Jej przepisy nie przewidują sytuacji, w której upada bank. Przedsiębiorca otrzyma tylko 100 tys. euro ze wszystkich rachunków powierniczych. I to niezależnie od tego, ilu klientów trzymało tam swoje pieniądze.
Reklama
Konrad Płochocki dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich / Dziennik Gazeta Prawna
Wszystko wskazuje, że upadek SK Banku mocno uderzy w deweloperów, zwłaszcza tych, którzy w tym banku zakładali rachunki powiernicze.
Chodzi o rachunki powiernicze zamknięte, na które trafiają środki klientów mające być zapłatą za nieruchomość. Rachunek ten w największym uproszczeniu funkcjonuje w ten sposób, że klienci wpłacają środki na konto, lecz deweloper otrzymuje je dopiero w momencie przeniesienia własności lokalu.
Okazuje się, że w razie upadłości banku gwarancja BFG wynosi zaledwie 100 tys. euro. Ale nie na osobę wpłacającą, lecz na dewelopera, który rachunek założył. Tylko taką kwotę otrzyma deweloper w sytuacji upadku banku, niezależnie od tego, ilu klientów wpłaciło pieniądze na rachunki powiernicze. Tymczasem w przypadku dużych deweloperów mogą być to wpłaty dziesiątek, a nawet setek klientów, łącznie niekiedy miliony czy dziesiątki milionów złotych.
Regulacje miały chronić
Zdaniem ekspertów ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 ze zm.; dalej: ustawa deweloperska), która miała chronić klientów przed upadkiem deweloperów, stawiając w roli strażników banki – nie przewidziała sytuacji, w której upada właśnie ten bank. Klienci są chronieni na wypadek problemów finansowych dewelopera, ale pozostają w pułapce, gdy niewypłacalny staje się bank.
– Już od momentu wejścia w życie ustawy słyszymy wiele głosów, że nie chroni ona dostatecznie nabywców w przypadku niewypłacalności dewelopera. Rzadko jednak dotychczas była analizowana sytuacja, w której to bank prowadzący rachunek powierniczy, na którym gromadzone są środki nabywców, popada w kłopoty finansowe – potwierdza Martyna Kamińska, radca prawny w kancelarii KKLW.
Bez prewencji
Deweloper niewiele może także w sytuacji, kiedy widzi, że bank popadł w kłopoty.
Zgodnie z art. 5 ust. 4 ustawy deweloperskiej prawo wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego przysługuje z ważnych powodów wyłącznie bankowi. – Ustawa nie przyznaje tej możliwości deweloperowi i nie przewiduje w tym zakresie żadnych wyjątków – podkreślają eksperci KKLW.
W efekcie nawet jeśli przedsiębiorca budujący wieżowiec widzi, że środki klientów na rachunkach powierniczych zabezpieczone na poczet wypłaty przez bank nie są wcale bezpieczne – nic nie może zrobić. Póki przez bank nie zostanie zgłoszony wniosek o upadłość – deweloper może jedynie śledzić rozwój sytuacji. To problem, ale zarazem dopiero wierzchołek góry lodowej.
Ułomny bufor
Przepisy ustawy deweloperskiej zawierają wprawdzie bufor bezpieczeństwa w postaci regulacji dotyczących wypłat z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego na rzecz dewelopera w razie niewypłacalności banku, który prowadzi rachunek powierniczy. Tyle że wyjątkowo ułomny.
– Deweloper może żądać wypłaty środków z BFG i w tym celu zobowiązany jest zawrzeć z innym bankiem nową umowę o prowadzenie rachunku powierniczego w ciągu 20 dni od spełnienia się warunku gwarancji. Środki z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego mogą zostać przekazane deweloperowi wyłącznie na taki nowy rachunek powierniczy – wyjaśnia prawniczka w KKLW Martyna Dyga. I uzupełnia, że warunek gwarancji spełniony będzie dopiero wówczas, gdy Komisja Nadzoru Finansowego wyda decyzję o zawieszeniu działalności banku i ustanowieniu zarządu komisarycznego (o ile taki zarząd nie został ustanowiony wcześniej) oraz wystąpi do właściwego sądu z wnioskiem o ogłoszenie upadłości. Tylko że jest problem: stroną umowy zawartej z bankiem jest deweloper, jeden przedsiębiorca. A to oznacza, że środki zgromadzone w danym banku objęte są gwarancją jedynie do 100 tys. euro.
– Niezależnie od tego, ile rachunków powierniczych bądź zwykłych dany bank prowadzi dla dewelopera oraz jaka kwota została zgromadzona na tych rachunkach, deweloper otrzyma z BFG jedynie maksymalnie kwotę 100 tys. euro, co w praktyce może okazać się dalece niewystarczające – tłumaczy mecenas Martyna Kamińska.
Podzielić środki
Prawniczka zwraca uwagę na inne niedoskonałości przepisów. Otóż nieuregulowana jest kwestia ewentualnego sposobu rozdzielenia wypłacanych środków pomiędzy nabywców w ramach jednego nowego rachunku powierniczego czy w sytuacji, gdy deweloper posiadał w niewypłacalnym banku kilka rachunków. Zdaniem mecenas z KKLW najbardziej wskazane wydaje się zastosowanie metody rozdzielenia proporcjonalnego tych środków, ale ani to podejście, ani żadne inne nie znajduje bezpośredniego uzasadnienia w przepisach.
Ostatecznie więc część depozytów, która nie została objęta gwarancją BFG, będzie stanowić wierzytelność dewelopera, którą będzie mógł zgłosić na listę wierzytelności w postępowaniu upadłościowym banku.
W praktyce jednak pieniądze te mogą się okazać nie do odzyskania. Statystycznie bowiem przedsiębiorca z masy upadłościowej innego zaspokaja się zaledwie w 17 proc.
Wielu deweloperów w tej sytuacji może nie mieć pieniędzy na dokończenie inwestycji i zmuszonych będzie ogłosić upadłość.
W najgorszej sytuacji są ci deweloperzy, którzy jeszcze nie rozpoczęli budowy, w upadłym banku mieli rachunki powiernicze klientów, a dodatkowo w tym samym banku prowadzili rachunek, na którym trzymali własne pieniądze na inwestycję. W przypadku upadłości banku – oni stracą podwójnie.
Ostatecznie więc ucierpią też klienci, bo stracą pieniądze, a nie otrzymają kluczy do własnego mieszkania.
Co istotne, eksperci wielokrotnie wskazywali, że regulacje są niedoskonałe. Zwracali na to uwagę i przedstawiciele deweloperów, i niezależni fachowcy. Jednym z podmiotów, który sugerował poprawki, była Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego. Uwag jednak nie uwzględniono.
Szansa na zmianę
Resort finansów informuje, że intensywnie pracuje nad nową ustawą o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1866 ze zm.). Jednym z jej założeń jest to, by uprawnionym do skorzystania z sumy gwarancyjnej był ten, kto na rachunek powierniczy wpłacił pieniądze, a nie tylko ten, kto zlecił jego prowadzenie.
OPINIA EKSPERTA
Rzeczywiście przepisy dotyczące prowadzenia rachunków powierniczych mogą sprawiać deweloperom duże problemy. Po pierwsze, nawet gdy na rachunku jest kilkadziesiąt milionów zł – gwarancja BFG wynosi 100 tys. euro. Po drugie deweloper nie ma możliwości zrezygnowania z usług danego banku i to nawet w sytuacji, gdy dowie się np., że bank jest zagrożony upadłością.
Co istotne, na potencjalne trudności zwracaliśmy uwagę już wiele miesięcy temu. O dziwo, nasze postulaty przeszły bez echa i nie zostały uwzględnione. To tym bardziej zaskakujące, gdyż deweloperzy są traktowani w tej sytuacji znacznie gorzej niż banki.
Sądzę, że gdyby sprawą zajął się Trybunał Konstytucyjny, orzekłby, że mamy do czynienia z rażącą nierównością podmiotów gospodarczych. Na dodatek na korzyść tych większych, silniejszych.