Subskrybuj nas na Youtube
Ceny spadły, lepiej zarabiamy, więc kupujemy chętniej. Ale bez wsparcia ze strony państwa rynek może wkrótce czekać poważne spowolnienie
/>
W ciągu ostatnich ośmiu lat znacząco skrócił się czas oszczędzania na własne mieszkanie. W 2007 r. na nowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. trzeba było pracować średnio niemal 8 lat, a na lokal z rynku wtórnego ponad 7 lat. W 2014 r. – dwa lata mniej. To z jednej strony zasługa spadków cen mieszkań, które swoje szczyty zanotowały w latach 2007–2008. Wtedy za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było zapłacić średnio 5,6 tys. zł. W 2014 r. o 8 proc. mniej. Średnia cena metra używanego lokalu spadła w tym czasie o 12 proc., do 4,4 tys. zł. Jednocześnie rosły nasze statystyczne zarobki. W latach 2007–2008 przeciętne miesięczne wynagrodzenie w gospodarce narodowej nie przekraczało 3 tys. zł. W ubiegłym roku było to już ponad 3,7 tys. zł.
Boom numer dwa
Nasza rosnąca zamożność i korzystne z punktu widzenia nabywców zmiany cen mieszkań, wspierane obniżkami stóp procentowych (główna stopa jest obecnie na rekordowo niskim poziomie 1,5 proc.), spowodowały, że doczekaliśmy się drugiego w historii rynku boomu mieszkaniowego. Przynajmniej w segmencie nowych lokali.
Duże przyspieszenie sprzedaży nastąpiło w latach 2013–2014. Przed dwoma laty spółki w sześciu największych polskich aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto i Łódź) sprzedały, według danych firmy doradczej Reas, blisko 36 tys. lokali. Tyle samo, co w rekordowym dotychczas 2007 r. A w 2014 r. sprzedaż jeszcze wzrosła – do ponad 43 tys. Dobrą passę deweloperzy utrzymują też w 2015 r. W I kw. liczba transakcji w tych miastach osiągnęła rekordowy poziom 11,5 tys.
Rosnące zainteresowanie rynkiem pierwotnym potwierdza Marcin Jańczuk z ogólnopolskiej agencji nieruchomości Metrohouse. – Do ubiegłego roku klienci, szukając mieszkania, brali pod uwagę rynek pierwotny i wtórny. Chcieli mieć alternatywę. Teraz skłaniają się głównie w kierunku tego pierwszego– wskazuje.
Używane mieszkania co prawda wciąż odpowiadają za większość transakcji na rynku, ale nie ma tu takiego wzrostu popytu, jaki obserwujemy u deweloperów. I to mimo że są średnio o 15 proc. tańsze od nowych lokali (szacunki na podstawie podawanych przez NBP średnich cen transakcyjnych w 17 miastach).
Według szacunków firmy Cenatorium w 2013 r. na rynku wtórnym w całym kraju właścicieli zmieniło 151,6 tys. używanych lokali, a w 2014 r. – ok. 147 tys. Wartość transakcji na tym rynku przekraczała 40 mld zł rocznie. Przedstawiciele Centorium wskazują, że nieruchomości z rynku wtórnego, które nie są atrakcyjne pod kątem lokalizacji, a do tego są otoczone ciekawymi inwestycjami, mają dziś mniejsze szanse na nowych lokatorów. Do tego dochodzi rządowy program dopłat do kredytów w programie Mieszkanie dla Młodych, który wspiera zakupy wyłącznie nowych lokali. – Dodatkowo mieszkania z drugiej ręki często są zbudowane w nie najlepszej technologii i standardzie, a wymagania Polaków rosną – tłumaczy Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium.
Za dwa lata załamanie?
Czy rekordowo wysokie zainteresowanie droższymi, nowymi mieszkaniami oraz utrzymująca się duża liczba transakcji na rynku wtórnym oznaczają, że państwo może powoli przestać wspierać rynek mieszkaniowy? W latach 2007–2012 rząd robił to przez program Rodzina na Swoim, w którym przez 8 lat finansuje dopłaty do odsetek na kredyty na nowe i używane mieszkania oraz domy. W 2014 r. RnS zastąpiła jego zmodyfikowana wersja – Mieszkanie dla Młodych. Z opinii rozmówców DGP wynika, że z takich długofalowych działań, choć w innej formie niż RnS lub MdM, rezygnować nie powinien.
– Już za 2–3 lata obraz polskiego rynku może się mocno zmienić. Obecnie dobre wyniki sprzedaży mieszkań to efekt m.in. dużych zakupów gotówkowych z powodu niskich stóp procentowych, które zwiększają atrakcyjność takich inwestycji, chociażby pod wynajem (daje to wyższe stopy zwrotu niż lokaty). Okres niskich stóp procentowych kiedyś się skończy i to źródło kupujących, szczególnie mocno obecnych na rynku w ostatnich trzech kwartałach, w końcu zacznie tracić na znaczeniu – ocenia Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich.
Z szacunków NBP wynika, że w poszczególnych kwartałach 2014 r. udział transakcji gotówkowych w zakupach na rynku pierwotnym w siedmiu największych polskich miastach wahał się w przedziale od 55 proc. do 63 proc.
Specjalista ZBP zwraca przy tym uwagę, że co prawda cały czas kupujemy też na kredyt, ale akurat ta strona popytu ma problemy z odbudową mimo rekordowo niskich stóp. Ubiegły rok był najsłabszy dla rynku kredytów mieszkaniowych od połowy minionej dekady. Banki zawarły z klientami zaledwie 174 tys. umów o kredyt mieszkaniowy na kwotę 36,8 mld zł.
Większy wkład
Spadki na rynku kredytów idą w przeciwnym kierunku niż nasza zdolność kredytowa, która rosła śladem obniżanych stóp procentowych. Z indeksu wyliczanego przez DK Notus wynika, że modelową rodzinę stać było w kwietniu na kredyt w wysokości średnio 475,6 tys. zł, a singla na 264,6 tys. zł. Przed dwoma laty było to odpowiednio 415,1 tys. zł i 212 tys. zł. – Maksymalna kwota kredytu jest tylko jednym z elementów decydujących o dostępności kredytu. Wpływ na to ma m.in. wymóg dotyczący wkładu własnego. Wbrew obawom wprowadzenie tego wymogu w 2014 r. nie spowodowało załamania na rynku kredytowym, ale na pewno wywarło nie niego wpływ. Ponadto wiele osób nie decyduje się na zaciągnięcie wieloletniego zobowiązania z uwagi na postrzeganie swojej sytuacji na rynku pracy – tak rozdźwięk między rosnącą zdolnością kredytową i niskim zainteresowaniem kredytami na mieszkania tłumaczy Michał Krajkowski z DK Notus.
Jego zdaniem w kolejnych latach nie należy spodziewać się wzrostu dostępności kredytów. Możliwe do uzyskania kwoty nie będą rosły. Wręcz przeciwnie: w najbliższych kilkunastu miesiącach trzeba oczekiwać wzrostu stóp procentowych i w konsekwencji wzrostu oprocentowania kredytów i miesięcznych rat. – Częściowo będzie to rekompensowane przez oczekiwany wzrost wynagrodzeń, ale rosnące raty będą powodowały spadek dostępnych maksymalnych kwot kredytów. Również dalsze wymogi związane z wkładem własnym będą oznaczały ograniczenie akcji kredytowej – ocenia analityk DK Notus. W tym roku wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt musi wynosić minimum 10 proc., w przyszłym roku wzrośnie do 15 proc., a w 2017 r. – do 20 proc.
Marcin Jańczuk z Metrohouse wskazuje, że rosnące wymogi przy kredytach to jedna z głównych przyczyn rosnącej popularności nowych mieszkań, które mogą korzystać z dopłat w ramach programu MdM. – Polacy wyraźnie poszukują mieszkań z dopłatą z tytułu MdM. O wzroście popularności rynku pierwotnego nie decydują więc wcale cena, lokalizacja czy pomysły deweloperów, ale dofinansowanie. To przekłada się na spadek sprzedaży mniejszych mieszkań z drugiej ręki, o powierzchni ok. 40 mkw. Takie właśnie lokale były dotychczas najczęściej wybierane na pierwsze własne mieszkanie – ocenia.
Z dopłat w MdM kupujący będą mogli korzystać do 2018 r. Marlena Joks, prezes zarządu Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości, przewiduje, że w tym czasie przewaga rynku pierwotnego nad wtórnym będzie się jeszcze powiększać. Wskazuje, że np. we Wrocławiu w I kw. 2015 r. w segmencie używanych mieszkań średnio zawieranych było 130 transakcji miesięcznie, o 100 mniej niż rok wcześniej.
– Spodziewam się, że w 2017 r. spadek w liczbie transakcji będzie jeszcze większy, zarówno we Wrocławiu, jak i w całej Polsce, a w 2018 r. niewykluczona jest nawet zapaść. Głównie z powodu wkładu własnego, który będzie już wymagany na poziomie 20 proc. Przy mieszkaniu o wartości 300 tys. oznacza to zasoby gotówki nie na poziomie 60 tys. zł, ale przynajmniej 70 tys., bo na rynku wtórnym kupujący musi bowiem jeszcze opłacić 2-proc. podatek oraz koszty notariusza. Plus ewentualny remont – tłumaczy.
Co z cenami
Większych wymogów co do wkładu własnego obawiają się też deweloperzy. Według Konrada Płochockiego, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, dobra sytuacja gospodarcza pozwala mieć co prawda nadzieję na dalsze, lekkie wzrosty sprzedaży w najbliższych latach, nawet jeśli dojdzie w tym czasie do wzrostu stóp procentowych.
– Ale to, co nas faktycznie martwi, to wzrost wymaganego wkładu własnego. To może istotnie spowalniać rozwój rynku mieszkaniowego. A ciągle mamy na polu mieszkaniowym wiele do nadrobienia w stosunku do średniej europejskiej. Mieszkania są małe, przeludnione, a w dłuższej perspektywie rządzący staną przed problemem stanu technicznego domów z wielkiej płyty – ocenia.
Według niego mimo świetnej sprzedaży nowych mieszkań, w tym segmencie nie ma na razie miejsca na podwyżki cen. Powód? – Konkurencja trzyma ceny w ryzach. Sądzę, że w najbliższej przyszłości w ramach poszczególnych segmentów rynku nowych mieszkań podwyżki mogą być wywoływane głównie przez rosnące wymogi techniczne obiektów mieszkaniowych, ale w skali nie większej niż ok. 2–4 proc. rocznie – mówi Płochocki.
Sytuacja może się radykalnie zmienić, jeśli Urzędowi Ochrony Konkurencji i Konsumentów uda się przeforsować zmiany w ustawie deweloperskiej, polegające na likwidacji otwartych rachunków powierniczych, z których deweloperzy mogą wybierać pieniądze klientów w miarę postępu budowy. Na rynku miałyby funkcjonować przede wszystkim rachunki zamknięte, z których firmy korzystałyby dopiero po zakończeniu inwestycji. – W takim przypadku większe podwyżki, w związku z droższym finansowaniem, będą nieuniknione – ostrzega przedstawiciel branży deweloperskiej.
Większym optymistą, jeśli chodzi o popyt na nowe mieszkania, jest Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas, monitorującej rynek nowych mieszkań. – To dodatkowe 5 proc. wkładu własnego wymagane od przyszłego roku czy 10 proc. wymagane od 2017 r. będzie można doubezpieczyć – wskazuje. ©?
Wspierać, tylko jak?
Zdaniem specjalistów niezależnie od tego, jak dobrze idzie sprzedaż deweloperom, konieczne jest opracowanie kompleksowego systemu wspierania oszczędzania na zakup mieszkania. – Nasza zamożność rośnie, ale stan potrzeb mieszkaniowych i jakość dużej części lokali powodują, że zapotrzebowanie na nowe lokum cały czas utrzymuje się na wysokim poziomie – ocenia Jacek Furga z ZBP. Według niego systemowym rozwiązaniem mogłyby być promowane przez środowisko bankowe kasy oszczędnościowo-budowlane. Inną sprawą jest nowelizacja ustawy o listach zastawnych, która ułatwi szersze działanie bankom hipotecznym. – Czekamy na nią już 6 lat. Z moich informacji wynika, że wkrótce może zostać skierowana przez rząd do Sejmu i jest szansa, że prace nad nią zakończą się jeszcze w tej kadencji – dodaje Furga.
O tym, że nadszedł najwyższy czas, by pomyśleć o mechanizmach wspomagających oszczędzanie klientów gotowych kupić mieszkanie, mówi też Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. – Uważam jednak, że państwo powinno też wspierać budownictwo czynszowe, bo to w Polsce kuleje. Mamy wysoki wskaźnik własności na poziomie 80 proc., niespotykany w wielu innych krajach Europy. Dlaczego więc nie stworzyć warunków w postaci ulg podatkowych dla inwestorów czy funduszy, które chcą zainwestować w ten rynek. Te zaspokoiłyby potrzeby rynku mieszkań czynszowych, co w efekcie doprowadziłoby też do spadku cen lokali na wynajem – ocenia.
Z takim kierunkiem zgadza się m.in. Michał Krajkowski, wskazując, że dotychczasowa pomoc, jak RnS czy MdM, kierowana jest do osób, które mają zdolność kredytową i często i tak kupiłyby mieszkanie. A niezależnie od zamożności społeczeństwa czy poziomu wzrostu gospodarczego zawsze będą osoby, których nie będzie stać na zakup własnego mieszkania. – Myślę, że wsparcie powinno być kierowane głównie do tych osób, czy to poprzez rozwinięcie budownictwa czynszowego, czy też poprzez wsparcie dla osób fizycznych i firm, które są skłonne zainwestować w ten rynek – dodaje.
Dość radykalnie politykę mieszkaniową państwa z ostatnich lat ocenia Irena Herbst, która w latach 90. na stanowisku podsekretarza stanu w Ministerstwie Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa była odpowiedzialna za reformę finansowania budownictwa. Według niej takie programy jak RnS i MdM są dużym błędem, bo problemem mieszkaniowym naszego kraju nie jest popyt na mieszkania, ale podaż. – Dosypujemy pieniędzy do popytu, a wciąż 60 proc. społeczeństwa nie stać na żaden kredyt mieszkaniowy. Konieczny jest powrót do wspierania budowy mieszkań na wynajem z umiarkowanym czynszem. W ramach programu wsparcia dla towarzystw budownictwa społecznego udało się wybudować niemal 100 tys. takich mieszkań, co kosztowało budżet 4 mld zł. Tymczasem nowy fundusz BGK ma kosztem 5 mld zł wybudować zaledwie ok. 20 tys. lokali. Dobrze, że rząd chce wrócić, na razie w ramach pilotażu, do wsparcia dla lokali z umiarkowanymi czynszami – ocenia Irena Herbst, obecnie prezes zarządu Fundacji Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego (PPP).