Spółka na podstawie umowy najmu zajmuje piętro budynku. Prowadzi tam biuro. Oprócz tego podpisała z najemcą umowę o świadczenie usług administracyjnych, polegających m.in. na zarządzaniu zasobami ludzkimi, obsłudze informatycznej, zapewnieniu materiałów biurowych, sprzątaniu. Poprzedni zarząd spółki podpisał z kontrahentem (z którym, jak się później okazało, związany był osobiście i finansowo) aneks do umowy najmu i świadczenia usług. Pierwszy dotyczył obowiązku wydania powierzchni biurowej najemcy na początku następnego miesiąca po złożeniu wymówienia. Za okres wypowiedzenia trwający 6 miesięcy spółka zobowiązała się płacić czynsz. Podobne zapisy przewidziano w aneksie do umowy o świadczenie usług. Czy te postanowienia aneksów do kontraktów są ważne?
Nie, gdyż zapisy aneksów do umowy najmu i umowy o świadczeniu usług są sprzeczne z uregulowaniami wynikającymi z kodeksu cywilnego oraz zasadami współżycia społecznego. Istotą umowy najmu jest bowiem możliwość używania rzeczy przez najemcę w okresie obowiązywania umowy, w tym również w okresie wypowiedzenia (art. 659 par. 1 k.c.). Ponadto najemca ma obowiązek zwrócić rzecz wynajmującemu dopiero po zakończeniu trwania kontraktu (art. 675 par. 1 k.c.). Postanowienie to narusza zasadę ekwiwalentności świadczeń stron umowy wzajemnej. Zasada ta jest naruszona w sytuacji, gdy na kontrahencie nie ciążą, począwszy od następnego miesiąca po miesiącu, w którym wypowiedziano umowę najmu, żadne obowiązki, natomiast spółka jest zobowiązana, nie mając prawa używania przedmiotu najmu, do zapłaty czynszu (por. wyrok SN z 8 października 2004 r., sygn. akt V CK 670/03, OSNC 2005/9/162).
Jeżeli natomiast chodzi o umowę o świadczenie usług, wskazać należy, że spółka nie miała żadnego interesu, aby podpisać aneks zakładający 6-miesięczny okres wypowiedzenia i przewidujący obowiązek uiszczania przez ten okres opłat za świadczenie usług, których by nie otrzymywała. Należy bowiem zwrócić uwagę na treść art. 746 k.c., zgodnie z którym zleceniodawca może wypowiedzieć umowę-zlecenia w każdym czasie. Sąd Najwyższy w wyroku z 28 września 2004 r. (sygn. akt IV CK 640/03, OSNC 2005/9/157) uznał, że umowa-zlecenie zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przez każdą ze stron w każdym czasie wskazując, że uprawnienie do wypowiedzenia jest aktualne również w przypadku umowy o świadczenie usług. Formuła odpowiedniego stosowania przyjęta w art. 750 k.c. nie daje podstaw do modyfikacji art. 746 par. 1 k.c. Postanowienia aneksu do umowy o świadczeniu usług są zatem sprzeczne z jej istotą, jak również z zasadami słuszności kontraktowej, a tym samym z zasadami współżycia społecznego, albowiem w sposób rażąco nierówny, z naruszeniem zasady ekwiwalentności rozkładają uprawnienia i obowiązki stron (tak w wyroku Sądu Apelacyjnego z Warszawy z 25 marca 2013 r., sygn. akt VI ACa 605/12, www.orzeczenia.ms.gov.pl)
Jak wskazał Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z 11 stycznia 2012 r. (sygn. akt XX GC 259/10, www.orzeczenia.ms.gov.pl) wynikająca z art. 3531 k.c. zasada swobody umów podlega ograniczeniom trojakiego rodzaju: przepisom ustawy o charakterze bezwzględnie obowiązującym, właściwości (naturze) stosunku oraz zasadom współżycia społecznego. A naruszenie granic swobody umów prowadzi do skutków określonych w art. 58 k.c., czyli bezwzględnej nieważności czynności prawnej.
Podstawa prawna
Art. 58, art. 3531, art. 659, art. 675, art. 746, art. 750 ustawy z 23 kwietnia 1963 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).