Zatrzymane wadium od nierzetelnego oferenta stanowi dochód gminy

Spółka, która wygrała przetarg na zakup nieruchomości od gminy, uchyla się od zawarcia umowy – jej przedstawiciel nie stawił się na jej podpisanie. Wcześniej złożyła wadium w wysokości 12 tys. zł. Kilka dni temu wpłynął wniosek o zwrot tej kwoty, bo spółka nie ma środków na zakup nieruchomości. Czy wójt ma prawo zwrócić wadium? Czy gmina musi zaksięgować je jako dochody budżetu?

Z par. 4 rozporządzenia z 14 września 2004 r. Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (dalej: rozporządzenie) wynika, że w przetargu mogą brać udział osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu. Właściwy organ ustala wysokość tego zabezpieczenia. Przy czym nie może być ono niższe niż 5 proc. ceny wywoławczej i wyższe niż 20 proc. tej ceny. Można go wnieść w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego – w ogłoszeniu o przetargu właściwy organ musi wskazać przynajmniej jedną z tych form. Komisja przetargowa przed otwarciem przetargu stwierdza formalnie wniesienie wadium przez uczestników. W myśl par. 4 ust. 6 termin wniesienia wadium powinien być ustalony w taki sposób, aby umożliwiał komisji stwierdzenie, nie później niż trzy dni przed przetargiem, że oferenci dopełnili tej formalności.

Kiedy można zatrzymać wadium

W myśl art. 41 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Zgodnie zaś z kolejnymi ustępami tego przepisu jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu, przysługującym organizatorowi przetargu.

Wagę opisanych wyżej czynności wskazał Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 29 września 2020 r. (sygn. akt I AGa 118/20): „Pozytywny wynik przetargu obliguje jego organizatora do zawiadomienia nabywcy nieruchomości o terminie i miejscu zawarcia, w formie aktu notarialnego, umowy sprzedaży bądź umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Musi to być dokonane w terminach określonych w art. 41 ust. 1 u.g.n. (…) Pozwana nie wskazała w sposób skuteczny miejsca ani terminu zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Nie była więc uprawniona do odstąpienia od zawarcia umowy i zatrzymania wadium, które podlegało zwrotowi na rzecz powoda”.

Zatem w świetle powyższego należy przyjąć, że zatrzymanie wadium przez organizatora przetargu (np. gminę) jest możliwe, o ile uprzednio dopełnił on formalności określonych ustawą poinformował oferenta o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Informację trzeba umieścić w zawiadomieniu skierowanym do oferenta.

Formalne przeksięgowanie

Pomocne w ocenie prawnej będzie ustalenie zawarte w wystąpieniu pokontrolnym Regionalnej Izby Obrachunkowej w Krakowie z 14 listopada 2024 r. (znak WK.6131.13.24). RIO stwierdziła, że gmina zorganizowała przetarg, a spółka, której oferta została wybrała, uchylała się od zawarcia umów. Izba za nieprawidłowe uznała: „nieprzeksięgowanie w 2021 r. kwot wadiów w wysokości po 30.000,00 zł wpłaconych w dniach 21 kwietnia 2021 r. oraz 24 czerwca 2021 r. przez oferentów, biorących udział w I i II przetargu ustnym nieograniczonym na dzierżawę nieruchomości gminnych, na dochody gminy, w sytuacji gdy zaszły okoliczności upoważniające organizatora przetargu do ich zatrzymania”. Izba uznała, że w rozpatrywanej sytuacji gmina powinna była przeznaczyć środki z wadium na poczet dochodów budżetowych gminy. W ramach zalecenia pokontrolnego RIO nakazała jednostce, by prowadziła w należyty sposób ewidencję dochodów gminy, w tym wadiów, z uwzględnieniem przepisów o rachunkowości oraz w powiązaniu z art. 4 pkt 12 ustawy o dochodach jednostek samorządu terytorialnego. Z tego ostatniego przepisu wynika, że źródłami dochodów własnych gminy są inne dochody należne gminie na podstawie odrębnych przepisów.

Obowiązek ustalenia należności

W myśl art. 42 ust. 5 ustawy o finansach publicznych „jednostki sektora finansów publicznych są obowiązane do ustalania przypadających im należności pieniężnych, w tym mających charakter cywilnoprawny, oraz terminowego podejmowania w stosunku do zobowiązanych czynności zmierzających do wykonania zobowiązania”. Przepis ten obliguje jednostki sektora do ustalania i dochodzenia należności, a taki status posiadają omawiane – wadia.

Zatem, w świetle przytoczonych wyżej regulacji prawnych gmina powinna zatrzymać wadium i nie może rozpatrzyć pozytywnie wniosku o jego zwrot. W opisanej sytuacji nie ma przesłanek formalnych do uwzględnienia wniosku spółki o zwrot środków. Ustawodawca nie przewidział w tym zakresie fakultatywności dla gminy, bowiem wiążą ją przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zatrzymane wadium gmina musi przeznaczyć na dochody budżetowe. ©℗