Bez tego dokumentu nie sprzedasz i nie wynajmiesz mieszkania. Są jednak problemy

Nowe zasady obowiązywania świadectw energetycznych obowiązują od prawie roku. Niedługo po wprowadzeniu eksperci przestrzegali, że spora część wystawianych dokumentów nie ma żadnej wartości merytorycznej, a cały system może się stać fikcją. Jak wygląda sytuacja obecnie? Przez 12 miesięcy liczba osób uprawnionych do wystawiania świadectw wzrosła o 16 tysięcy. Mamy też wyjątkowy urodzaj na świadectwa energetyczne online. Czy takie świadectwa są legalne? I czy za posługiwanie się nimi grożą jakieś kary?

Czym są świadectwa energetyczne?

Pod koniec kwietnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (UCHEB), zgodnie z którą domy i mieszkania, które są sprzedawane, wynajmowane lub oddawane do użytku po zakończeniu budowy, powinny posiadać świadectwo energetyczne (świadectwo charakterystyki energetycznej). Ten dokument określa zapotrzebowanie danego obiektu na energię. Dzięki niemu właściciel czy najemca powinien móc oszacować, z jakimi kosztami ogrzewania się liczyć.

Wkrótce po wejściu w życie zmian w UCHEB pojawiły się głosy, że wszystko wskazuje na to, że cały system świadectw to fikcja. Eksperci dosyć zgodnie zwracali też uwagę, że wystawianie ich tylko na podstawie informacji przekazanych przez właściciela domu czy mieszkania nie daje żadnej pewności, że zawarte w nich informacje będą zgodne ze stanem faktycznym. "Masowa produkcja świadectw, często na podstawie dokumentacji przedłożonej przez klienta, bez wykonywania wizji obiektu i weryfikacji dokumentacji wpływa na jakość opracowania" – komentowała na łamach "Dziennika Gazety Prawnej" Anna Kowalczyk, rzeczoznawca majątkowy w Lege Advisors. Był to jeden z wielu podobnych głosów.

Wysyp ofert na świadectwa energetyczne online

Dziś w sieci można znaleźć wiele stron promujących się takimi hasłami jak: "świadectwo energetyczne online", "e-świadectwa", "świadectwa energetyczne w 24 godziny". Procedura zakupu świadectw za ich pośrednictwem często wymaga podania jedynie kilku podstawowych informacji nt. nieruchomości (takich jak powierzchnia użytkowa, wysokość pomieszczeń, ekspozycja, rok oddania do użytku czy rodzaj ogrzewania). Wpisuje się je do umieszczonego na stronie formularza. W ten sposób świadectwo na mieszkanie można kupić już za niecałe 150 zł.

Czy świadectwa energetyczne online są zgodne z prawem?

Z odpowiedzi, jakie uzyskaliśmy w Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT) wynika, że wydawanie świadectw energetycznych online, często jedynie na podstawie kilku podstawowych informacji przekazanych przez klienta, jest zgodne z prawem. W przepisach nie ma wymogu przeprowadzania wizji lokalnej. Czynności, jakie powinna wykonać osoba wystawiająca świadectwo, "sprowadzają się do prawidłowego wykorzystania procedur obliczeniowych" oraz "przyjęcia właściwych parametrów charakteryzujących budynek". Zasady sporządzania świadectwa reguluje ustawa o charakterystyce energetycznej budynków oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej.

W przesłanych nam odpowiedziach MRiT tłumaczy: "Czynności, które powinna wykonać osoba sporządzająca świadectwo charakterystyki energetycznej sprowadzają się do prawidłowego wykorzystania procedur obliczeniowych określonych w ww. rozporządzeniu oraz przyjęcia właściwych parametrów charakteryzujących budynek wykorzystywanych w obliczeniach".I dodaje: "W przepisach regulujących zasady sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej nie sformułowano wymogu przeprowadzenia wizji lokalnej i nie wskazano sposobu pozyskiwania danych w zakresie parametrów technicznych konstrukcji i instalacji budynku oraz parametrów technicznych źródła ciepła zasilającego budynek lub część budynku.Oznacza to, że sposób określenia tych danych leży po stronie osoby sporządzającej świadectwo charakterystyki energetycznej".

Świadectwo energetyczne niezgodne z prawdą. Czy osobie wystawiającej grożą kary?

Ministerstwo rozwoju wyjaśnia, że wolna ręka, jaką przy sporządzeniu świadectw mają osoby je wykonujące nie zwalnia ich z wymogu zachowania "należytej staranności" i poprawności podczas pozyskiwania danych wykorzystywanych przy sporządzaniu świadectw charakterystyki energetycznej. Mają to zrobić w taki sposób, aby "uniknąć sytuacji, o której mowa w art. 21 pkt 2 UCHEB, czyli popełnienia rażących i oczywistych błędów w sporządzanym świadectwie charakterystyki energetycznej."

Czy za wydanie świadectwa w sposób niezgodny z prawem grożą jakieś kary? Osobie sporządzającej dokument grozi utrata uprawnień. "W przypadku, gdy na podstawie przeprowadzonej weryfikacji dotyczącej prawidłowości i rzetelności sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej, o której mowa w art. 36 UCHEB, stwierdzi się rażące i oczywiste błędy w sporządzonym dokumencie, osoba sporządzająca taki dokument traci uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej". Eksperci z branży już dawno zwrócili jednak uwagę, że odebrane uprawnienia można szybko odzyskać. Osobie wystawiającej świadectwo grozi kara grzywny tylko wtedy, gdy sporządzi dokument z pominięciem centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.

Czy osobie kupującej nieprawdziwe świadectwo energetyczne grożą jakieś kary?

Właściciel lokalu lub budynku posługujący się świadectwem energetycznym sporządzonym w sposób niezgodny z przepisami nie ponosi z tego tytułu kary. "W UCHEB nie sformułowano sankcji karnych wobec osób posługujących się świadectwami charakterystyki energetycznej sporządzonymi niezgodnie z UCHEB" – informuje ministerstwo rozwoju. "W takich sytuacjach powinny mieć zastosowanie ogólne zasady wynikające z Kodeksu cywilnego" – dodaje.

Oznacza to na przykład, że osoba, która kupi dom czy mieszkanie z "lewym" świadectwem energetycznym (czyli np. wskazującym, że zapotrzebowanie na energię danego budynku jest niższe niż w rzeczywistości) może sama dochodzić swoich praw przed sądem.

Wzrost liczby uprawnionych do wystawiania świadectw energetycznych

Uprawnienia do wystawiania świadectw charakterystyki energetycznej mają osoby, które otrzymały wpis do rejestru prowadzonego przez ministerstwo rozwoju (https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych). Okazuje się, że przez ostatni rok liczba osób w rejestrze znacząco wzrosła. Jak przekazał nam wydział prasowy ministerstwa, 1 kwietnia 2023 r. było tam 21 619 osób. Stan na 3 kwietnia 2024 r. to 37 609 osób. Obecnie (stan 17 kwietnia br.) liczba wpisów przekracza 38 tys.

Kto może wystawiać świadectwa energetyczne?

Jak czytamy na rządowej stronie biznes.gov.pl, aby znaleźć się w wykazie uprawnionych do wystawiania świadectw energetycznych trzeba spełnić następujące wymagania:

• trzeba mieć pełną zdolność do czynności prawnych,
• nie można być skazanym prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe
• trzeba mieć uprawnienia budowlane.

Wpis mogą otrzymać także osoby, które nie mają uprawnień budowlanych, ale ukończyły:

• studia wyższe zakończone uzyskaniem tytułu zawodowego inżyniera, inżyniera architekta, inżyniera architekta krajobrazu, inżyniera pożarnictwa, magistra inżyniera architekta, magistra inżyniera architekta krajobrazu, magistra inżyniera pożarnictwa albo magistra inżyniera lub
• studia wyższe inne niż wymienione powyżej oraz studia podyplomowe, których program uwzględnia zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków, wykonywaniem audytów energetycznych budynków, budownictwem energooszczędnym i odnawialnymi źródłami energii.