Pieniądze wpłacane przez właścicieli przyszłych mieszkań będą gromadzone na rachunkach powierniczych. Bank będzie sprawdzać zakończenie każdego etapu prac na budowie. Gdy stwierdzi nieprawidłowości, wstrzyma wypłatę kolejnej transzy dla dewelopera.
W Dzienniku Ustaw została opublikowana ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zacznie ona obowiązywać po upływie sześciu miesięcy od dnia publikacji, a więc 29 kwietnia 2012 r.
Od tego momentu deweloperzy będą musieli zakładać w bankach rachunki powiernicze. To właśnie tam, a nie do rąk dewelopera, będą trafiać środki wpłacane przez klientów. O wypłatach dla dewelopera decydować będzie harmonogram budowy. Co więcej, bank będzie sprawdzać zakończenie każdego etapu prac na budowie. Jeżeli stwierdzi nieprawidłowości, będzie mógł wstrzymać wypłatę kolejnej transzy. Wpłaty dokonywane na rachunek powierniczy będą ewidencjonowane osobno dla każdego nabywcy. Banki będą udzielać informacji o stanie rachunku.
Ustawa wskazuje, że ochrona nabywców przyszłych mieszkań ma zostać zwiększona dzięki rachunkowi powierniczemu otwartemu lub zamkniętemu. Deweloperzy sami będą podejmować decyzję co do tego, jaki rachunek założą w banku. Różnice pomiędzy nimi są istotne ze względu na stopień zabezpieczenia interesów właścicieli przyszłych mieszkań.

Rachunek powierniczy otwarty nie wzmocni ochrony klientów

Mniejsza ochrona

– Otwarty rachunek powierniczy daje nabywcy lokalu niższy poziom bezpieczeństwa na wypadek ogłoszenia upadłości dewelopera – mówi Jan Wszołek, adwokat z kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Beahr.
Wyjaśnia, że wpłacane na rachunek powierniczy otwarty środki pieniężne są przekazywane deweloperowi na bieżąco, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu inwestycji. Deweloper częściowo płaci zatem wykonawcom ze środków przyszłych nabywców i w mniejszym zakresie korzysta z kredytu.
– W wypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na rachunkach powierniczych, jak i sama nieruchomość, na której powstaje inwestycja, stanowią osobną (tymczasową) masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali – na tym etapie wierzytelności nabywców nie przekształcają się w wierzytelności pieniężne – tłumaczy Jan Wszołek.
Następnie, zgodnie z nowym art. 4254 ust. 1 nowego prawa upadłościowego i naprawczego, zgromadzenie nabywców podejmuje uchwałę:
● o zaspokojeniu wierzytelności z rachunków powierniczych, lub
● o kontynuowaniu przedsięwzięcia, lub
● o zawarciu układu.

Bez zwrotu środków

– W wypadku podjęcia uchwały o zaspokojeniu się z rachunków powierniczych należy zauważyć, że o ile środki znajdujące się na rachunkach powierniczych zamkniętych będą w całości zwrócone nabywcom, to może pojawić się problem z częścią środków, które znajdowały się na rachunku powierniczym otwartym, ale zostały już wydane na realizację budowy – ostrzega Jan Wszołek.
Wskazuje, że w przypadku otwartych rachunków powierniczych zaspokojenie wierzytelności nabywców będzie możliwe tylko co do części wpłaconych środków, które nie zostały wydane w toku budowy i nadal znajdują się na rachunku. Po podjęciu uchwały o zaspokojeniu się z rachunków powierniczych mienie stanowiące osobną masę upadłości wchodzi do masy upadłości, a wierzytelności nabywców przekształcają się w wierzytelności pieniężne zaspokajane wedle zasad ogólnych, z uwzględnieniem prawa odrębności.
– Szanse na pełne zaspokojenie pozostałej części wierzytelności nabywców są identyczne jak w dotychczasowym stanie prawnym, gdzie nabywcy dochodzili swoich wierzytelności w postępowaniu upadłościowym na zasadach ogólnych – tłumaczy Jan Wszołek.

Rezygnacja z gwarancji

Z powyższych względów na samym początku prac legislacyjnych nad nową ustawą zakładano, że deweloperzy, którzy zdecydują się na rachunek powierniczy otwarty, będą musieli także posiadać gwarancję bankową lub umowę ubezpieczenia.
– Z pomysłu tego zrezygnowano, a Senat szerzej nie uzasadnił motywów decyzji – mówi Jan Wszołek.
Zdaniem prawników powodem takiej decyzji była chęć zachowania równowagi pomiędzy interesami deweloperów a ochroną praw nabywców przyszłych mieszkań.
– Koszt dodatkowych zabezpieczeń – gwarancji bankowej czy umowy ubezpieczenia (zastąpionej przez Senat gwarancją ubezpieczeniową) – zwiększa koszty inwestycji – wskazuje Jan Wszołek.
Jednak pomimo tego kompromisu prawnicy uważają, że nowa ustawa może wywołać negatywne skutki także dla klientów deweloperów.
– Ograniczenie możliwości wykorzystania przez dewelopera środków zgromadzonych na rachunku powierniczym może opóźnić realizację inwestycji oraz postawić pod znakiem zapytania rentowność inwestycji, a to rodzi ryzyko dla nabywców lokali. Wzrastają też koszty inwestycji ze względu na zwiększenie kosztów finansowania kredytami bankowymi – ostrzega Andrzej Lulka, radca prawny i partner w kancelarii Gide Loyrette Nouel.
Jego zdaniem w niektórych przypadkach wstrzymanie środków na rachunku może zahamować proces budowlany, a nawet doprowadzić do niezrealizowania części już rozpoczętych inwestycji.