Warto wiedzieć, że zaliczka to nie to samo co zadatek, a zbyt niska wartość nieruchomości może spowodować interwencję urzędu skarbowego.
Czy sprzedaż bez PIT dopiero po pięciu latach
Od dwóch lat wynajmuję to samo mieszkanie. Chciałabym je kupić. Właściciele deklarują, że chcą sprzedać, ale dopiero w przyszłym roku. Dlaczego nie mogą tego zrobić wcześniej? Czy coś stoi na przeszkodzie?
TAK
Najprawdopodobniej chodzi o PIT. Zasada jest taka, że właściciel może sprzedać mieszkanie, nie płacąc podatku dochodowego dopiero po upływie pięciu lat od jego nabycia. Wyjątkowo może sprzedać je bez podatku wcześniej pod warunkiem, że uzyskane pieniądze w ciągu dwóch lat przeznaczy na własny cel mieszkaniowy. Widocznie właściciele mieszkania, które zamierza pani kupić, mają inny pomysł na wykorzystanie środków i dlatego czekają, aż upłynie 5 lat od daty nabycia. W przeciwnym wypadku musieliby zapłacić fiskusowi 19 procent kwoty uzyskanej ze sprzedaży.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8, 21 art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy trzeba zgłosić darowiznę od rodziców
Kupuję mieszkanie w kredycie. Mój wkład własny to 50 tys. zł od rodziców, które ci przelali na moje konto bankowe. Czy skarbówka powinna o tym wiedzieć?
TAK
Otrzymana od rodziców darowizna wymaga zgłoszenia ze względu na to, że jej wartość przekracza limit ustalony w przepisach. Zasada jest taka, że w ciągu 5 lat każdy z rodziców może przekazać dziecku bez zgłoszenia (i bez podatku) 9637 zł. Po przekroczeniu tej kwoty można uniknąć podatku tylko wówczas, gdy w terminie 6 miesięcy od otrzymania darowizny zawiadomi się o niej urząd skarbowy. Zgłoszenia dokonuje się we właściwym – ze względu na miejsce zamieszkania obdarowanego – urzędzie skarbowym na formularzu SD-Z2. Skoro darowizny dokonali oboje rodzice, to należy wypełnić dwa formularze, dzieląc otrzymaną od nich kwotę na pół. W sytuacji, gdy pieniądze trafiły na rachunek bankowy, do zgłoszenia potrzebne będą wyłącznie wypełnione formularze SD-Z2 i potwierdzenie przelewu. Nie trzeba sporządzać umowy darowizny.
Podstawa prawna
Art. 4 a, art. 9 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 86 ze zm.).
Czy konieczna będzie dopłata PCC
Kupiłem tanio mieszkanie. Właściciele szybko potrzebowali gotówki i sporo zeszli z ceny. Z jednej strony mnie to cieszy, z drugiej martwi, bo urząd skarbowy może pomyśleć, że specjalnie zaniżyliśmy wartość nieruchomości, żeby zapłacić niższy podatek. Sprzedający się tym nie martwią, bo nie muszą płacić PIT, ale za podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) odpowiadam ja. Notariusz pobrał go od ustalonej przez nas kwoty. Czy powinienem coś z tym zrobić?
TAK
Może pan – nie czekając na interwencję ze strony urzędu skarbowego – sam zwrócić się do naczelnika US z wnioskiem o weryfikację wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli ustali on, że zapłacona przez pana cena jej nie odpowiada, to wskaże, od jakiej kwoty powinien być zapłacony podatek. Wówczas wystarczy dopłacić tę kwotę. W przeciwnym razie – gdy urzędnicy sami przyjrzą się sprawie, co najpewniej nastąpi dopiero po kilku latach – będzie pan narażony na zapłatę nie tylko zaległości podatkowej, ale i odsetek, a nawet grzywny za uszczuplenie budżetu.
Podstawa prawna
Art. 56 ustawy z 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 186 ze zm.).
Art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 626 ze zm.).
Czy zaliczka jest korzystniejsza niż zadatek
Zamierzam kupić mieszkanie na kredyt. Problem w tym, że żeby złożyć wniosek kredytowy i dostać ostateczną odpowiedź, muszę przedstawić w banku przedwstępną umowę zakupu mieszkania. Ta z kolei wymaga wpłaty ustalonej sumy jego właścicielom. Trochę się obawiam, co będzie, jeśli nie dostanę kredytu. Jak się zabezpieczyć, żeby pieniądze nie przepadły, bo w umowie, którą pokazali mi właściciele, jest mowa o zadatku i o tym, że przepada on, jeśli do transakcji nie dojdzie z winy kupującego. Czy sytuacja będzie lepsza, jeśli zamiast zadatku będzie to zaliczka?
TAK
Sądy już kilkakrotnie wypowiadały się w tego typu sprawach, stwierdzając, że nieudzielenie kredytu przez bank nie jest winą kupującego i w takiej sytuacji zadatek podlega zwrotowi. Lepiej jednak zaoszczędzić sobie zachodu kierowania sprawy na drogę sądową, określając w przedwstępnej umowie sprzedaży wpłaconą kwotę mianem zaliczki i dopisując odpowiedni paragraf, zgodnie z którym w przypadku odmowy udzielenia kredytu zapłacona kwota zostanie zwrócona niedoszłemu nabywcy mieszkania.
Podstawa prawna
Art. 394 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Sygnatura akt II Ca 604/14, II CKN 314/99, IV CK 212/03
Czy nie kupować bez świadectwa energetycznego
Słyszałem, że każde sprzedawane mieszkanie powinno posiadać świadectwo energetyczne. To, które zamierzam kupić, go nie ma. Czy powinienem zrezygnować z nabycia nieruchomości?
NIE
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu. O jego sporządzenie powinien zadbać sprzedający lokal. Jeśli jednak właściciel mieszkania nie wywiązał się z tego obowiązku, można podpisać akt i w ciągu 14 dni wezwać go pisemnie do sporządzenia świadectwa energetycznego w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania.
Podstawa prawna
Art. 3.1, art. 11.1–2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. z 2014 r. poz. 1200 ze zm.).
Czy kupić lokal, który nie ma księgi wieczystej
Noszę się z zamiarem zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Problem w tym, że mieszkanie nie ma księgi, a ja biorę na nie kredyt. Rata ma być wyższa do czasu wpisania banku na hipotekę. Czy mogę zaryzykować?
TAK
Trzeba się tylko upewnić, czy sprzedający mają wszystkie niezbędne dokumenty, zwłaszcza ten dotyczący przydziału mieszkania ze spółdzielni. Problem w tym, że dokumenty te były wydawane w latach 60. i 70. i wiele z nich zaginęło. Nie dysponują nimi też spółdzielnie. Jeśli przydział jest – można kupić takie mieszkanie bez obaw. Jeśli go nie ma, lepiej by księgę założyli sprzedający (w ich przypadku weryfikacja będzie prostsza i krótsza). Inaczej może się zdarzyć, że będzie pan czekał na ten dokument miesiącami, płacąc podwyższoną marżę kredytu.
Podstawa prawna
Art. 6262 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).
Czy mimo braku zatrudnienia mam szansę na kredyt
Moja umowa o pracę kończy się za pół roku, a mieszkanie, które znalazłem, będzie do sprzedaży dopiero wtedy. Boję się, że nie dam rady go kupić, bo bank nie zechce mi już wówczas udzielić kredytu. Czy jest na to jakiś sposób?
TAK
Powinien pan już teraz podpisać przedwstępną umowę sprzedaży/zakupu mieszkania i udać się z nią do banku po kredyt. Gdy bank zakończy weryfikację, będzie pan miał 60 dni na podpisanie umowy kredytowej. Od tego momentu jest liczonych kolejne 90 dni na wypłatę kredytu. Dzięki temu może pan dostać kredyt na długo przed terminem rozwiązania umowy, a jego wypłata nastąpi w okresie, gdy pańska umowa o pracę będzie się już kończyła.
Podstawa prawna
Regulaminy udzielania kredytów hipotecznych przez banki.
Czy cena zawiera wszystkie koszty zakupu
Zamierzam kupić mieszkanie na rynku wtórnym. Cena nieruchomości wynosi 308 tys. zł, z czego 240 tys. sfinansuję kredytem, a resztę gotówką. Dodam, że nie korzystam z usług agencji nieruchomości, tylko kupuję mieszkanie bezpośrednio od właścicieli. Mieszkanie ma założoną księgę wieczystą. Czy oprócz tego nie poniosę już żadnych kosztów?
NIE
We wskazanej sytuacji trzeba się przygotować na około 10–12 tys. zł dodatkowych wydatków. W tej kwocie mieszczą się koszty bankowe: wycena mieszkania (od 130 zł), prowizja dla banku za udzielenie kredytu (od 0,5 proc. wartości kredytu, czyli minimum 1200 zł). Do tego dochodzą jeszcze obowiązkowe przy kredycie: ubezpieczenie mieszkania (zwykle 0, 001 wartości kredytu, a więc co najmniej 240 zł rocznie) i koszty ubezpieczenia na życie (0,003 wartości kredytu, a więc nie mniej niż 720 zł rocznie). Kupujący musi też liczyć się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2 proc. wartości mieszkania, co przy tej cenie daje 6160 zł (pobierze go notariusz). U notariusza trzeba też uregulować taksę notarialną od sprzedaży (1000 zł + 230 zł VAT) oraz koszt wypisów w liczbie przynajmniej 5 sztuk (od 200 zł). Dodatkowo rejent pobierze też 200 zł opłaty za wpis własności w księdze wieczystej.
Oprócz tego trzeba dodać koszt ustanowienia hipoteki – opłata za złożenie wniosku wynosi 200 zł plus podatek od czynności cywilnoprawnych (19 zł). Jeśli nie chcemy sami ustanawiać hipoteki, możemy zobowiązać do tego notariusza, który zażąda za to dodatkowych 200 zł.
Podstawa prawna
Art. 7 ust. 1 pkt 1a i 7b ustawy o PCC (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 626 ze zm.).
Rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r. nr 148, poz. 1564).
Ustawa z 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. z 2011 r. nr 126, poz. 715 ze zm.).
