Jeśli wierzyć ekspertom, część budynków trzeba będzie wyburzyć. Albo gruntownie zmodernizować, co też będzie trudne i kosztowne.
W Polsce w blisko 4 mln lokali w blokach z wielkiej płyty mieszka ok. 12 mln ludzi, jedna trzecia populacji kraju. Najstarsze budynki zbliżają się do sześćdziesiątki, choć ich żywotność planowano na 50, maksymalnie 70 lat.
W cztery miesiące, w szczerym polu
– Oblicza się, że kumulacja problemów nastąpi za ćwierć wieku. I tak jak w czasach gierkowskiej prosperity budowano ok. 200 tys. mieszkań rocznie, tak my będziemy musieli się tymi 200 tys. mieszkań w jednym roku poważnie zająć, a część zapewne wyburzyć – mówi Zbigniew Maćków, architekt z Wrocławia.
– Śmierć czeka wszystko, wielką płytę też. Tylko nie wiemy, kiedy to nastąpi. Jakość techniczna tego budownictwa jest dostateczna, konstrukcja sztywna, słabym ogniwem są połączenia ścian warstwowych zewnętrznych – odpowiada prof. Leonard Runkiewicz, pracownik Instytutu Techniki Budowlanej i Politechniki Warszawskiej.
– Policzyliśmy, że aby zastąpić wielką płytę, do 2100 r., czyli w ciągu najbliższych 80 lat, deweloperzy powinni budować 60 tys. mieszkań rocznie więcej ponad to, co budujemy teraz – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.
Bloki z wielkiej płyty budowano w Polsce od lat 50. XX w. aż do początku lat 90. Pięciokondygnacyjny budynek jednoklatkowy z czterema lokalami na piętrze powstawał w cztery miesiące, od robót ziemnych do etapu wprowadzenia się lokatorów. Na potrzeby budownictwa wielkopłytowego działało ok. 150 większych i mniejszych zakładów prefabrykatów. Dzięki tej technologii osiedla mogły powstawać na terenach niezurbanizowanych, często w szczerym polu. Jakość mieszkań – nawet jak na tamte czasy – była niska, ale ludzie chętnie się tam przenosili, bo mieli dostęp do bieżącej wody, kanalizacji i nie trzeba było palić w piecach węglowych, żeby mieć ciepło.
Czy tu można bezpiecznie mieszkać?
Technologia była szybka w realizacji, niezależna od warunków pogodowych. Stosowano ją w całej Europie. Pierwsza wyłamała się Szwajcaria, gdy już pod koniec lat 60. okazało się, że wielka płyta jest droższa od tradycyjnej technologii. W Polsce tymczasem budowano w najlepsze.
– Najsłabszą stroną była dokładność montażu oraz sposób łączenia płyt – wyjaśnia dr inż. Stanisław Karczmarczyk, przewodniczący Rady Małopolskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa. – Tam, gdzie zrobiono to niechlujnie, zaczęły wychodzić wady. W paru przypadkach trzeba było spinać budynki specjalnymi klamrami, tu i tam odpadła płyta elewacyjna. Albo budynek z powodu grząskiego gruntu, na którym był posadowiony, przechylił się i windy nie chciały się otwierać.
– Wielkich katastrof jednak nie zanotowano. System wielkopłytowy wymuszał w pewnym stopniu jakość montażu. Był nie do zepsucia – mówi inż. Karczmarczyk.
Wyliczenia co do terminu przydatności wielkiej płyty do użytku opierały się na szybkości procesu karbonatyzacji, czyli wietrzenia betonu i korozji zbrojenia. – Jeżeli następuje karbonatyzacja, to pręty rdzewieją, pęcznieją i rozsadzają wielką płytę od środka. Gdyby budynek nie był ocieplony, to taki proces przebiegałby szybciej. Ale pod otuliną warstwy ocieplenia warunki zmieniają się diametralnie. Moim zdaniem przez najbliższe 50 lat, licząc od dzisiaj, żadnych problemów natury konstrukcyjnej nie powinno być – uspokaja inż. Karczmarczyk.
Instytut Techniki Budowlanej na zlecenie dawnego Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa już drugi rok bada stan techniczny budynków wielkopłytowych. Wynikami są zainteresowane nie tylko władze, ale też miliony Polaków, którzy w tych budynkach mieszkają.
– Próbujemy ocenić prawdopodobieństwo korozji prętów metodą jak najmniej inwazyjną, poprzez odwierty, starając się nie uszkodzić elewacji – wyjaśnia prof. Runkiewicz z ITB.
Ma problemy, ale się nie zawali
W wielu budynkach wady widać gołym okiem: pękające ściany i stropy, nieszczelne łączenia balkonów i loggii ze ścianą budynku, wilgoć i pleśń na ścianach, rdzawe zacieki na powierzchni elementów żelbetowych, kruszący się beton, przeciekające dachy i dziurawe orynnowanie.
– Wielka płyta ma swoje problemy, ale się nie zawali – przekonuje inż. Zbigniew Dzierżewicz, współautor książki „Systemy budownictwa wielkopłytowego w Polsce w latach 1970–1985”. – Wiem, co mówię. Jestem ze Śląska, gdzie na budynki z wielkiej płyty oddziałuje sejsmika. Tylko raz się zdarzyło, że z powodu szkód górniczych musieliśmy rozebrać pieciokondygnacyjny budynek. Odkryto wszystkie złącza i okazało się, że są w lepszym stanie, niż ktokolwiek mógł się spodziewać.
Inżynier Karczmarczyk tłumaczy, że jako ekspert był wzywany do budynków, w których nastąpił wybuch gazu. Nie zdarzyło mu się, jak twierdzi, nakazać ewakuacji całego budynku. Zabierano ludzi z mieszkania, w którym doszło do wybuchu. Pozostali mieszkańcy bloku mogli zostać.
Do największej katastrofy doszło 23 lata temu w Gdańsku – i to w wielkanocny poniedziałek. Po wybuchu gazu 10-piętrowy wieżowiec skurczył się o kilka kondygnacji. Zginęły 22 osoby. Do tragedii doszło z winy jednego z lokatorów, który w piwnicy rozszczelnił instalację gazową. Blok następnego dnia zburzono.
– Gdyby wybuch nastąpił w którymś z mieszkań, nic zapewne by się nie stało. Fala dekompresji rozładowałaby się przez otwory okienne. A w piwnicy okien nie było. Poza systemem domino i WUFT (budownictwo wielkopłytowe obejmowało ok. 30 różnych systemów) budynki z wielkiej płyty charakteryzują się dużym przesztywnieniem. Nawet gdyby nastąpiło uszkodzenie części połączeń, to konstrukcja jest stabilna – mówi inż. Karczmarczyk.
Choć się zużywa, to wciąż przyciąga
Problemem wielkiej płyty jest nie tylko zużycie konstrukcyjne. – Już za chwilę te budynki nie będą spełniały norm i warunków społecznych – mówi dr inż. Jacek Dębowski z Politechniki Krakowskiej.
Wiele z nich ma instalację elektryczną wykonaną z tańszego od miedzi aluminium, która nie wytrzymuje obciążenia zbyt dużej liczby urządzeń. Przewody nagrzewają się, przepalają, co może doprowadzić do pożaru.
Źródłem zagrożenia jest też instalacja gazowa. Docieplenie budynków ogranicza dostęp powietrza do spalania, a doszczelnienie okien ogranicza wymianę powietrza, przez co mnożą się grzyby i pleśń. W budynkach występuje zbiorcza grawitacyjna wentylacja, która odpowiada za usuwanie zużytego powietrza, a nie za jego dostarczenie.
Instalacja wodna wykonana jest z rur stalowych (mało odporne na korozję, zarastają kamieniem). Przy zmniejszonych przekrojach rur pompy wspomagające mają problemy z utrzymaniem w nich właściwego ciśnienia, przy braku modernizacji może to spowodować braki lub ograniczenia wody na wyższych piętrach wieżowców.
– Gdy te budynki powstawały, współczynnik przenikania ciepła był czterokrotnie wyższy niż obecnie – opowiada prof. Runkiewicz. – W latach 90. rozpoczęto program termomodernizacji, ale zastosowano tylko 5-centymetrową warstwę ociepliny. To za mało jak na dzisiejsze wymagania. Trzeba się zastanowić, jak przymocować dodatkowe warstwy ociepliny do już istniejących.
– Nie pozostaje nic innego, jak kłaść docieplenie na docieplenie – orzeka inż. Dębowski. – Niektórzy proponują, żeby zdjąć te 5 cm i położyć nową, grubszą warstwę. Pytanie, co zrobić z tym, co się zdejmie, kto za to zapłaci, i wreszcie, kto zutylizuje ten materiał po takim remoncie. Bo mówimy przecież o całych osiedlach wieżowców.
Mieszkania w blokach z wielkiej płyty sprzedają się nie gorzej niż w nowym budownictwie. Skąd ta popularność?
– Decyduje cena – tłumaczy Maria Myślińska, właścicielka agencji nieruchomości Korab z Warszawy. – Mieszkania kupują młodzi ludzie, których nie stać na nowoczesne budownictwo, z obowiązkowymi miejscami postojowymi w garażach podziemnych za kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ale jak tylko się dorobią, uciekają do lepszych warunków. Lokale w wielkiej płycie z czasem będą się sprzedawać za grosze.