc parkingowych, muszą starać się jeszcze o decyzję środowiskową, co trwa średnio 6–9 miesięcy. Na koniec mogą wystąpić o pozwolenie na budowę, na które też trzeba czekać kilka miesięcy. W sumie okres projektowania i uzyskania wszystkich dokumentów niezbędnych do rozpoczęcia budowy może trwać 3 lata.
Nie lepiej jest w budownictwie wielorodzinnym. Z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich za 2013 r. wynikało, że jedynie 63 proc. pozwoleń na budowę było wydanych w ustawowym czasie 65 dni.