Spółka jawna, w której jestem wspólnikiem, wynajęła lokal użytkowy na 10 lat. W treści umowy ustaliliśmy z najemcą miesięczny czynsz, dodatkowo przyjęto zasadę, że każdego roku będzie on podlegał waloryzacji o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowany przez GUS, bez konieczności wyrażania zgody przez naszą spółkę. Nie przewidziano możliwości dokonania wypowiedzenia najmu. Tymczasem ostatnio wynajmujący wypowiedział dotychczasową wysokość czynszu i ustalił nową, znacznie wyższą stawkę. Czy mógł to zrobić?
Ekspert radzi
Nie, wynajmujący nie mógł wypowiedzieć wysokości czynszu. Uznać bowiem należy, że poprzez wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu, wynikające z art. 6851 kodeksu cywilnego, do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Gdyby bowiem wynajmujący miał to uprawnienie zachować w pełnym zakresie, to wówczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne.
Podobnie orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 21 sierpnia 2014 r. (sygn. akt I ACa 654/14, www.orzeczenia.ms.gov.pl) wydanym w podobnym stanie faktycznym. Warszawski Sąd Apelacyjny wskazał, że fakt, iż w treści umowy najmu strony nie wykluczyły uprawnienia wynajmującego do wypowiedzenia czynszu, o którym mowa w art. 6851 k.c., nie może sam przez się przesądzać o tym, że wolą stron, które zamieściły w umowie zapis określający zasady waloryzacji czynszu, było zachowanie tego uprawnienia przez wynajmującego. Stanowisko to nie byłoby prawidłowe. Dlatego sąd podkreślił, że poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej strony wyłączyły uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 6851 k.c. Uprawnienie to nie przysługuje wynajmującemu w każdej sytuacji. Strony mogą bowiem zmodyfikować tryb jednostronnej zmiany wysokości czynszu, wprowadzając np. dłuższy lub krótszy termin wypowiedzenia lub określając etapy zmiany czynszu (np. obligatoryjne negocjacje poprzedzające wypowiedzenie albo czas na podjęcie decyzji w kwestii przyjęcia lub odrzucenia nowej wysokości czynszu wynikającej z wypowiedzenia). Strony mogą też wyłączyć dopuszczalność jednostronnej zmiany wysokości czynszu w drodze wypowiedzenia przez wprowadzenie alternatywnych sposobów urealniania czynszu, np. klauzule automatycznej waloryzacji.
Podstawa prawna
Art. 6851 ustawy z 23 kwietnia 1963 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
