Subskrybuj nas na Youtube
Planuję zakup działki na Podlasiu nad Bugiem – opowiada pan Jan z Warszawy. – Jestem związany emocjonalnie z okolicą, korzenie ma tam moja rodzina. Prosiłem ostatnio kolegę, który już wcześniej nabył nieruchomość w tym regionie, o radę. Ten jednak ostrzegł mnie, żebym nie kupował ziemi na terenach zalewowych, bo nie dostanę pozwolenia na budowę domu. Czy to prawda? Kolega mówi, że on na swojej ziemi może postawić co najwyżej altanę... Myślał już nawet o sprzedaży działki, ale ceny bardzo spadły. Jak można sprawdzić, czy obszar, który mam na oku, nie jest uznany za teren zalewowy – pyta czytelnik.
Regulacje dotyczące możliwości czy też niemożliwości budowania na terenach zalewowych zawarto w ustawie – Prawo wodne. Ustawa ta, w celu zapewnienia skutecznej ochrony przeciwpowodziowej, wprowadza bezpośrednie zakazy zabudowy na obszarach wyznaczonych jako szczególnie zagrożone powodzią. W odniesieniu do terenów nadrzecznych są to obszary:
● na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi raz na 100 lat,
● na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi raz na 10 lat,
● położonych między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano trasę wału przeciwpowodziowego, a także wyspy i przymuliska stanowiące działki ewidencyjne.
Niezależnie od tego na obszarach szczególnie zagrożonych powodzią obowiązuje zakaz lokalizowania inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko: gromadzenia ścieków, odchodów zwierzęcych czy odpadów, a także – w największym skrócie – wykonywania robót oraz czynności utrudniających ochronę przed powodzią lub zwiększających zagrożenie powodziowe, w tym między innymi:
● budowania urządzeń wodnych oraz innych obiektów budowlanych,
● sadzenia drzew lub krzewów, z wyjątkiem plantacji wiklinowych na potrzeby regulacji wód oraz roślinności stanowiącej element zabudowy biologicznej dolin rzecznych lub służącej do wzmacniania brzegów, obwałowań lub odsypisk.
Te wszystkie zakazy powodują, że budowa domu mieszkalnego na obszarze zagrożonym powodziami jest praktycznie niemożliwa.
Dla wszystkich obszarów nadrzecznych Krajowy Zarządu Gospodarki Wodnej przygotował ocenę ryzyka powodziowego, która zawiera szczegółowe mapy uwzględniające m.in. topografię terenu, jego zagospodarowanie, opis powodzi w latach minionych i prognozę potencjalnych skutków powodzi, jakie mogą się zdarzyć w przyszłości. Dokumenty te w połowie kwietnia trafiły do jednostek samorządu terytorialnego (przede wszystkim do gmin), a opisane w nich zagrożenia powodzią muszą być uwzględniane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, a jeśli ich nie ma – w decyzjach o warunkach zabudowy.
Właściciele nieruchomości położonych w tych strefach, ale i potencjalni nabywcy, mają dostęp tych dokumentów, muszą jednak zgłosić się do gminy z prośbą o udostępnienie map szczegółowych i informacji dotyczących konkretnych nieruchomości. Gmina ma obowiązek udostępnienia tej wiedzy. Mapy dostępne są też na Hydroportalu pod adresem http://mapy.isok.gov.pl/
Podstawa prawna
Art. 9 ust. 1 pkt 6b–c, art. 40 ust. 1 pkt 3, art. 88a–88t ustawy z 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (Dz.U. z 2015 r. poz. 469.).
PORADA EKSPERTA
Kamil Wnuk, rzecznik Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej
Zakaz zabudowy obowiązuje na terenach wskazanych jako obszary o wysokim i średnim prawdopodobieństwie wystąpienia powodzi na mapach zagrożenia powodziowego (zagrożenie o prawdopodobieństwie 10 proc. – raz na 10 lat oraz 1 proc. – raz na 100 lat).
Bezwzględny zakaz zabudowy dotyczy terenów o prawdopodobieństwie wystąpienia powodzi 10 proc. oraz obszarów zagrożonych wodą na poziomie 1 proc. o głębokości zalania powyżej 2 m lub o prędkości przepływu wody powyżej 1 m/s.
Na terenach zagrożonych powodzią na poziomie 1 proc. nie można również lokalizować obiektów użyteczności publicznej (np. szkoły, szpitale) oraz obiektów zagrażających środowisku (np. składowiska odpadów, oczyszczalnie).
W przypadku innych inwestycji na obszarach z zagrożeniem na poziomie 1 proc. dyrektor zarządu gospodarki wodnej, właściwego dla danego regionu, może wydać decyzję zwalniającą z zakazu zabudowy pod warunkiem, że przewidywana głębokość zalewu nie przekracza 2 m, a prędkość przepływu wody powodziowej nie przekroczy 1 m/s. Inwestycja taka musi zostać dostosowana do warunków powodziowych. Czasami wystarczy posadowienie na palach, podniesienie poziomu parteru powyżej przewidywanego poziomu zalewu lub zabezpieczenie budynku przed zalaniem. Dopuszczalne są również indywidualne obwałowania. Każdorazowo jednak inwestycja taka musi być uzgodniona z regionalnym zarządem gospodarki wodnej, który może zaakceptować plan inwestycji lub wydać dodatkowe zalecenia.
Dla wszystkich terenów zagrożonych powodzią dopuszczalne jest prowadzenie działalności rolniczej oraz przygotowanie dróg rowerowych, infrastruktury rekreacyjnej i obiektów gospodarki wodnej – jeśli takie inwestycje nie będą stanowiły zagrożenia dla środowiska i nie zwiększą zagrożenia powodziowego – po uzyskaniu odpowiednich zezwoleń.