Za kilkanaście dni zmienią się zasady sporządzania świadectw energetycznych. Pierwotny pomysł, by nie można było sprzedać nieruchomości bez takiego dokumentu, okazał się zbyt restrykcyjny
Koszt sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej / Dziennik Gazeta Prawna
9 marca wchodzi w życie ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. z 2014 r. poz. 1200 ze zm.). To transpozycja części postanowień dyrektywy 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.
Reklama
– Dotąd kwestie związane ze świadectwami charakterystyki i kontrolą systemów ogrzewania i klimatyzacji uregulowane były w ustawie – Prawo budowlane. Przepisy dotyczące świadectw charakterystyki były jednak lakoniczne – przyznaje Agata Pawlak-Jaszczak, radca prawny w kancelarii prawnej Piszcz, Norek i Wspólnicy.

Reklama
Martwy obowiązek
Mimo że od 2009 r. obowiązuje przepis nakazujący każdemu sprzedającemu oraz wynajmującemu nieruchomość sporządzić dla niej świadectwo, w praktyce nie jest wykonywany. Aby zwolnić się z tego obowiązku, wystarczy bowiem, by w akcie notarialnym znalazła się wzmianka o pouczeniu zbywcy o takim obowiązku i zgoda nabywcy na brak certyfikatu (z takiej ścieżki nie mogą korzystać w zasadzie jedynie deweloperzy – brak świadectwa uniemożliwia bowiem przystąpienie do użytkowania nieruchomości).
Początkowo resort infrastruktury planował ukrócenie tej praktyki przez wprowadzenie prostego rozwiązania: notariusz nie mógłby sporządzić aktu, jeśli sprzedający nie dysponuje kopią ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej zbywanej nieruchomości. W trakcie prac legislacyjnych wprowadzono rozwiązanie jednak mniej restrykcyjne.
– Ważną zmianą będzie możliwość żądania przez nabywcę albo najemcę świadectwa charakterystyki, jeśli nie otrzyma go od właściciela nieruchomości. Z uprawnienia tego będzie można skorzystać w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy. Świadectwo powinno zostać przekazane w terminie 2 miesięcy. Jeśli to nie nastąpi, to nabywca albo najemca będzie mógł zlecić sporządzenie świadectwa na koszt zbywcy albo wynajmującego – opisuje mecenas Pawlak-Jaszczak.
Co więcej, nowe przepisy zawierają też zakaz zrzeczenia się uprawnienia do otrzymania świadectwa. To zaś oznacza, że zakaz taki zawarty w umowie będzie nieważny.
Nie będzie boomu
Czy takie rozwiązanie wypełnia jednak postanowienia dyrektywy? Ta w art. 12 wskazuje, że „państwa członkowskie wymagają, aby przy okazji wznoszenia, sprzedaży lub wynajmu budynków lub modułów budynków świadectwo charakterystyki energetycznej lub jego kopię przedstawiano ewentualnemu nowemu najemcy lub kupującemu i przekazywano ją kupującemu lub nowemu najemcy”. W ocenie prawników polskie przepisy czynią temu zapisowi zadość.
– Dyrektywa obowiązuje co do celu. Jest nim doprowadzenie do stworzenia takiego dokumentu oraz zapewnienie przekazania go kolejnym osobom korzystającym z budynku lub jego części – wskazuje Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.
Jak mówi, przepis polskiej ustawy wprowadza procedurę, której celem jest rozwiązanie sytuacji, gdy np. sprzedawca nie ma i nie jest zainteresowany doprowadzeniem do sporządzenia charakterystyki energetycznej.
– Uważam, że procedura jest rozsądna – ocenia mec. Gruca.
Pojawia się jednak pytanie, czy nowe prawo wpłynie na rynek i świadectwa będą rzeczywiście sporządzane. Tu eksperci nie są optymistami.
– Praktyka może okazać się różna. Ustawa nie wprowadza bowiem sankcji za nieprzedstawienie certyfikatów. Wskazuje tylko na uprawnienie nabywcy lub najemcy do żądania okazania tych dokumentów, a w przypadku ich braku – upoważnia do sporządzenia świadectwa na koszt drugiej strony – mówi Marcin Płoszka, radca prawny w Kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie.
Dodaje, że przy takiej regulacji certyfikaty nadal będą powstawały tylko wtedy, gdy nabywca lub najemca będzie świadomy konieczności i przydatności takiego dokumentu. – Moim zdaniem nie ma nadal przekonania społecznego, że świadectwa energetyczne są do czegokolwiek potrzebne – kończy ekspert.
Łatwiejsze użytkowanie
Zgodnie z obecnie obowiązującym brzmieniem prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć m.in. kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. – Od 9 marca br. wymóg ten nie będzie już obowiązywał – wskazuje mec. Pawlak-Jaszczak.
Oznacza to, że budując dom na własny użytek, nie będziemy musieli – jak dziś – sporządzać dla niego certyfikatu.
– W przypadku nowych budynków ich projekt architektoniczno-budowlany zawiera w sobie charakterystykę energetyczną. Wynika to z rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r. poz. 462 ze zm.). Zgodnie z art. 6 nowej ustawy świadectwo charakterystyki sporządzane będzie na podstawie projektu. Zatem jeśli inwestycja nie jest przeznaczona na sprzedaż/wynajem, to świadectwa charakterystyki nie trzeba będzie sporządzać – tłumaczy mecenas Michał Gruca.
DGP przypomina
Charakterystyka energetyczna budynku to zbiór danych i wskaźników energetycznych obiektu określających jego całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
Etap legislacyjny
Ustawa wejdzie w życie 9 marca 2015 r.
Czym jest świadectwo energetyczne i jak je otrzymać GazetaPrawna.pl