rozwiń ›

Czym dokładnie różnią się umowa dożywocia i umowa darowizny? Najważniejsze kwestie dotyczące obu umów omawia radczyni prawna i mediatorka Justyna Gruszka-Jeleń.

Jaka jest najważniejsza różnica między umową darowizny a umową dożywocia?

Obie umowy mogą dotyczyć przeniesienia własności nieruchomości, a umowa darowizny może również przenosić własność ruchomości (przedmioty, jak meble, sprzęt AGD i RTV, ubrania, książki, biżuteria, pieniądze itd.).

Ważne

Najważniejsza różnica między umowami jest taka, że umowa darowizny jest nieodpłatna, natomiast umowa dożywocia jest traktowana jako umowa odpłatna, ponieważ następuje wymiana świadczeń obdarowanego i darczyńcy.

Na czym polega wymiana świadczeń w umowie dożywocia?

Umowa dożywocia polega na tym, że strona, która przenosi tę własność nieruchomości, otrzymuje zapewnienie swojego utrzymania za prawa do mieszkania do czasu śmierci. Może również w umowie dożywocia zapewnić sobie pomoc w chorobie (opiekę), ale też pokrycie kosztów związanych z pogrzebem.

Umowa dożywocia i umowa darowizny a skutki podatkowe

Dodatkowe różnice dotyczą skutków podatkowych. Umowa darowizny podlega podatkowi od spadków i darowizn, ale nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, który należy uiścić w związku z zawarciem umowy cywilnoprawnej (to tzw. podatek PCC).

Umowa dożywocia nie podlega ona podatkowi od spadków i darowizn, ponieważ jest uważana za umowę odpłatną i z tego samego powodu podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, czyli 2 proc. od wartości darowanej nieruchomości.

Czy umowa dożywocia i darowizny są trwałe w takim samym stopniu?

Co do trwałości umów, są w tej kwestii znaczące różnice. Przede wszystkim, jeśli chcielibyśmy cofnąć umowę dożywocia, musielibyśmy iść do sądu. Nie da się cofnąć tego rodzaju umowy poprzez złożenie oświadczenia.

Natomiast co do umowy darowizny strona darująca może zmienić zdanie i cofnąć swoje oświadczenie, odwołując taką darowiznę.

Jak zmienić umowę dożywocia?

W przypadku umowy dożywocia, jeśli zakłada przeniesienie prawa własności nieruchomości na drugą stronę w zamian za opiekę czy możliwość mieszkania do czasu śmierci za obowiązek pokrycia kosztów pogrzebu, to taką umowę można przed sądem zamienić.

Ważne

Możliwa jest zamiana dożywocia za rentę, czyli określone świadczenie comiesięczne wypłacane po stronie obdarowanej.

Co jest korzystniejsze dla darczyńcy: umowa dożywocia czy darowizna?

Patrząc na interes darczyńcy, czyli osoby, która daruje daną nieruchomość, umowa dożywocia dużo bardziej chroni interesy darczyńcy. W umowie dożywocia darczyńca zabezpiecza swój byt i potrzeby mieszkaniowe w zamian za przekazanie nieruchomości. Jego interesy mogą zostać w pełni zaspokojone.

Ważne

W przypadku umowy dożywocia, ten, kto daruje, oczekuje pewnych świadczeń od osoby obdarowanej. W obu sytuacjach, jeśli przedmiotem przekazania jest nieruchomość, umowy trzeba zawrzeć w szczególnej formie aktu notarialnego.

Jeśli darowizna ma formę przekazania pieniędzy, umowa nie wymaga aktu notarialnego.

Natomiast w przypadku umowy darowizny – ponieważ jest umową nieodpłatną – nie jet dokonywana pod warunkiem. Celem darowizny jest obdarowanie majątkiem drugą stronę, nie mając tak naprawdę nic w zamian.

Czy umowy darowizny i dożywocia można cofnąć?

Obie darowizny mogą być cofnięte, jeśli zachodzą pewne przesłanki, przy czym przy umowie dożywocia jest już wymagane postępowanie sądowe.

Co do umowy darowizny, podstawową przesłanką jest rażąca niewdzięczność.

Co to znaczy, że obdarowany zachowuje rażącą niewdzięczność?

Osoba obdarowana wykazuje się takim zachowaniem, które mogłoby świadczyć, że jest niewdzięczna, czyli źle zachowuje się względem darczyńcy. Przypisy prawa mówią o rażącej niewdzięczności, czyli wysokim stopniu niewłaściwego zachowania się względem darczyńcy.

W przypadku umowy dożywocia osoba darczyńcy przekazuje niejako jakąś część majątku albo cały swój majątek na rzecz obdarowanego, ale ten musi się właściwie w stosunku do niej zachowywać.

To nie jest tożsame z wydziedziczeniem, ale skoro jest to nazwane rażącą niewdzięcznością, możemy sobie wyobrazić, że jest to takie zachowanie obdarowanego, które jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego, jest niewłaściwe względem darczyńcy, obdarowany nie opiekuje się darczyńcą, źle się odnosi, źle traktuje darczyńcę bądź zaniedbuje go.

Przy umowie dożywocia w łatwy sposób możemy sobie wyobrazić, czym jest rażąca niewdzięczność, czyli zaniedbywanie darczyńcy, nieświadczenie na jego rzecz opieki, wyżywienia czy też nawet niedbanie o to, by mieszkał w jakichś przystępnych warunkach.

Przykład

Rodzice przekazali synowi na konto 600 tys. zł. Po trzech latach oboje mocno podupadli na zdrowiu. Tymczasem syna zupełnie nie obchodzi, że się rozchorowali i popadli w niedostatek. Postanowili więc cofnąć darowiznę. Czy mogą to zrobić?

W tej sytuacji kwota 600 tys. zł została przekazana synowi na konto. Musimy wziąć pod uwagę to, czy te pieniądze nie zostały wydatkowane przez osobę, bo wtedy już nie ma substratu tej rzeczy, którą rodzice przekazują.

Jeżeli rodzice przekazali synowi pieniądze, a on za te pieniądze zakupił nieruchomość bądź też za nie żył, rodzice, odwołując darowiznę, nie mogą żądać od niego z powrotem zapłaty. Pieniądze zostały spożytkowane.

Inaczej w przypadku nieruchomości – gdyby przekazali synowi nieruchomość, w tej sytuacji mogliby przed sądem dochodzić jej zwrotu.

Umowa darowizny a umowa dożywocia. Podsumowanie

Zarówno umowa darowizny, jak i umowa dożywocia mogą być sporządzone w formie aktu notarialnego, przy czym w przypadku umowy dożywocia jest to obligatoryjne. Umowa darowizny jest nieodpłatna, natomiast umowa dożywocia jest umową odpłatną, ponieważ świadczenia są przekazywane w zamian za różne czynności obdarowanego. Ochrona interesu w przypadku darowizny i dożywocia jest przewidziana w obu umowach, jednak to przy umowie dożywocia darczyńca jest lepiej zabezpieczony. Oznacza to, że jego wola w związku z samym darowaniem jest lepiej zabezpieczona. Umowa darowizny podlega podatkowi od spadków i darowizn, natomiast umowa dożywotnia jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obie umowy mogą być cofnięte, natomiast umowa dożywotnia może być cofnięta tylko i wyłącznie poprzez proces przed sądem.