Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Za kilkanaście dni zmienią się zasady sporządzania świadectw energetycznych. Pierwotny pomysł, by nie można było sprzedać nieruchomości bez takiego dokumentu, okazał się zbyt restrykcyjny
/>
9 marca wchodzi w życie ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. z 2014 r. poz. 1200 ze zm.). To transpozycja części postanowień dyrektywy 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.
– Dotąd kwestie związane ze świadectwami charakterystyki i kontrolą systemów ogrzewania i klimatyzacji uregulowane były w ustawie – Prawo budowlane. Przepisy dotyczące świadectw charakterystyki były jednak lakoniczne – przyznaje Agata Pawlak-Jaszczak, radca prawny w kancelarii prawnej Piszcz, Norek i Wspólnicy.
Martwy obowiązek
Mimo że od 2009 r. obowiązuje przepis nakazujący każdemu sprzedającemu oraz wynajmującemu nieruchomość sporządzić dla niej świadectwo, w praktyce nie jest wykonywany. Aby zwolnić się z tego obowiązku, wystarczy bowiem, by w akcie notarialnym znalazła się wzmianka o pouczeniu zbywcy o takim obowiązku i zgoda nabywcy na brak certyfikatu (z takiej ścieżki nie mogą korzystać w zasadzie jedynie deweloperzy – brak świadectwa uniemożliwia bowiem przystąpienie do użytkowania nieruchomości).
Początkowo resort infrastruktury planował ukrócenie tej praktyki przez wprowadzenie prostego rozwiązania: notariusz nie mógłby sporządzić aktu, jeśli sprzedający nie dysponuje kopią ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej zbywanej nieruchomości. W trakcie prac legislacyjnych wprowadzono rozwiązanie jednak mniej restrykcyjne.
– Ważną zmianą będzie możliwość żądania przez nabywcę albo najemcę świadectwa charakterystyki, jeśli nie otrzyma go od właściciela nieruchomości. Z uprawnienia tego będzie można skorzystać w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy. Świadectwo powinno zostać przekazane w terminie 2 miesięcy. Jeśli to nie nastąpi, to nabywca albo najemca będzie mógł zlecić sporządzenie świadectwa na koszt zbywcy albo wynajmującego – opisuje mecenas Pawlak-Jaszczak.
Co więcej, nowe przepisy zawierają też zakaz zrzeczenia się uprawnienia do otrzymania świadectwa. To zaś oznacza, że zakaz taki zawarty w umowie będzie nieważny.
Nie będzie boomu
Czy takie rozwiązanie wypełnia jednak postanowienia dyrektywy? Ta w art. 12 wskazuje, że „państwa członkowskie wymagają, aby przy okazji wznoszenia, sprzedaży lub wynajmu budynków lub modułów budynków świadectwo charakterystyki energetycznej lub jego kopię przedstawiano ewentualnemu nowemu najemcy lub kupującemu i przekazywano ją kupującemu lub nowemu najemcy”. W ocenie prawników polskie przepisy czynią temu zapisowi zadość.
– Dyrektywa obowiązuje co do celu. Jest nim doprowadzenie do stworzenia takiego dokumentu oraz zapewnienie przekazania go kolejnym osobom korzystającym z budynku lub jego części – wskazuje Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.
Jak mówi, przepis polskiej ustawy wprowadza procedurę, której celem jest rozwiązanie sytuacji, gdy np. sprzedawca nie ma i nie jest zainteresowany doprowadzeniem do sporządzenia charakterystyki energetycznej.
– Uważam, że procedura jest rozsądna – ocenia mec. Gruca.
Pojawia się jednak pytanie, czy nowe prawo wpłynie na rynek i świadectwa będą rzeczywiście sporządzane. Tu eksperci nie są optymistami.
– Praktyka może okazać się różna. Ustawa nie wprowadza bowiem sankcji za nieprzedstawienie certyfikatów. Wskazuje tylko na uprawnienie nabywcy lub najemcy do żądania okazania tych dokumentów, a w przypadku ich braku – upoważnia do sporządzenia świadectwa na koszt drugiej strony – mówi Marcin Płoszka, radca prawny w Kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie.
Dodaje, że przy takiej regulacji certyfikaty nadal będą powstawały tylko wtedy, gdy nabywca lub najemca będzie świadomy konieczności i przydatności takiego dokumentu. – Moim zdaniem nie ma nadal przekonania społecznego, że świadectwa energetyczne są do czegokolwiek potrzebne – kończy ekspert.
Łatwiejsze użytkowanie
Zgodnie z obecnie obowiązującym brzmieniem prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć m.in. kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. – Od 9 marca br. wymóg ten nie będzie już obowiązywał – wskazuje mec. Pawlak-Jaszczak.
Oznacza to, że budując dom na własny użytek, nie będziemy musieli – jak dziś – sporządzać dla niego certyfikatu.
– W przypadku nowych budynków ich projekt architektoniczno-budowlany zawiera w sobie charakterystykę energetyczną. Wynika to z rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r. poz. 462 ze zm.). Zgodnie z art. 6 nowej ustawy świadectwo charakterystyki sporządzane będzie na podstawie projektu. Zatem jeśli inwestycja nie jest przeznaczona na sprzedaż/wynajem, to świadectwa charakterystyki nie trzeba będzie sporządzać – tłumaczy mecenas Michał Gruca.
DGP przypomina
Charakterystyka energetyczna budynku to zbiór danych i wskaźników energetycznych obiektu określających jego całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
Etap legislacyjny
Ustawa wejdzie w życie 9 marca 2015 r.
Czym jest świadectwo energetyczne i jak je otrzymać GazetaPrawna.pl
