Pani Monika mieszka w kawalerce z mężem i rocznym dzieckiem. Obok trzypokojowe mieszkanie zajmuje samotna emerytka, która ma problemy z ponoszeniem kosztów związanych z jego utrzymaniem. – Chętnie odkupilibyśmy od niej jeden pokój i w ten sposób powiększyli nasze mieszkanie. I my, i nasza sąsiadka jesteśmy właścicielami lokali, a właściciele wszystkich mieszkań w budynku tworzą wspólnotę mieszkaniową. Zarząd, który kieruje sprawami wspólnoty, stwierdził, że nie będzie się sprzeciwiał tej transakcji. Czy właściciel mieszkania może odkupić od sąsiada będącego również właścicielem jeden pokój i przyłączyć go do swojego? Jakich formalności należy przy tym dopełnić – pyta pani Monika.
Reklama
Odkupienie pokoju od sąsiada i przyłączenie go do swojego mieszkania jest możliwe, ale dość skomplikowane. Nie wystarczy udzielenie zgody na połączenie przez zarząd kierujący sprawami wspólnoty. Wyrażenie jej przekracza tzw. czynności zwykłego zarządu podejmowane samodzielnie przez ten organ. Skoro w budynku została utworzona wspólnota mieszkaniowa, to zgodę na przyłączenie pokoju powinni wyrazić pozostali właściciele lokali. W tym celu muszą podjąć uchwałę.
Jednak będą to mogli zrobić dopiero wtedy, gdy sprzedawany pokój uzyska status odrębnej nieruchomości. Dlatego wcześniej sąsiadka pani Moniki powinna podzielić swój lokal na dwa odrębne i samodzielne. Jednym z nich będzie pokój przeznaczony do sprzedaży, drugim – pozostała część jej mieszkania.
Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie (np. w postanowieniu z 10 kwietnia 1989 r., sygn. akt III CRN 66/89) dopuścił możliwość podziału lokalu w taki sposób, że dotychczasowy zmniejszy się o jeden pokój, który następnie zostanie dołączony do sąsiedniego lokalu innego właściciela. Chodzi o to, że na podstawie umowy pomiędzy właścicielami lokali w tym samym budynku nastąpią zmiany w ich składzie przez odłączenie pokoju od jednego z nich i przyłączenie go do drugiego.
Uchwałę o zgodzie na związany z tymi zmianami podział lokali i wymagane ustalenie w związku z tym innej niż do tej pory wysokości udziałów obu właścicielek w nieruchomości wspólnej właściciele podejmują na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Może być ona też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Najczęściej zapada większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, ale też na jednego właściciela może przypadać jeden głos (gdy wynika to z umowy albo z uchwały).
Może się zdarzyć, że właściciele lokali w uchwale nie wyrażą zgody na połączenie. Wtedy zainteresowany może domagać się, aby sprawę rozstrzygnął sąd.
W następstwie połączenia dochodzi także do zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, która obejmuje grunt oraz te części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. strych, piwnica, klatka schodowa). Każdy właściciel ma określony ułamkowo lub procentowo udział w elementach wspólnych budynku a także w prawie do gruntu. W wyniku zakupu dodatkowego pokoju ten udział właściciela powiększonego mieszkania zwiększy się, zaś tego, który sprzedał pokój – ulegnie zmniejszeniu.
Właściciele obu lokali mają również obowiązek dokonania odpowiednich zmian w księgach wieczystych prowadzonych dla ich nieruchomości.

PORADA EKSPERTA

Tomasz Tatomir, radca prawny, Kancelaria Prawna KoncepTT

Wbrew pozorom odsprzedaż jednego z pokojów sąsiadowi nie jest procedurą szybką ani prostą. Niezbędne jest uprzednie ustanowienie odrębnej własności dla pokoju, który zostanie sprzedany. Pokój jest częścią składową danej nieruchomości lokalowej i samodzielnie nie może stanowić przedmiotu sprzedaży, jeżeli wcześniej nie zostanie wyodrębniona jego własność. Zgodnie z art. 47 par. 1 kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zatem właściciel mieszkania nie jest uprawniony do sprzedaży jednego pokoju, bez przeprowadzenia przedtem procedury podziału jego lokalu mieszkalnego na dwa odrębne, samodzielne lokale. W przeciwnym razie będziemy mieli do czynienia jedynie ze sprzedażą udziału we współwłasności. Sąsiad nabędzie wówczas udział pewnej wielkości ułamkowej we współwłasności całego lokalu mieszkalnego zbywcy, a nie własność konkretnego pokoju.
Niezbędną przesłanką dla ustanowienia odrębności lokalu mieszkaniowego jest jego samodzielność. Wedle zapisów art. 2. ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Okolicznością decydującą o możliwości wyodrębnienia lokalu jest wyłącznie samodzielność, a nie możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludzi (wyrok WSA w Poznaniu z 9 listopada 2006 r., sygn. akt III SA/PO 250/06).
Aby pokój mógł zostać uznany za samodzielny (stanowić odrębny lokal mieszkaniowy), przede wszystkim należy go fizycznie wydzielić z pozostałej części nieruchomości w sposób trwały (np. wykonać niezbędne roboty adaptacyjne). Trzeba przy tym pamiętać, iż zgodnie z dyspozycją art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali na połączenie dwóch odrębnych nieruchomości w jedną lub na jej podział niezbędne jest uzyskanie zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale.
Taki podział wiąże się z kosztami sporządzenia dokumentacji technicznej (art. 2 ust. 5 i 6 ustawy) oraz koniecznością uzyskania zaświadczenia o samodzielności (art. 2 ust. 3 ustawy). Organem właściwym do stwierdzenia samodzielności lokalu jest starosta, który wydaje w tej sprawie zaświadczenie na wniosek osoby zainteresowanej. Wydaje je w oparciu o posiadane przez organ materiały oraz dokumentację przedstawioną przez stronę (rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu, którego samodzielność ma zostać stwierdzona). Zgodnie z art. 217 par. 3 kodeksu postępowania administracyjnego zaświadczenie powinno być wydane bez zbędnej zwłoki, nie później jednak niż w terminie 7 dni. Odmowa wydania zaświadczenia lub zaświadczenia żądanej treści następuje w formie postanowienia wydanego przez starostę. Stwierdzenie w zaświadczeniu starosty, że lokal jest samodzielny, stanowi wystarczający dowód dla sporządzenia umowy przez notariusza.
Konieczną przesłanką uzyskania przez lokal statusu odrębnej nieruchomości jest to, aby założona dla niego została księga wieczysta, a osoba właściciela była ujawniona w jej dziale drugim. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydane przez starostę należy dołączyć do aktu notarialnego, w którym odrębna własność lokalu jest ustanawiana w drodze umowy bądź jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości. W razie braku tego zaświadczenia, będącego załącznikiem do wniosku o wpis odrębnej własności lokalu, sąd wieczystoksięgowy odmówi dokonania wpisu.
Podstawa prawna
Art. 2, art. 3, art. 7, art. 22, art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892).