Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Po co sporządzany jest plan ogólny?
Ustawą z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nałożono na gminy obowiązek uchwalenia do 31 grudnia 2025 r. planu ogólnego, który zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ustawa obowiązuje od 24 września 2024 roku. Dłuższy okres na uchwalenie planu ogólnego wiąże się z dostosowaniem się i przeznaczeniem odpowiedniej ilości czasu na przygotowanie się gmin na nadchodzące zmiany. Nowelizację tę określa się jako „reformę planistyczną” lub „rewolucję planistyczną”.
Dla obszaru gminy, z wyłączeniem morskich wód wewnętrznych oraz terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, rada gminy uchwala plan ogólny gminy. W planie tym określa się: strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne. Fakultatywnie można określić: obszary uzupełnienia zabudowy lub obszary zabudowy śródmiejskiej.
Od kiedy obowiązują nowe przepisy o planach ogólnych?
W dniu 7 maja 2025 roku weszła w życie ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. W jej wyniku przesunięto graniczne terminy przygotowania planów ogólnych z 1 stycznia 2026 roku na 1 lipca 2026 roku. Uzasadnieniem był o zbyt niski poziom przygotowanych planów przez gminy. W celu umożliwienia wdrożenia zmian uznano, że ostatecznym terminem będzie początek lipca 2026 roku.
Co należy uwzględnić przy tworzeniu planów ogólnych?
W procesie planowania przestrzennego niezbędne jest zachowanie równowagi między różnymi wartościami, które ustawodawca uznaje za kluczowe. Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy uwzględniać m.in.:
- wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury,
- walory architektoniczne i krajobrazowe,
- walory ekonomiczne przestrzeni,
- prawo własności.
Szeroki i bardziej szczegółowy nacisk położono na kwestię wymagań ochrony środowiska, w tym:
- a) gospodarowania wodami,
- b) ochrony gruntów rolnych i leśnych,
- c) ochrony złóż kopalin,
- d) zmniejszania podatności na zmiany klimatu.
Te zagadnienia z zakresu ochrony środowiska zostały dodane w art. 1 ust. 2 pkt 3 zmieniony przez art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 27 listopada 2024 r. (Dz.U.2024.1940) zmieniającej nin. ustawę z dniem 11 stycznia 2025 r.
Jak mogę sprawdzić czy moja gmina podjęła działania w zakresie sporządzenia planu ogólnego?
Pierwszym krokiem (sygnałem) do rozpoczęcia prac jest podjęcie przez radę gminy podejmuje uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego. Ten akt prawny powinien być publicznie dostępny oraz umieszczony w wojewódzkim dzienniku ustaw. Co ważne uzasadnienie planu ogólnego nie będzie publikowane w dzienniku urzędowym województwa. Wynika to z tego, że nie ono posiada waloru normatywnego.
Jakie są następne etapy tworzenia planu ogólnego?
Po etapie wstępnym, w dalszej kolejności zostanie ogłoszona możliwość składania wniosków do projektu planu ogólnego. Kluczowy etap przygotowywania planu zakłada powstanie projektu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko. Warto zaznaczyć, że wraz z projektem sporządzone będzie uzasadnienie w formie tekstowej i graficznej. Dopiero potem projekt taki zostanie skierowany do ustawowego opiniowania i uzgadniania.
Czym się różni plan ogólny od studium uwarunkowań?
Po pierwsze plan ogólny gminy ma zastąpić studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego. Zapisy tego dokumentu będą obowiązywać maksymalnie do 30 czerwca 2026 roku. W odróżnieniu od studium, plan ogólny będzie miał status aktu prawa miejscowego. Natomiast studium stanowiło jedynie akt polityki wewnętrznej i było wiążące dla władz gminy przy opracowywaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Czy plan ogólny uchyla obowiązujące MPZP?
Plan ogólny oraz MPZP to dwa odrębne dokumenty, które będą obowiązywać równolegle. MPZP stanowi bardziej szczegółową formę. Jednak po wejściu w życie planu ogólnego z jego ustaleniami będą musiały być zgodne ustalenia nowych planów miejscowych. MPZP nie może zastąpić planu ogólnego. Wejście w życie tego drugiego nie może spowodować utraty ważności MPZP.
Czy mieszkaniec gminy ma wpływ na tworzenie planu ogólnego?
Tak, ustawa w art. 8 wymienia przykłady partycypacji społecznej polegającej na:
1. umożliwieniu udziału interesariuszom w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego, w tym wypowiadania się, składania wniosków lub uczestnictwa w konsultacjach społecznych;
2. poznaniu potrzeb, zebraniu stanowisk i pomysłów interesariuszy dotyczących polityki przestrzennej;
3. prowadzeniu działań edukacyjnych i informacyjnych o istocie, celach i zasadach planowania i zagospodarowania przestrzennego;
4. inicjowaniu, umożliwianiu i wspieraniu działań służących rozwijaniu dialogu między interesariuszami w ramach kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej oraz zwiększaniu udziału interesariuszy w kształtowaniu i prowadzeniu polityki przestrzennej.
Poza osobami fizycznymi wpływ na tworzenie planu ogólnego mogą mieć osoby prawne; jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną; jednostki samorządu terytorialnego i ich jednostki organizacyjne; organy władzy publicznej; jednostki pomocnicze gminy oraz organy doradcze i konsultacyjne gminy. Co ciekawe przypadku osób fizycznych posiadających ograniczoną zdolność do czynności prawnych (np. osoby niepełnoletnie powyżej 13 roku życia) prawo do partycypacji społecznej przysługuje bez zgody przedstawiciela ustawowego. Ustawa przewiduje różne formy konsultacji społecznych, np. spacery tematyczne, spotkania otwarte, panele eksperckie, zbieranie uwag, ankiety, wywiady, itd.
W jakiej formie są prowadzone konsultacje społeczne?
Konsultacje społeczne można prowadzić się w postaci papierowej lub elektronicznej, w tym za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności poczty elektronicznej. Poza tym konsultacje można prowadzić w szczególności za pomocą formularzy udostępnionych przez organ sporządzający projekt aktu planowania przestrzennego w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu. Ustawa pozostaje elastyczna co do form komunikacji z uwagi na rozwój nowych technologii. Warunkiem jest określenie tej formy przez ten organ w ogłoszeniu o rozpoczęciu konsultacji społecznych.
Czy konsultacje społeczne mogą zostać ponowione?
Taka obowiązek wynika jeżeli w wyniku procedowania planu miejscowego w jego projekcie wprowadzono zmiany w zakresie dotyczącym lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (art. 17 pkt 13b upzp). W pozostałych zaś przypadkach ustawa nie zakazuje ponowienia konsultacji społecznych.
Czy plan miejscowy może być sporządzany równolegle w trakcie przygotowywania planu ogólnego?
Ustawa nie wskazuje w tym przedmiocie żadnych przeszkód. Plan miejscowy albo jego zmiana może być sporządzany w trakcie sporządzania planu ogólnego albo jego zmiany. W wyniku wcześniejszych wątpliwości interpretacyjnych zmieniono art. 27a przez art. 1 pkt 6 ustawy z dnia 4 kwietnia 2025 r. (Dz.U.2025.527) zmieniającej ustawę z dniem 7 maja 2025 r.
Jak w nowym stanie prawnym będą wyznaczane obszary uzupełnienia zabudowy?
Określa je rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy (Dz. U. poz. 729). Stanowi ono akt wykonawczy do ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym.
Do wyznaczania tych obszarów wykorzystuje się dane pozyskane z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego nie wcześniej niż w dniu przystąpienia do sporządzania planu ogólnego gminy.
Zgodnie z tym rozporządzeniem gmina wyznaczając obszar zabudowy powinna uwzględnić:
- wyznaczone granice obszaru nie powinny wykraczać poza obszar zgrupowania nie mniej niż 5 budynków,
- największa odległość pomiędzy każdym z pięciu budynków nie powinna przekraczać 100 m.
Do kiedy mogę uzyskać decyzje o warunkach zabudowy na „starych zasadach”?
Do momentu wejścia w życie nowego aktu decyzje będą wydawane na starych zasadach. Będą to wszystkie prawomocne decyzje WZ wydane do uchwalenia planu ogólnego. Po wejściu w życie planu ogólnego decyzje o warunkach zabudowy w dalszym ciągu będzie można się ubiegać, jednak będą one wydawane tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy wskazanych w planie ogólnym. Wtedy tzw. WZ-ki będą wydawane na okres 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne.
Czy plany ogólne wpłyną na tzw. procedurę odrolnienia gruntów?
Nowa reforma wprowadza rewolucję w szczególności na gruntach położonych poza granicami miast. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:
1. gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III – będzie wymagać uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a,
2. gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa - wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa (obecnie ministra właściwego do spraw środowiska) lub upoważnionej przez niego osoby. Co do pozostałych gruntów leśnych wymagane będzie uzyskanie zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej. W obecnym stanie prawnym grunty niższych klas, tj. od IV do VI nie wymagały wyłączenia z produkcji rolnej.
W nowym stanie prawnym nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Autor: Adw. Karolina Wierzbicka
Kancelaria Adwokacka Adw. Karolina Wierzbicka
