rozwiń ›

Zgłoszenie robót budowlanych - kiedy zamiast pozwolenia na budowę?

Co do zasady, roboty budowlane dzielą się na:

  • wymagające pozwolenia na budowę,
  • wymagające zgłoszenia,
  • niewymagające ani zgłoszenia, ani pozwolenia (wyjątki drobne).

Zgłoszenia najczęściej wymaga się m.in. w przypadku:

  • wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  • wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora;
  • niektórych budynków gospodarczych, garaży, wiat;
  • przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeśli nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania;
  • części robót instalacyjnych (np. instalacje wewnętrzne, przyłącza);
  • innych robót wymienionych w Prawie budowlanym jako wymagające zgłoszenia.

Dokładny katalog robót wymagających zgłoszenia oraz zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia wynika z przepisów ustawowych. W praktyce, jeśli inwestor ma wątpliwości, czy w jego przypadku wystarczy zgłoszenie, warto skonsultować się z projektantem lub prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym.

Krok po kroku - jak zgłosić roboty budowlane w 2026 roku?

Poniżej przedstawiamy standardową procedurę zgłoszenia robót budowlanych, która przy braku zmian legislacyjnych będzie obowiązywać również w 2026 roku.

Krok 1: Sprawdź, czy wystarczy zgłoszenie

  1. Zweryfikuj rodzaj planowanych robót z katalogiem w Prawie budowlanym.
  2. Sprawdź ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
  3. Oceń, czy obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na Twojej działce.
  4. W razie wątpliwości skonsultuj się z projektantem lub organem administracji architektoniczno-budowlanej.

Krok 2: Przygotuj wymagane dokumenty

W zgłoszeniu wskazuje się m.in.:

  • dane inwestora (osoba fizyczna / osoba prawna),
  • oznaczenie nieruchomości (numer działki, obręb, adres),
  • rodzaj i zakres robót,
  • termin rozpoczęcia robót,
  • sposób wykonywania robót (w tym informacje o ewentualnym wpływie na sąsiednie nieruchomości).

Do zgłoszenia najczęściej dołącza się:

  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu (jeżeli jest wymagany);
  • projekt architektoniczno-budowlany (w przypadkach przewidzianych przepisami);
  • szkice, rysunki, opis techniczny - przy prostszych robotach;
  • inne uzgodnienia, opinie i decyzje wymagane odrębnymi przepisami (np. sanepid, konserwator zabytków, zarządca drogi).

Organ administracji może zażądać uzupełnienia dokumentów, jeśli uzna to za konieczne do oceny zgłoszenia.

Krok 3: Złóż zgłoszenie do właściwego organu

Zgłoszenia dokonuje się do starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu) właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Dokumenty można złożyć:

  • osobiście w urzędzie,
  • pocztą,
  • elektronicznie - za pośrednictwem ePUAP lub innej dostępnej platformy (o ile urząd dopuszcza taką formę).

Ważne: Za dzień dokonania zgłoszenia uznaje się dzień wpływu kompletnego wniosku do organu.

Krok 4: Oczekuj na reakcję organu - termin na wniesienie sprzeciwu

Po złożeniu zgłoszenia organ ma co do zasady 21 dni na wniesienie sprzeciwu w drodze decyzji. Zgodnie z procedowanym projektem nowelizacji Prawa budowlanego planowane jest skrócenie tego terminu do 14 dni; przepis ten ma zacząć obowiązywać po upływie 6 miesięcy od wejścia w życie ustawy, dlatego przy planowaniu robót w 2026 roku konieczne jest każdorazowe sprawdzenie aktualnego brzmienia przepisów. W tym czasie organ może:

  • wezwać do uzupełnienia braków formalnych lub merytorycznych,
  • zadać pytania dotyczące zakresu robót,
  • ostatecznie wnieść sprzeciw.

Jeśli w przewidzianym terminie organ nie wniesie sprzeciwu, inwestor może przystąpić do robót - jest to tzw. milcząca zgoda. Dobrą praktyką jest wydrukowanie lub zachowanie potwierdzenia złożenia zgłoszenia (np. urzędowe poświadczenie odbioru z ePUAP) i odnotowanie daty upływu terminu 21 dni.

Krok 5: Rozpocznij roboty w terminie

Roboty można rozpocząć po:

  • upływie terminu na wniesienie sprzeciwu (o ile sprzeciwu nie wniesiono),
  • lub po doręczeniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu (jeżeli organ takie wyda).

Jeśli roboty nie zostaną rozpoczęte w terminie wskazanym w zgłoszeniu (lub w terminie wynikającym z przepisów), może być konieczne ponowne dokonanie zgłoszenia.

Wzory dokumentów - co powinno zawierać zgłoszenie?

Poniżej przykładowe, uproszczone wzory, które można dostosować do konkretnej sytuacji.

Przykładowy wzór zgłoszenia robót budowlanych (fragment)

ZGŁOSZENIE ROBÓT BUDOWLANYCHadresat: Starosta / Prezydent Miasta …inwestor: [imię i nazwisko / nazwa firmy, adres, PESEL/NIP]nieruchomość: [adres, nr działki, obręb]

Na podstawie przepisów Prawa budowlanego dokonuję zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na:[krótki opis robót - np. „budowie wolno stojącego budynku gospodarczego o powierzchni zabudowy … m²”].

Termin rozpoczęcia robót: [data].

W załączeniu przedkładam wymagane dokumenty, w szczególności:- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,- projekt zagospodarowania działki / szkice / opis techniczny,- inne dokumenty wymagane przepisami odrębnymi.

[data, podpis]

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (fragment)

OŚWIADCZENIEJa, niżej podpisany/a [imię i nazwisko], legitymujący/a się [dokument tożsamości], oświadczam, że posiadam prawo do dysponowania nieruchomością położoną w [adres, numer działki] na cele budowlane, wynikające z tytułu: [np. własność, współwłasność, użytkowanie wieczyste].

Jestem świadomy/a odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

[data, podpis]

Powyższe wzory mają charakter pomocniczy i należy je każdorazowo dostosować do wymogów konkretnego urzędu oraz aktualnych przepisów.

Najczęstsze błędy przy zgłaszaniu robót budowlanych

W praktyce organy administracji najczęściej wskazują na następujące błędy inwestorów:

  • nieprawidłowa kwalifikacja robót - zgłoszenie zamiast pozwolenia na budowę tam, gdzie wymagane jest pozwolenie;
  • braki formalne - brak podpisu, nieczytelne dane, brak wymaganych załączników;
  • niezgodność z MPZP lub decyzją WZ - projekt robót sprzeczny z ustaleniami planistycznymi,
  • niewłaściwe określenie terminu rozpoczęcia robót,
  • rozpoczęcie robót przed upływem terminu na wniesienie sprzeciwu.

Aby uniknąć tych problemów, warto przed złożeniem zgłoszenia przeprowadzić wewnętrzną „checklistę”:

  1. Czy rodzaj robót rzeczywiście kwalifikuje się do zgłoszenia?
  2. Czy wszystkie załączniki są kompletne i podpisane?
  3. Czy projekt jest zgodny z MPZP / WZ?
  4. Czy prawidłowo wskazano dane działki i inwestora?
  5. Czy zachowane zostaną wymagane odległości od granic działki, dróg, innych obiektów?

Zgłoszenie robót przy budowie domu jednorodzinnego

W 2026 roku nadal szczególnym przypadkiem pozostaje budowa domu jednorodzinnego, która w wielu sytuacjach może być realizowana na podstawie zgłoszenia, o ile spełnione są ustawowe warunki (m.in. obszar oddziaływania mieści się w całości na działce). W praktyce inwestor powinien zwrócić uwagę na:

  • wymagany zakres projektu budowlanego,
  • konieczność uwzględnienia przyłączy i infrastruktury towarzyszącej,
  • ustalenia MPZP / WZ dotyczące wysokości, powierzchni zabudowy, kształtu dachu, miejsc parkingowych.

Przy domach jednorodzinnych szczególnie istotne jest prawidłowe określenie obszaru oddziaływania obiektu - wpływa ono bezpośrednio na możliwość skorzystania z procedury zgłoszenia.

Zmiany w planowaniu przestrzennym od 2026 roku

Od 2026 roku inwestorzy planujący roboty budowlane, także te realizowane na zgłoszenie, będą zmuszeni w większym stopniu uwzględniać zmiany w systemie planowania przestrzennego. Zmiany te wynikają z reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego, która wprowadza m.in. plan ogólny gminy jako nowe narzędzie kształtowania ładu przestrzennego.

W praktyce oznacza to, że:

  • nowe decyzje o warunkach zabudowy (WZ), które uprawomocnią się po 01.01.2026 r., będą co do zasady ważne przez 5 lat, a nie bezterminowo;
  • możliwość uzyskania WZ będzie powiązana z ustaleniami planu ogólnego - decyzja będzie mogła zostać wydana tylko dla terenów przewidzianych pod zabudowę (np. w obszarach uzupełnienia zabudowy);
  • przy planowaniu inwestycji konieczne będzie każdorazowe sprawdzenie, czy działka mieści się w obszarze, na którym dopuszcza się daną funkcję zabudowy.

Dla inwestora składającego zgłoszenie oznacza to, że zanim przystąpi do przygotowywania dokumentacji, powinien ustalić, czy planowana zabudowa jest dopuszczalna w świetle planu ogólnego lub - tam, gdzie to jeszcze możliwe - aktualnych decyzji WZ. Zgłoszenie robót nie „omija” wymogów planistycznych - organ administracji architektoniczno‑budowlanej weryfikuje zgodność inwestycji z obowiązującymi dokumentami planistycznymi.

FAQ

Jak prawidłowo zgłosić roboty budowlane w 2026 roku?Należy sprawdzić, czy planowane roboty kwalifikują się do zgłoszenia, przygotować wymagane dokumenty (w tym oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością i - jeśli wymagany - projekt), złożyć zgłoszenie do właściwego organu i odczekać 21 dni na ewentualny sprzeciw.

Czy każde zgłoszenie wymaga projektu budowlanego?Nie. W wielu przypadkach wystarczają szkice, rysunki i opis techniczny. Wymóg projektu zależy od rodzaju robót i wynika z przepisów Prawa budowlanego.

Czy w 2026 roku zmienią się zasady zgłaszania robót budowlanych?Na moment przygotowania tekstu brak informacji o rewolucyjnych zmianach samej procedury zgłoszenia. Zasady te mogą jednak podlegać nowelizacjom, dlatego przed złożeniem dokumentów należy sprawdzić aktualne przepisy.

Czy można rozpocząć roboty przed upływem 21 dni od zgłoszenia?Co do zasady nie. Roboty można rozpocząć dopiero po upływie terminu, w którym organ mógł wnieść sprzeciw, lub po otrzymaniu zaświadczenia o braku podstaw do sprzeciwu.

Co zrobić, jeśli organ wniesie sprzeciw?W przypadku wniesienia sprzeciwu inwestor musi albo dostosować się do uwag organu (np. zmodyfikować projekt), albo też wystąpić o pozwolenie na budowę, jeżeli organ uzna, że jest ono wymagane.

Uwaga: Zasady opisane w artykule odpowiadają stanowi prawnemu obowiązującemu na moment przygotowania tekstu i - o ile nie zostaną zmienione - będą miały zastosowanie także w 2026 roku. Przed złożeniem zgłoszenia warto każdorazowo sprawdzić aktualne brzmienie Prawa budowlanego i przepisów wykonawczych.

Źródła:

  1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418)
  2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1679)
  3. https://www.gov.pl/web/gunb/
  4. https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia