Subskrybuj nas na Youtube
Półtora roku temu zawarłam przedwstępną umowę kupna mieszkania dla córki. Nie zależało mi na czasie, wolałam raczej skorzystać z okazyjnej ceny i poczekać, aż sprzedający załatwi różne sprawy, które uniemożliwiały zawarcie finalnej umowy. Teraz okazało się, że zmienił plany i już nie chce nam sprzedać mieszkania. W umowie nie było konkretnej daty, kiedy lokal zostanie nam przekazany, i właściciel twierdzi, że uległa ona przedawnieniu. Co mogę zrobić w tej sytuacji? Czy przepisy wymagają, aby w umowie przedwstępnej była podana data – pyta pani Marianna.
Celem umowy przedwstępnej sprzedaży bądź kupna mieszkania jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości – w określonym terminie – umowy ostatecznej. Zatem umowa przedwstępna, poza danymi osobowymi kupującego i sprzedawcy oraz szczegółami dotyczącymi nieruchomości będącej jej przedmiotem oraz ceną, powinna zawierać datę jej sfinalizowania.
Przepisy nie wymagają, by umowa przedwstępna zawierała termin, w jakim strony zawrą ostateczną umowę. To do nich należy, czy to uczynią i w jaki sposób – czy zamieszczą ją np. w treści umowy, czy w odrębnym porozumieniu. Nie musi to być konkretna data kalendarzowa, lecz wskazanie jakiegoś zdarzenia, którego zaistnienie w przyszłości jest pewne, lub warunków, pod jakimi zostanie zawarta umowa ostateczna. Może to być np. termin, do którego właściciel mieszkania ureguluje należny podatek bądź zaległości czynszowe. Ale powinna być na tyle precyzyjna, by nie budzić ewentualnych wątpliwości.
Jeśli w umowie przedwstępnej zabrakło terminu zwarcia umowy przyrzeczonej, to ważne jest, czy obie strony, czy tylko jedna, mają prawo do wskazania terminu. Jeśli jedna, to wyznacza ona drugiej stronie termin do jej zawarcia. Gdy mają go obie (co jest najczęstszym przypadkiem) i każda z nich wykorzysta swoje uprawnienie, wskazując różne terminy, to wtedy ważny jest termin wyznaczony przez stronę, która zrobiła to wcześniej. Ale jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia ostatecznej, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. To dlatego, że roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym przyrzeczona umowa miała być zawarta. Co oznacza, że zobowiązanie z umowy przedwstępnej wygasa, a jego konsekwencją jest niemożność dochodzenia zawarcia umowy definitywnej.
Stronie niezadowolonej pozostaje droga sądowa i jeśli sąd oddali żądanie zawarcia umowy ostatecznej, roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawo mocne.
Podstawa prawna
Art. 389–390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).