Zgodnie z przedstawionym pod koniec ubiegłego tygodnia projektem specustawy mieszkaniowej wznoszone na jej podstawie bloki nie będą objęte wymogami wynikającymi z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.). Łatwo będzie też przygotować grunt pod inwestycje na obszarach leśnych i rolnych położonych w granicach miast (stosowanie przepisów ustawy o ochronie tych gruntów zostanie wyłączone na potrzeby budownictwa mieszkaniowego). Deweloperzy i specjaliści od prawa nieruchomości są zdania, że bez proponowanych regulacji nie da się obniżyć w Polsce deficytu lokali mieszkalnych.
– Ustawodawca dostrzega, że obecnie uwarunkowania prawne są po prostu niewydolne. Brakuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. A postępowania administracyjne mogą przeciągać się w nieskończoność lub nawet utknąć w martwym punkcie z uwagi np. na brak ustalenia spadkobierców właściciela sąsiedniej działki – twierdzi adwokat Jacek Kosiński.
Reklama
Inną optykę przyjmują urbaniści i aktywiści miejscy, którzy uważają, że nowe regulacje to zachęta do chaotycznego rozlewu zabudowy i jeszcze większej deformacji rodzimego ładu przestrzennego.

Reklama
Zgodnie z projektem resortu inwestycji i rozwoju firmy deweloperskie, które mają na oku tereny objęte planem miejscowym nieprzewidującym osiedli, będą mogły po prostu złożyć wniosek o zgodę na przeprowadzenie inwestycji do właściwej rady gminy. Ta zaś podejmie w tej sprawie decyzję (w formie uchwały) w ciągu 60 dni. Proponowane przepisy wymagają jedynie, aby władze lokalne przy wydawaniu rozstrzygnięcia wzięły pod uwagę potrzeby mieszkaniowe gminy. W ten sposób będą mogły powstawać nie tylko bloki (jedna inwestycja mieszkalna to nie mniej niż dwa budynki z co najmniej 50 lokalami lub minimum 25 domów jednorodzinnych), ale także inwestycje towarzyszące, czyli np. parkingi czy drogi dojazdowe. Na działalność usługową czy handlową dopuszczalne będzie przeznaczenie maksymalnie 1/5 powierzchni użytkowej tych obiektów.
„W obecnie obowiązujących przepisach zlokalizowanie, a w konsekwencji budowa inwestycji mieszkaniowej musi odbywać się zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy. Stwierdzić niestety trzeba, że ten mechanizm, a zwłaszcza długotrwałość uchwalania planów miejscowych, nie służy przyspieszeniu i ułatwieniu budowy nowych mieszkań” – czytamy w uzasadnieniu projektu.
Na terenie, gdzie brakuje obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, inwestor nie będzie musiał już ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy. Wystarczy, że wystąpi z wnioskiem o zgodę na swój projekt odpowiednio do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Organ będzie mieć 60 dni na decyzję.
„Szybkie” mieszkania mają standardowo być lokalizowane na obszarach z dostępem do drogi publicznej, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz infrastruktury energetycznej. Bloki muszą znajdować się nie dalej niż kilometr od przystanku autobusowego czy kolejowego i co najwyżej trzy kilometry od najbliższej szkoły i przedszkola. Kryteria te nie muszą być jednak spełnione na terenie objętym planem miejscowym.
Co więcej, szkoła i przedszkole będą mogły być usytuowane dalej niż wymagają tego przepisy, jeśli deweloper pokryje gminie koszty transportu i opieki nad dziećmi w czasie podwózki. Po otrzymaniu pozwolenia na realizację przedsięwzięcia firma ma też prawo wystąpić do wojewody o zezwolenie na ścięcie wszelkich drzew i krzewów rosnących na interesującym ją terenie, bez konieczności stosowania się do rygorów ustawy o ochronie przyrody odnoszących się do uzyskiwania zgody na usuwanie zieleni. A jeśli przez obszar inwestycji przechodzi droga publiczna, rzeka, kanał czy tor kolejowy, deweloper uzyska możliwość zajęcia tych obszarów na potrzeby swojego projektu na podstawie odrębnej umowy. Będzie także zwolniony z obowiązku występowania o pozwolenie wodnoprawne.
Deweloperzy, którzy uzyskali zgodę na budowę, będą występować o decyzje? w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej do wojewody (wydawana ma być w 45 dni). Aby ją uzyskać, trzeba będzie przedstawić we wniosku m.in. charakterystykę projektu oraz konkretne parametry budowli i lokali, a także np. opinię ministra rolnictwa, jeśli w grę wchodzą grunty wykorzystywane do celów rolnych czy opinię starosty, gdy chodzi o tereny objęte aktualnymi planami miejscowymi (niewydanie opinii traktowane jest jako brak zastrzeżeń do przedsięwzięcia).
Co ważne, nie będzie przeszkód, aby prowadzić inwestycje w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub takich, gdzie nie da się ustalić właściciela czy spadkobiercy bądź właściciel zmarł. W takich sytuacjach wystarczy opublikować obwieszczenie na stronie BIP i w prasie lokalnej o wszczęciu postępowania dotyczącego wydania decyzji lokalizacyjnej. Ich rejestr będzie prowadził wojewoda.
Projektowana specustawa określa też szczegółowe parametry wysokości wznoszonych budynków (np. w miasteczkach do 30 tys. mieszkańców obiekty mają mieć maksymalnie trzy kondygnacje, za to w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców takie ograniczenie nie obowiązuje).
Dodatkowo inwestorzy uzyskają spore przywileje w postępowaniu administracyjnym: wszelkie decyzje administracyjne związane z realizacją przedsięwzięcia będą miały rygor natychmiastowej wykonalności, a odwołania od nich mają być rozpoznawane nie w terminie miesięcznym, lecz w ciągu 21 dni. Skróceniu ulegnie też czas przekazywania skargi na decyzję przez organ do sądu (z 30 do 15 dni).
Rozszerzony zostanie także katalog przypadków nieistotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego (zwłaszcza jeśli dotyczy urządzeń budowlanych oraz elementów placu zabaw i innych obiektów małej architektury).
Etap legislacyjny
Projekt skierowany do konsultacji