Zabudowa może się rozlewać pomimo planów ogólnych. Inwestorzy znaleźli sposób, jak obejść zawczasu ustawowy algorytm

Wszystko przez decyzje o warunkach zabudowy, o które inwestorzy coraz częściej występują do gmin. Dzięki nim budowa ruszy, nawet jeśli od przyszłego roku w planie ogólnym będzie to teren z zakazem

W Trzebnicy (woj. dolnośląskie) w 2023 r. wniosków o decyzje o warunkach zabudowy (WZ) było 188, rok wcześniej 206, a w styczniu już 25, co może oznaczać przekroczenie liczby 300 wniosków w tym roku. W Częstochowie rok do roku ich liczba wzrosła z 701 do 844. Podobnych przykładów jest więcej (patrz: infografika).

Chodzi o to, że już tylko do końca 2025 r. można uzyskać bezterminowe WZ. Decyzje wydawane od 2026 r., a więc po wygaśnięciu studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i uchwaleniu planów ogólnych (nowego narzędzia planistycznego wprowadzonego reformą z 2023 r.), będą obowiązywać przez pięć lat. A co ważniejsze, znacznemu ograniczeniu ulegnie teren, dla którego WZ będą wydawane. Będzie to możliwe tylko na obszarach uzupełnienia zabudowy. Te planowane są przez urbanistów i gminy w oparciu o ministerialny algorytm, który ma zablokować budowy w szczerym polu. To nie będzie jednak możliwe w przypadku tych inwestycji, dla których wcześniej pozyskano WZ. Będzie je można zablokować, o ile gmina dla tych terenów przyjmie plan miejscowy (będzie musiał być zgodny z planem ogólnym), zanim inwestor uzyska pozwolenie na budowę.

Zabudowa w cieniu planu ogólnego

Rewolucja w zarządzaniu przestrzenią została wprowadzona ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688). Jednym z jej głównych celów jest zahamowanie rozlewania się zabudowy i ograniczenie chaosu przestrzennego. Dlatego też do końca roku wszystkie gminy w Polsce powinny uchwalić nowe dokumenty – plany ogólne, obejmujące cały ich teren (o problemach z tym związanych pisaliśmy wielokrotnie, m.in. w artykule „Nie ma kto zrobić planów ogólnych”, DGP nr 9/2025).

– Wszystkie studia uwarunkowań były przewymiarowane. Mieliśmy tam 200–300 proc. za dużo zabudowy. Plany ogólne to był świetny pomysł. Jak patrzę na zasięg zabudowy, to faktycznie taki on powinien być – mówi Joanna Świtlińska-Robutka, urbanistka, prezes Dolnośląskiego Biura Projektowania Urbanistycznego.

Okazuje się jednak, że nawet jeśli gminy zdążą z planami ogólnymi i unikną paraliżu inwestycyjnego, to będą miały problemy z rozlewaniem się zabudowy. Dziś równolegle do prac nad tymi dokumentami inwestorzy masowo pozyskują bezterminowe decyzje WZ.

– Często dotyczy to przypadków, w których dla dużej działki, np. 1,5 ha, są już wydane warunki zabudowy. A teraz w trybie przyspieszonym właściciel, z myślą o sprzedaży, chce ją podzielić na przysłowiowe 10 działek z drogą wewnętrzną i zawrotką. I na każdą z nich występuje teraz o nową decyzję o warunkach zabudowy. Jedna osoba potrafi wystąpić o kilka lub kilkanaście takich decyzji, co generuje ogromną liczbę postępowań administracyjnych – tłumaczy dr Łukasz Grzesiak, urbanista i kierownik Referatu Planowania Przestrzennego i Budownictwa Urzędu Gminy Kłodawa (woj. lubuskie).

Doprowadzi to więc do sytuacji, w której na terenach z zakazem zabudowy będzie wydanych setki decyzji o warunkach zabudowy. – Nie będzie żadnych podstaw, żeby odmówić wydania pozwolenia na budowę. To będzie dramatyczna fikcja prawna – dodaje Joanna Świtlińska-Robutka.

Blokada w przyszłości, ale teraz się nie da

Na dziś nie ma możliwości zablokowania wydawania decyzji WZ. Postępowanie można zawiesić, o ile gmina przystąpi do sporządzenia planu miejscowego, którym plan ogólny nie jest.

– Nie da się tak po prostu wstrzymać prawa ustalania warunków zabudowy bez naruszenia konstytucji. Wielu urbanistów takie rozwiązanie właśnie postuluje, co nie daje się pogodzić z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP w zakresie ograniczeń prawa własności. Nie można blokować obywatelom na lata prawa zabudowy tylko dlatego, że ustawodawca chce zmienić system planowania, a gminy muszą go wdrożyć – komentuje dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni. Dodaje, że decyzja WZ, owszem, pozwoli na zabudowę, ale tylko w ramach konkretnej inwestycji określonej we wniosku.

Jak więc gmina może urzeczywistnić założenia planu ogólnego, nawet w obliczu już wydanych decyzji WZ? Musi przystąpić, już po uchwaleniu planu ogólnego, do sporządzenia planów miejscowych, które będą musiały być z nimi zgodne i wygaszą decyzje WZ. Stanie się tak jednak tylko wtedy, jeśli inwestor wcześniej nie uzyska pozwolenia na budowę. Część samorządów ma już takie plany.

– Dla terenów, które w planie ogólnym znajdą się poza strefą uzupełnienia zabudowy, a nie są objęte planami miejscowymi, plany takie będą sukcesywnie opracowywane. Pozwoli to wypracować jak najlepsze regulacje dla zrównoważonego rozwoju, w tym określenie innych funkcji terenu niż tylko zabudowa – potwierdzają urzędnicy z Gdańska. ©℗