Subskrybuj nas na Youtube
Prawie sto uwag zgłoszono do projektu ustawy Ministerstwa Gospodarki. To może oznaczać, że nowe przepisy nie wejdą szybko w życie
/>
Nowa ustawa zaproponowana przez resort gospodarki ma uregulować relacje między osobami przenoszącymi na przedsiębiorców własność nieruchomości (domów i mieszkań) w zamian za wypłacane aż do śmierci comiesięczne świadczenie pieniężne z prawem zamieszkiwania w sprzedawanym lokalu czy budynku.
Zgodnie z projektem działalność gospodarczą w tym zakresie będą mogły prowadzić wyłącznie spółki akcyjne, które uzyskają zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego, a ich kapitał zakładowy wynosi co najmniej 2 mln euro. Ma to zmniejszyć ryzyko, że kontrahent świadczeniobiorców okaże się niewypłacalny. KNF uważa jednak, że w rzeczywistości jej rola została zredukowana do prowadzenia rejestru firm funkcjonujących na tym rynku, a o prawdziwym nadzorze i ograniczeniu ryzyka trudno mówić. Komisja podkreśla, że projekt nie zapewnia możliwości przeprowadzania kontroli oraz żądania wyjaśnień od podmiotów oferujących usługę dożywotniego świadczenia pieniężnego.
Zmiany w kodeksie
Czy nowa ustawa jest w ogóle potrzebna? Nie ma wątpliwości, że uregulowanie rynku rent dożywotnich jest niezbędne. Ale nie ma już zgody co do tego, czy konieczny jest osobny akt prawny. Zdaniem Krajowej Rady Komorniczej lepiej byłoby odpowiednie przepisy umieścić w kodeksie cywilnym, poszerzając go o nową umowę nazwaną.
Zgodnie z projektem w k.c. mają się zmienić jedynie przepisy o dożywociu. Po zmianach regulacje te mają się odnosić wyłącznie do umów zawieranych między osobami bliskimi (projektodawca wskazuje, kogo za takie osoby w tym wypadku uważa).
Krytycznie oceniane jest też to, że w projekcie ustawy za nieruchomości uznaje się samodzielne lokale mieszkalne, budynki mieszkalne jednorodzinne lub lokale, do których świadczeniobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To inna niż przyjęta i konsekwentnie stosowana na gruncie prawa cywilnego definicja (art. 46 k.c.).
– To słuszne zastrzeżenie – ocenia adwokat Małgorzata Krzyżowska. – Nie ma potrzeby podważać czegoś, co w systemie prawa cywilnego ma znaczenie ugruntowane i jednoznaczne.
Co z podatkami
Część uwag dotyczy kwestii podatkowych. Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce wskazuje, że zbycie nieruchomości w ramach umowy o dożywotnie świadczenie pieniężne powinno być nieopodatkowane.
– Ta kwestia ma szczególnie istotne znaczenie w przypadku świadczeniobiorców, którzy decydują się na sprzedaż mieszkania w ramach takiej umowy ze względu na trudną sytuację majątkową. Ponadto należy pamiętać o trudnościach w ustaleniu ostatecznej kwoty świadczenia – a więc i podstawy opodatkowania – ponieważ nie wiadomo, jak długo będzie ono wypłacane – wskazuje mecenas Krzyżowska.
Problem ten występuje jednak również w przypadku umów dożywocia. Organy i część sądów przyjmują po prostu, że wartość świadczeń dla dożywotnika odpowiada wartości zbywanej przez niego nieruchomości.
Ewidentne niedopatrzenie
W projekcie są też ewidentne niedoróbki.
Nie wiadomo dlaczego, o ile w ramach umowy dożywocia uregulowanej w k.c. można przenieść nie tylko własność nieruchomości, lecz także prawo wieczystego użytkowania, o tyle dożywotnie świadczenie pieniężne miałoby być wypłacane tylko w zamian za własność lub własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Takie zróżnicowanie jest dla analizujących projekt niezrozumiałe.
Ministerstwo Finansów zwróciło też uwagę, że w myśl proponowanych przepisów świadczeniodawca (firma kupująca lokal) nie mógłby w ogóle sprzedać nieruchomości – nawet po śmierci świadczeniobiorcy. Tymczasem chodzi o to, by ograniczenie dotyczyło jedynie okresu wykonywania umowy o dożywotnie świadczenie pieniężne.
– Projekt wymaga dopracowania. Teraz rzeczywiście jest w nim sporo niejasności oraz skrótów myślowych, które nie mają wiele wspólnego z dobrą legislacją – komentuje Jan Kieszczyński, prawnik w kancelarii Kocur i Wspólnicy.
Resort zapewnia, że wszystkie uwagi wnikliwie przeanalizuje.
– Ministerstwo Gospodarki prowadzi analizę uwag zgłoszonych przez resorty i partnerów społecznych. Niezbędna jest ich pogłębiona analiza w celu wypracowania projektu regulacji, który w sposób możliwie pełny zabezpieczy interesy stron umowy o dożywotnie świadczenie pieniężne – zapewnia Ryszard Kwieciński z departamentu komunikacji społecznej ministerstwa.
Planowane jest zorganizowanie konferencji uzgodnieniowej. Kiedy? Jeszcze nie wiadomo.
Etap legislacyjny
Projekt ustawy w uzgodnieniach
