Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Tak. Po pierwsze, to byłby krok w stronę większej sprawiedliwości systemu. Dzisiejszy podatek od nieruchomości – który oparty jest na metrażu, a nie wartości – jest niesprawiedliwy. Przy rosnącej nierówności ceny metra kwadratowego mamy do czynienia z sytuacją, w której ludzie mający małe mieszkania inwestycyjne o charakterze premium w dużych miastach płacą groszowe podatki, a ci, którzy posiadają duże nieruchomości w złym stanie technicznym, położone w niekorzystnych lokalizacjach, płacą wyższe daniny. To absurd, że dom jednorodzinny na wsi z budynkami gospodarczymi jest wyżej opodatkowany niż apartament w centrum Warszawy.
Tak. Wprowadzenie podatku katastralnego w sposób progresywny oznaczałoby, że im większa wartość nieruchomości, tym podatek jest wyższy. Zniechęcilibyśmy do nadmiarowego odkładania pieniędzy w mieszkaniach. Mamy w Polsce sytuację, w której inwestycje w nieruchomości są opodatkowane preferencyjnie wobec innych alokacji kapitału. Uważam, że należy to ograniczyć, szczególnie dla większych graczy mających po pięć, siedem czy dziesięć mieszkań.
/>
Też mnie to dziwi. Oczywiście podatki zawsze budzą negatywne emocje, bo obciążają budżety naszych gospodarstw domowych. Często również – co nie jest tylko przypadłością Polaków – nie mamy poczucia, że pobierane pieniądze są dobrze wydawane. Powszechniej niż np. w Szwecji podatki postrzegamy jako swoisty haracz, zwłaszcza gdy mówimy o podatkach bezpośrednich. Odczuwamy je mocniej niż choćby VAT.
Sądzę jednak, że obawy związane z podatkiem katastralnym biorą się z mitów, jakie wokół niego narosły.
Pierwszy brzmi: to byłby nowy podatek, który będzie znacząco obciążał właścicieli drogich mieszkań czy dużej liczby mieszkań.
Już dziś płacimy podatek od nieruchomości i nie ma sensu dokładać coś do tego. Należy przeprowadzić reformę istniejącej daniny.
Nikt też nie proponuje, żeby stawki tego podatku wynosiły kilka tysięcy złotych rocznie, jak próbuje się straszyć w mediach. Musimy zdać sobie sprawę, że na ten moment nie możemy odpowiedzialnie powiedzieć, ile taki podatek potencjalnie by wynosił.
/>
Ten pomysł opiera się na bardzo złudnym założeniu, w myśl którego nieruchomości są niepodzielne. Faktycznie, jedno mieszkanie to jedno mieszkanie i nie da się go podzielić. Inaczej to jednak wygląda, jeśli chodzi o prawa własności do nieruchomości, a to one stanowią podstawę do opodatkowania. Konia z rzędem temu, kto określi, czym jest trzecia nieruchomość. Czy jest 50-procentowy spadek po dziadkach, czy jakieś mieszkanie, w którym mamy 10 proc., bo inwestujemy ze znajomymi? Poza tym, jakie nieruchomości brać pod uwagę? Te o najwyższej wartości?
Jakaś jest, ale na ten moment nie mamy podstawowych danych do jakichkolwiek wyliczeń; mianowicie rejestru katastralnego. Stawki, które pan zacytował, są – z całym szacunkiem – wyssane z palca. Nikt nie przeprowadził analizy ekonomicznej, jaki skutek miałoby wprowadzenie takich, a nie innych wysokości tego podatku, czy takiej, a nie innej definicji trzeciego i kolejnych mieszkań. Poza tym, nie wiemy, ile osób w Polsce ma trzy mieszkania wzwyż.
Jedyna liczba pochodzi z badania, które przeprowadziłem wspólnie z dr Patrycją Gracą-Gelert, w którym analizowaliśmy nierówności majątkowe gospodarstw domowych. Z danych z 2017 roku wyszło nam, że 0,8 proc. z nich ma więcej niż dwie nieruchomości mieszkaniowe, jeśli zdefiniujemy jedną nieruchomość jako posiadanie w niej udziału większego niż 50 proc.
Tak. Z perspektywy makro to nie tak wcale mało. Mamy 12 milionów gospodarstw domowych, 1 proc. z tego to 120 tysięcy. To skala niepomijalna. Problem polega na tym, że ten podatek dla 1 proc. wymagałby zebrania danych o wycenie i strukturze własnościowej wszystkich nieruchomości. Pamiętajmy, że część z nich nie ma charakteru mieszkaniowego, co również tworzy problem, bo na przykład w sektorze PRS [Private Rented Sector – zinstytucjonalizowany najem nieruchomości] część mieszkań jest wynajmowanych jako lokale usługowe. Mówimy więc o usłudze zakwaterowania. Może się więc okazać, że wprowadzając podatek od trzeciego mieszkania, wypchniemy część inwestorów właśnie do segmentu usług, zmieniając klasyfikację części lokali mieszkalnych.
Mam więc poczucie, że tego typu propozycje – „kataster od trzeciego mieszkania” – są populistyczne. Mimo że są konkrety, to niepoparte żadnymi badaniami. Nasze dane o mieszkaniach w gospodarstwach domowych mają już dziewięć lat, ale nie wiemy, jakie to są gospodarstwa. Nie mamy danych o ich charakterystyce. Do tego trzeba byłoby stworzyć wspomniany rejestr katastralny, a to bardzo droga sprawa. Według zgrubnych wyliczeń, które opisujemy w ostatnio wydanej monografii pod redakcją profesorów Pawła Felisa i Leonarda Etela na temat opodatkowania nieruchomości w Polsce, do stworzenia rejestrów katastralnych potrzebne byłoby kilkaset operatów szacunkowych dla różnych typów nieruchomości, żeby zrobić kompleksowy rejestr. I to w każdej z 2479 gmin w Polsce.
Znowu, trudno dokładnie określić, bo taka powszechna taksacja nieruchomości miałaby wpływ na cały rynek wycen, a tym samym także na ceny jednego operatu szacunkowego. Co więcej, znaczna część tych operatów byłaby technicznie trudna do zrobienia ze względu na niewielką liczbę porównywalnych transakcji, co z kolei podnosiłoby ich wycenę. Natomiast nawet przyjmując dzisiejsze stawki za jeden operat szacunkowy, to koszt stworzenia rejestru katastralnego przekroczyłby roczne wpływy z podatku od nieruchomości.
Mamy kilka modeli. We Francji wyliczenie podstawy opodatkowania tworzy się nie w oparciu o wartość nieruchomości, a o zdyskontowany potencjalny przychód z wynajmu tej nieruchomości. Oceniamy go na podstawie stawek czynszu najmu danego typu nieruchomości w konkretnej okolicy. W Niemczech z kolei stawki taksacyjne (kwoty potrzebne do wyliczenia wartości katastralnej nieruchomości) weryfikuje się raz na siedem lat dla każdego landu, a co roku poszczególne gminy mogą zmieniać wysokość podatku. Jest tam on dość wysoki, ale wynika to z nieadekwatnie niskiej wartości, od której wylicza się daninę.
Innym wyjściem adekwatnym dla takiego kraju jak Polska jest rozwiązanie irlandzkie, które wprowadzono ponad dziesięć lat temu. Tam ludzie sami deklarują szacowaną wartość nieruchomości, przy czym nie można później sprzedać jej po cenie różnej od szacunków o więcej niż 10 proc. Obowiązuje duża kara fiskalna, jeśli zaniży się wartość własności.
Był. Niestety w Irlandii sprawdziło się stare powiedzenie: dobre czasy, zła polityka. Złe czasy, dobra polityka. Wprowadzenie progresywnego podatku od wartości nieruchomości w Irlandii było odpowiedzią na problemy mieszkaniowe powstałe po pęknięciu bańki na rynku mieszkaniowym w 2008 roku.
Dziś można również sięgnąć po sztuczną inteligencję, która na podstawie analizy dużego zbioru danych generowałaby wyceny wartości nieruchomości w oparciu o wszystkie transakcje, do których mamy dostęp. To znacząco ograniczyłoby koszty i czas, choć oczywiście to, co wyliczy algorytm, byłoby później weryfikowane przez rzeczoznawców, a właściciele mogliby zakwestionować wyliczenia.
Pamiętajmy, że ta emerytka i tak płaci już podatek od nieruchomości. Czy jego reforma dotknęłaby ją, czy nie, zależy od stawki podatku, a tę będziemy mogli ustalić dopiero wtedy, gdy zobaczymy pełny rejestr. W tej chwili przerzucanie się liczbami, czy to ma być 0,1 proc. czy 1 proc., to wyciąganie propozycji z kapelusza.
/>
Szacunki są. Istnieją dwa znane mi badania, które zostały w tym temacie przeprowadzone. Jedno, trochę starsze, jest dla Krakowa, a drugie – nowsze – pochodzi z Uniwersytetu Szczecińskiego właśnie dla Szczecina. W obu przypadkach podatek katastralny neutralny fiskalnie – czyli taki, którego wpływ byłby równy dzisiejszemu podatkowi od nieruchomości – miałby wysokość 0,013 proc. wartości nieruchomości rocznie.
Wracając do przykładu, nawet jeśli ta starsza kobieta płaciłaby według wyliczeń wyższy podatek niż dziś, to zawsze można stosować przepisy przejściowe. Możemy założyć np., że osoby mające określony PESEL – tak jak przy reformie emerytalnej – a więc powyżej określonego wieku, są z tego podatku zwolnione albo mają jakąś preferencyjną stawkę. Mimo że konstytucjonaliści zwykle nieprzychylnie patrzą na dyskryminację ze względu na wiek, to można to połączyć np. z kategoryzacją dochodową, w myśl której osoby o określonych dochodach go nie płacą, a to już z ustawą zasadniczą byłoby z pewnością zgodne. Inna sprawa jest taka, że tego typu problem zniknie w ciągu 10 czy 20 lat. Większość z tych mieszkań, o których pan mówi, zostanie odziedziczona.
Są więc mechanizmy, które pozwalałyby chronić wrażliwe grupy społeczne. Pamiętajmy jednak, że to bardzo mały odsetek ludzi. Zdecydowana większość nie odczułaby mocno zmian; dotknęłyby one przede wszystkim mieszkańców centrów dużych miast i kilku miejscowości turystycznych.
Co do zasady tak. Na pewno w podstawowym wymiarze, bo tak jest też z podatkiem od nieruchomości dzisiaj. Można rozważyć, czy w przypadku wprowadzenia podatku progresywnego, nadwyżka podatku wynikająca z naliczania stawek wyższych niż podstawowa dla osób o wysokim majątku mieszkaniowym nie powinna trafiać do budżetu państwa. Takie rozwiązanie zlikwidowałoby problemy techniczne i administracyjne związane z rozdzielaniem podatku między gminy w przypadku, gdyby właściciel posiadał równocześnie nieruchomości w kilku z nich.
Przypomnę: właściciele tych mieszkań również dziś płacą podatek od nieruchomości. Mechanizmem ochronnym przed zjawiskiem, o którym pan mówi, mogłoby być odliczanie wysokości zapłaconego (zreformowanego) podatku od nieruchomości od należnego podatku od przychodu z najmu, który już dzisiaj mamy – jest to ryczałt w wysokości 8,5 lub 12,5 proc. Zachęcalibyśmy tym samym do wynajmowania pustostanów, bo w przypadku ich utrzymywania nie byłoby czego odliczyć; właściciele płaciliby pełną stawkę.
Przede wszystkim przygotować dobrze opracowaną ocenę skutków regulacji. Te propozycje, które krążą po mediach – w tym ustawa Razem – są osadzone w próżni. Nie mamy sensownych wyliczeń, co taki podatek spowoduje, ile będzie wynosić opodatkowanie nieruchomości, ile gospodarstw to dotknie. Ustawy – nawet jeśli są przygotowywane – nie zawierają tych informacji. Jakkolwiek więc cieszę się z przychylnego klimatu dyskusji, to jednak jej negatywna cecha to brak osadzenia w danych ilościowych. To zaś zmniejsza zaufanie obywateli, bo rzucamy liczbami z sufitu. Jeśli minister finansów wyjdzie i pokaże realne wyliczenia na temat stanu wartości nieruchomości Polaków, to rozmowa będzie zupełnie inna. Dziś dyskutują dwie strony sporu, z których żadna nie ma argumentów opartych na liczbach.
W Polsce i całej Europie mamy duży problem z dostępnością mieszkań, zwłaszcza dla osób młodych. W naturalny sposób szukamy narzędzi, które mogą zmienić tę sytuację. Jednym z nich jest właśnie zniechęcanie do inwestowania w mieszkania. Uważam jednak, że przecenia się skutki tego rozwiązania; nie będzie żadnego masowego efektu. Podobnie wydarzyło się w sprawie podniesionej opłaty od czynności cywilnoprawnych, która miała ukrócić hurtowy zakup nieruchomości. Efektu „wow” nie było, więc i zapewne w przypadku katastru oczekiwania nie przystają do rzeczywistości. Cieszy jednak fakt, że dyskutujemy o ograniczeniu masowego inwestowania w nieruchomości, a postulat wprowadzenia podatku od wartości nieruchomości zyskuje popularność w różnych grupach społecznych.
