Zainteresowanie zakupem mieszkań na kredyt ponownie rośnie. W październiku 2025 r. liczba wniosków hipotecznych była o niemal 25 proc. większa niż rok wcześniej – wynika z danych BIK. Eksperci tłumaczą, że istotnym impulsem są kolejne obniżki stóp procentowych.

W listopadzie Rada Polityki Pieniężnej po raz piąty w tym roku zdecydowała się na cięcie kosztu pieniądza, co poprawiło zdolność kredytową osób planujących zakup lokalu. W środę RPP prawdopodobnie zdecyduje się na obniżkę kosztu pieniądza.

Jednocześnie wartość wnioskowanych kredytów wzrosła o ponad jedną trzecią w porównaniu z 2024 r.

Ceny mieszkań idą w górę, pensje również

Choć mieszkania nadal drożeją, dynamika wzrostu cen wyraźnie wyhamowała. Średnia cena metra kwadratowego nowego lokalu w 14 największych polskich miastach wyniosła w październiku 14 796 zł – to około 3 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak wynika z danych portalu rynekpierwotny.pl, najtaniej jest w Bydgoszczy, Kielcach, Łodzi i Rzeszowie, gdzie ceny oscylują nieco powyżej 11 tys. zł za mkw., natomiast najwięcej trzeba zapłacić w Warszawie (18 375 zł), Gdańsku (17 379 zł) i Krakowie (16 716 zł).

Tymczasem przeciętne wynagrodzenia rosną wolniej. Według danych GUS mediana płac w kwietniu wyniosła 7262 zł brutto, a przeciętna pensja 9148 zł brutto. Minimalne wynagrodzenie to 4666 zł brutto, czyli około 3500 zł „na rękę”. W tych realiach pojawia się pytanie, czy młoda para zarabiająca łącznie 8 tys. zł netto jest w stanie kupić mieszkanie.

Jaką zdolność kredytową ma przeciętna polska para?

Eksperci ANG Odpowiedzialne Finanse obliczyli zdolność kredytową takiego modelowego gospodarstwa domowego – bez dzieci, bez innych zobowiązań, z 20-procentowym wkładem własnym i kredytem na 25 lat. Para mogłaby liczyć na średnio 502 tys. zł kredytu, co wraz z wkładem własnym daje możliwość zakupu mieszkania wartego ok. 628 tys. zł. W praktyce oznacza to 34 mkw. w Warszawie, 38 mkw. w Krakowie, a w tańszych miastach – takich jak Łódź, Kielce, Rzeszów czy Białystok – nawet powyżej 50 mkw.

Tomasz Bujański z działu wsparcia kredytów hipotecznych w ANG Odpowiedzialne Finanse, przypomina, że zdolność kredytowa zawsze wyliczana jest indywidualnie dla każdej osoby lub osób, które starają się o kredyt hipoteczny

- Wiąże się z szeregiem czynników, takich jak: wiek kredytobiorców, ich zobowiązania finansowe, zarobki czy wartość lokalu, który chcą nabyć. Posłużmy się jednak modelowym przykładem pary, która nie ma dzieci, chce zaciągnąć kredyt na 25 lat, nie ma innych zobowiązań finansowych i w obu przypadkach dochody pochodzą z umowy o pracę. Ich wkład własny to 20 proc. – mówi Bujański.

Na jakie mieszkanie stać przeciętną polską parę?

Jak wyliczają eksperci z ANG Odpowiedzialne Finanse, przy łącznych zarobkach rzędu 11 tys. zł, zdolność kredytowa rośnie do 724,5 tys. zł. Z wkładem własnym pozwala to na zakup nieruchomości wartej około 906 tys. zł. W tej cenie młoda para mogłaby rozważyć 49 mkw. w Warszawie, 60 mkw. we Wrocławiu, 69 mkw. w Szczecinie lub nawet około 80 mkw. w Łodzi czy 81 mkw. w Bydgoszczy. To poziom dochodów, który umożliwia zakup mieszkania z dodatkowym pokojem.

Znacząco większe możliwości otwierają się przy zarobkach 15 tys. zł miesięcznie. Wtedy zdolność przekracza 1,05 mln zł, co pozwala szukać mieszkań o wartości ponad 1,3 mln zł – ok. 72 mkw. w Warszawie czy aż 117 mkw. w Łodzi. Przy wspólnych dochodach 20 tys. zł średnia zdolność sięga już 1,4 mln zł, a z wkładem własnym – niemal 1,75 mln zł. Taki budżet wystarcza na zakup 115 mkw. we Wrocławiu czy nawet 155 mkw. w Łodzi.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że dla wielu osób główną barierą wciąż pozostaje zgromadzenie wkładu własnego. W przypadku najmniej zarabiających, nawet mając wystarczającą zdolność kredytową, brak oszczędności uniemożliwia uzyskanie finansowania.