Droższe kredyty nie zdławią popytu na mieszkania, ale mogą uderzyć w słabsze firmy i spowodować zamieszanie w branży.
W ciągu roku w sześciu największych miastach sprzedano 52 tys. nowych mieszkań, w porównaniu z 43 tys. w poprzednim. Rok 2016 przyniósł jednak utrudnienia, które mogą zatrzymać korzystny trend. Złe wieści płyną z sektora bankowego, który dostarcza sporej części finansowania na zakup mieszkań – rocznie banki uruchamiają ponad 170 tys. kredytów. Już w połowie 2015 r. ich dynamika zaczęła hamować. Od nowego roku banki muszą prowadzić jeszcze bardziej rygorystyczną politykę kredytową – minimalny wkład własny wzrósł z 10 do 15 proc. Małgorzata Ostrowska, członek zarządu JW Construction, przekonuje, że klienci nie mają problemu z wkładem własnym. Większe znaczenie ma podatek bankowy. Do połowy lutego 15 banków zdecydowało się przerzucić go na klientów. Podniosły marże i raty kredytów podskoczyły o 4–5 proc.
Reklama
Czy te statystyczne 65 zł miesięcznie przypadające na gospodarstwo domowe zaważy na możliwościach kredytowych, a więc popycie na mieszkania? – Nie przeceniałabym tego wpływu. Polacy mają ogromne oszczędności, które starczyłyby na sfinansowanie zakupów nowych mieszkań przez kilka kolejnych lat – uważa Katarzyna Kuniewicz, partner i szef biura analiz w firmie Reas.

Reklama
Marże rosną, ale mamy rekordowo niskie ceny kredytów, a wartość aktywowanych hipotek nie była mocno skorelowana z cenami pieniądza. Tani pieniądz powoduje też, że mieszkanie staje się wyjątkowo opłacalną inwestycją. – Najbliższe lata pozostaną bardzo dobre. Popyt będzie też stymulowany przez tych, którzy kupują mieszkania na wynajem. Dziś lokata kapitału w nieruchomości przynosi zwrot niemal cztery razy wyższy niż depozyt w banku – mówi Jarosław Szczupak, szef grupy Alstal, w ramach której działa deweloper Alstal Dom. Bardzo opłacalny jest nawet arbitraż pomiędzy kosztami kredytu a cenami najmu. – Popyt na mieszkania w 2016 r. będzie podobny do ubiegłorocznego – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
Jest spora szansa, że trudniejsze warunki na rynku finansowania nie podetną popytu. Paradoksalnie uderzyć mogą w stronę podażową. – Rynek deweloperski postrzega się przez pryzmat kilku największych i najmocniejszych graczy. A jest to branża bardzo rozproszona: w Warszawie działa 150 deweloperów, a 10 największych buduje około 1/3 mieszkań. Wzrost kosztów finansowania może uderzyć w najsłabszych graczy. Wielu nie sfinansuje swoich projektów – ocenia Kuniewicz.
– Dla słabiej sytuowanych deweloperów dodatkowym utrudnieniem będzie przyjęcie nowelizacji ustawy deweloperskiej, która ma zlikwidować otwarte rachunki powiernicze. To ograniczy możliwość sięgnięcia po pieniądze klientów w trakcie realizacji inwestycji – dodaje Jarosław Szczupak. Oferta może się więc skurczyć. Od razu nie wpłynie to na spadek sprzedaży, bo w bieżącej ofercie jest tyle mieszkań, ile sprzedaje się przez cały rok. Ale ograniczenie konkurencji może się przełożyć na wzrost cen.
Jest to w interesie najsilniejszych graczy, którym powiększyłaby się marża sprzedażowa. Obserwując wzrosty wolumenów, jakie Dom Development, JW Construction czy Robyg odnotowały w ostatnich latach, bardziej prawdopodobne jest, że odsiew słabszych rywali najwięksi gracze wykorzystają do powiększenia własnej oferty. Ryzyko, że dużą podażą zbiją ceny, spadnie.
– Możemy mieć do czynienia z falą konsolidacji i ustrukturyzowaniem branży na wzór dojrzałych rynków. W Polsce najwięksi gracze mają po 5–10 proc. lokalnych rynków, tymczasem w krajach bardziej rozwiniętych regułą jest, że lider utrzymuje ponad 20-25 proc. – opowiada Szczupak.
Czołówka branży jest dość bogata i nieźle zarządzana, ma też możliwość ekspansji, a nawet konsolidacji. Konkurencyjności rynku to nie poprawi, ale na pewno zwiększy jego bezpieczeństwo. Okres prosperity może więc jeszcze potrwać. Poważnym zagrożeniem będzie dopiero naprawdę istotny wzrost ceny pieniądza i ograniczenie możliwości finansowania. Niektóre banki przestrzegają, że może zdarzyć się to już w przyszłym roku – według Macieja Relugi, głównego ekonomisty BZ WBK, w 2017 r. inflacja podskoczy do 1,6 proc., a NBP podniesie stopy procentowe z 1 do 2,5 proc.