Koniec „darmowego ciepła od sąsiada”. Nowe przepisy o rozliczaniu ogrzewania – minimalna opłata i zdalne liczniki do 2027 r.

Choć przepisy mają coraz mocniej uszczelniać system rozliczeń ciepła, w wielu blokach problem pasożytnictwa cieplnego wciąż powraca wraz z pierwszymi chłodnymi dniami. Lokatorzy spierają się o to, kto faktycznie ponosi koszty ogrzewania, a spółdzielnie próbują znaleźć narzędzia, by uczciwie rozdzielić opłaty. Ten sezon grzewczy ma być testem dla nowych regulacji – od ich skuteczności zależy, czy konflikty o zimne kaloryfery wreszcie się skończą.

Sezon grzewczy w Polsce: najważniejsze liczby i fakty

• Minimalna opłata: 15% kosztów zmiennych
• Nowe przepisy: od sezonu 2025/26
• Zdalne liczniki: do 1.01.2027
• Wzrost rachunków: +8–12% (średnio)
• Koniec ochrony cen: 30.06.2025
• Podstawa: Dz.U. 2025 poz. 711

Dlaczego wciąż płacisz za sąsiada, który ma zakręcone kaloryfery?

Wyobraźmy sobie blok z lat 80. Na parterze mieszka starsze małżeństwo, które w imię oszczędności całkowicie zakręciło grzejniki. U góry - rodzina z dziećmi, która marzy o cieple 22°C w salonie. Niestety, aby utrzymać komfort, musi grzać mocniej, bo część ciepła „ucieka” przez zimne ściany sąsiadów z dołu. W efekcie rachunki tej rodziny są wyższe, a ci, którzy oszczędzają, płacą mniej, choć wcale nie rezygnują z ciepła, bo korzystają z niego pośrednio.

Tak właśnie działa pasożytnictwo cieplne. To nie nowy problem – spółdzielnie mówią o nim od lat 90., ale w dobie rosnących cen energii i dyskusji o efektywności energetycznej, temat powrócił z nową siłą. I wraca co roku.

Od kiedy zapłacisz minimalną opłatę za ogrzewanie i kto pierwszy ją odczuje?

Przepisy dotyczące zarządzania energią cieplną do tej pory bywały dziurawe. Z jednej strony rozporządzenia nakładały obowiązek utrzymywania określonych temperatur, z drugiej – brakowało narzędzi do ich egzekwowania. W 2025 r. sytuacja zmieniła się dzięki nowelizacji ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025 poz. 711).

Najważniejsze nowe zasady:

1. Zdalne odczyty – do stycznia 2027 r. wszystkie ciepłomierze i podzielniki muszą mieć funkcję odczytu na odległość. Koniec z ręcznym spisywaniem liczników i możliwością manipulacji.
2. Minimalne koszty zmienne – nawet jeśli ktoś zakręci grzejniki, nie uniknie opłat. Każdy lokal zapłaci co najmniej kilkanaście procent kosztów zmiennych, aby pokryć tzw. straty i przenikanie ciepła.
3. Możliwość sankcji finansowych – wspólnoty i spółdzielnie mogą uchwalać dodatkowe opłaty dla lokatorów, którzy celowo utrzymują w mieszkaniach zbyt niskie temperatury.

Obowiązek minimalnej opłaty za ciepło wchodzi w życie etapami. Część wspólnot już w tym sezonie rozlicza lokatorów według nowych zasad, pozostałe mają czas na dostosowanie systemów do końca 2026 r. W praktyce oznacza to, że w sezonie 2025/26 spółdzielnie mogą stopniowo wprowadzać opłaty minimalne - nie wcześniej niż po zakończeniu okresu ochrony cen.

Jak są rozliczane rachunki za ciepło w blokach?

W praktyce wciąż obowiązują trzy główne modele rozliczania rachunków za ciepło w lokalach:

• Ciepłomierze indywidualne – najsprawiedliwsze rozwiązanie, bo każdy płaci za faktyczne zużycie.
• Podzielniki kosztów – mierzą proporcje zużycia na grzejnikach, choć wciąż budzą spory.
• Powierzchnia lokalu – archaiczne, ale wciąż stosowane, gdy brak jest urządzeń pomiarowych.

Jak różnią się koszty ogrzewania w zależności od konkretnych metod rozliczeń? Poniżej przedstawiamy przykładowe orientacyjne wyliczenia.

Jak nowe przepisy zmienią rachunki za ogrzewanie w blokach – przykłady i wyliczenia

Przykład – mieszkanie 50 m² w bloku w Warszawie (2025):

Różnice widać gołym okiem - i to właśnie one prowadzą do wielu konfliktów.

Czy spółdzielnia może ukarać za zimne kaloryfery?

W ostatnich latach media opisywały coraz więcej sytuacji, gdy wspólnoty mieszkaniowe próbują walczyć z pasożytnictwem cieplnym. W Warszawie jedna ze spółdzielni wprowadziła obowiązek utrzymywania min. 18°C w mieszkaniach – z karami za nieprzestrzeganie. W Gdańsku lokatorzy pozwali sąsiada, który całkowicie odciął się od grzania.

Takie przypadki pokazują, że prawo daje wspólnotom pewne narzędzia, ale pozostawia też sporo pola do interpretacji. Z jednej strony mamy wolność lokatora, który może chcieć żyć w 16°C. Z drugiej – prawo budowlane, które wymaga 20°C w pomieszczeniach mieszkalnych.

Jak termomodernizacja bloków zmniejsza pasożytnictwo cieplne?

Nie tylko przepisy mogą ukrócić pasożytnictwo cieplne. Coraz więcej ekspertów wskazuje, że równie ważne są inwestycje w ocieplenie budynków i nowoczesne systemy grzewcze.

Program „Czyste Powietrze 2025” wprowadził obowiązek audytów energetycznych przed modernizacją i świadectw charakterystyki energetycznej po jej zakończeniu. To oznacza, że pieniądze wydane na ocieplenie budynków muszą realnie poprawiać efektywność. Poniżej zamieszczamy wyliczenia pokazujące różnice w rocznych kosztach utrzymania tego samego budynku przed i po modernizacji.

Symulacja (mieszkanie 60 m², 2025):

Sezon grzewczy 2025/26 – od kiedy włączają ogrzewanie w blokach?

W większości spółdzielni i wspólnot kaloryfery już są ciepłe. Jednak wbrew obiegowym opiniom, w Polsce nie ma jednej ustawowej daty startu sezonu grzewczego. To decyzja dostawców i wspólnot, podejmowana na podstawie pogody. Standardem jest uruchamianie ogrzewania, gdy średnia temperatura przez trzy dni spada poniżej 12–14°C. Przyjęło się, że w Polsce sezon grzewczy rozpoczyna się 1 października.

Przeczytaj też: Bon ciepłowniczy 2025: nawet 3500 zł dopłaty. Wnioski tylko do 15 grudnia

Kto nie skorzysta z nowych zasad rozliczania ogrzewania?

Nie wszyscy odczują poprawę w portfelach w wyniku wprowadzenia nowego prawa. Nowe przepisy mogą nie pomóc:

• w budynkach bez termomodernizacji – tam straty nadal będą ogromne,
• lokatorom, którzy zakręcają grzejniki – zapłacą minimalny koszt,
• spółdzielniom z ograniczonym budżetem – modernizacja systemów pomiarowych to wydatek rzędu kilkuset złotych na lokal.

Ile zapłacimy za ciepło po zmianach prawa?

Nowe przepisy oznaczają wzrost rachunków. Średnie opłaty za ogrzewanie w miastach w 2025 r. wzrosły o 8–12%, głównie przez koniec ochrony cen. Do tego wspólnoty muszą inwestować w zdalne systemy pomiarowe – koszt ok. 200–400 zł na mieszkanie.

Budżet państwa dofinansowuje modernizacje przez program „Czyste Powietrze”, którego budżet na 2025 r. przekracza 6 mld zł.

Najczęstsze pytania lokatorów o ogrzewanie i pasożytnictwo cieplne

Czy mogę całkowicie wyłączyć grzejniki?
Tak, ale i tak zapłacisz minimalne koszty zmienne.

Czy mogę sam zrezygnować z centralnego ogrzewania?
Tylko za zgodą wspólnoty i przy spełnieniu wymagań technicznych.

Jak sprawdzić, czy płacę za ogrzewanie sąsiada?
Można to ocenić, analizując rozliczenia w budynku. Jeśli Twoje zużycie jest wyższe mimo podobnych warunków, może występować przenikanie ciepła.

Czy pasożytnictwo cieplne jest karalne?
Nie ma osobnego przepisu karnego, ale wspólnota może wprowadzić dodatkowe opłaty lub dochodzić roszczeń cywilnych.

Jakie temperatury muszę utrzymywać w mieszkaniu?
Minimum 20°C w pokojach i 24°C w łazienkach – wynika to z rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska.

Kiedy muszę wymienić licznik ciepła na zdalny?
Najpóźniej do 1 stycznia 2027 r. – wymaga tego ustawa o efektywności energetycznej.

Czy nowe zasady obowiązują już w całej Polsce?
Nie, ale wiele spółdzielni wprowadza je dobrowolnie od sezonu 2025/26. Pełne wdrożenie systemu planowane jest do końca 2026 roku.

Podstawa prawna i dokumenty

• Ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o efektywności energetycznej (tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 711) – określa obowiązek indywidualnego rozliczania kosztów ciepła tam, gdzie to technicznie możliwe, oraz wymóg stosowania urządzeń zdalnego odczytu do 2027 r.
• Prawo budowlane (Dz.U. 2024 poz. 725 z późn. zm.)– wskazuje minimalne temperatury w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi.
• Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. 2023 poz. 2440)– szczegółowo reguluje wymagane temperatury (20°C w pokojach, 24°C w łazienkach).
• Ustawa z dnia 7 października 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach w zakresie cen ciepła (Dz.U. 2022 poz. 1967, wygasła z dniem 30.06.2025 r.)– czasowa ochrona cenowa dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, która już nie obowiązuje.
• Program „Czyste Powietrze” (edycja 2025, NFOŚiGW) – nowe zasady audytów energetycznych i świadectw charakterystyki energetycznej.

Aktualizacja: 08.10.2025, 06:00