Po rekordach sprzedaży, które padły w 2014 r., deweloperzy liczą na kolejny dobry rok
Co najmniej 12,4 tys. mieszkań chce wprowadzić w tym roku na rynek ośmiu liczących się w branży deweloperów – wynika z ankiety przeprowadzonej wśród spółek przez DGP. To o 25 proc. więcej niż w 2014 r.
Robyg, największy deweloper w Polsce, zaoferuje co najmniej tyle lokali, ile w roku 2014, czyli ok. 2,7 tys. Ambitne plany ma Polnord, który tylko w pierwszej połowie roku zamierza uruchomić 18 nowych projektów bądź nowych etapów już istniejących inwestycji. Powstanie w nich 2,5 tys. mieszkań. Nawet 2,2 tys. lokali może wprowadzić też Atal.
Po piętach największym spółkom w branży deptać będą mniejsi. Niemal tysiąc nowych lokali zaoferuje wrocławski Vantage, którego oferta rok temu wzbogaciła się o ponad 370 mieszkań, a Ronson chce rozszerzyć ofertę o ponad 1,2 tys. lokali wobec 759 w 2014 r.
Ambitne plany deweloperów to głównie efekt bardzo dobrej ubiegłorocznej sprzedaży. W 2014 r. w największych polskich aglomeracjach spółki mieszkaniowe znalazły chętnych na ponad 43 tys. lokali, o prawie 20 proc. więcej niż w rekordowych dotychczas latach 2007 i 2013, w których sprzedano po 36 tys. mieszkań.
– Otoczenie branży wciąż jest bardzo dobre, a rynkowi nie zaszkodziło podniesienie w tym roku wymogu progu wkładu własnego przy kredytach do 10 proc. Stąd tak duże plany – twierdzi członek zarządu jednego z ogólnopolskich deweloperów.
Za rosnącą sprzedażą i coraz bardziej rozbudowaną ofertą nie idą jednak rozmiary mieszkań. W ofercie wciąż dominować będą niewielkie lokale. – Najpopularniejsze są nadal mieszkania dwupokojowe, spośród których najszybciej sprzedają się te o powierzchni ok. 40 mkw. Jeśli chodzi o lokale z trzema pokojami, to klienci są najbardziej zainteresowani tymi między 55 a 60 mkw. – mówi Oscar Kazanelson, przewodniczący rady nadzorczej Robyga.
Podobnie tendencje na rynku opisują mniejsi deweloperzy. W ofercie Vantage Development dominować będą najbardziej poszukiwane mieszkania jedno- i dwupokojowe o metrażu 48–50 mkw. – One będą stanowiły 60–70 proc. oferty w zależności od inwestycji. Sytuacja nie zmieniła się od ubiegłego roku – wskazuje Dariusz Pawlukowicz z zarządu spółki.
To efekt tego, że wśród klientów przeważają młodzi ludzie, którzy zwykle zaczynają od mniejszych lokali.
– 90 proc. kredytów opiewa na 200–350 tys. zł. Za tę kwotę w największych miastach kupić można tylko mniejsze mieszkanie, najwyżej dwupokojowe – ocenia Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży w Futureal Group.
Rafał Zdebski, dyrektor handlowy trójmiejskiego Inpro, dodaje, że tendencja ta jest podtrzymywana także przez Mieszkanie dla Młodych. W rządowym programie dopłat do kredytów obowiązują limity metrażu dofinansowywanych mieszkań. Wielkość powierzchni użytkowej takiego lokalu nie może przekroczyć 75 mkw. (85 mkw. – jeśli kupujący ma co najmniej troje dzieci), przy czym dopłata naliczana jest do maksymalnie 50 mkw.
– Wpływ MdM na strukturę sprzedawanych mieszkań dobrze widać np. w Poznaniu i Gdańsku, gdzie limity cenowe programu są bardzo korzystne – potwierdza Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development.
Z doniesień deweloperów wynika jednak, że na rynku powoli zachodzą pewne zmiany. Atal deklaruje, że jego klienci w 2014 r. chętniej kupowali większe mieszkania niż w latach ubiegłych i teraz największym zainteresowaniem cieszą się trójki o powierzchni 55–65 mkw. Ich udział w sprzedaży w nowych inwestycjach wynosi ok. 60 proc.
– Spada natomiast popularność kawalerek, które są zastępowane funkcjonalnymi lokalami dwupokojowymi o powierzchni ok. 40 mkw. – mówi Ewelina Juroszek, dyrektor ds. sprzedaży mieszkań w Atalu.
Ronson zapowiada z kolei, że choć w jego nowych inwestycjach wciąż będą dominowały mieszkania dwupokojowe o powierzchni 40–50 mkw., to chce wprowadzać nieco więcej większych lokali. – Klienci coraz bardziej interesują się mieszkaniami trzy- i czteropokojowymi. Tego typu zakupom sprzyja tani kredyt – tłumaczy Andrzej Gutowski.
OPINIA
O tym, co kupujemy, w znacznej mierze decydują banki. To one udzielają finansowania na zakup nowych mieszkań. Kryzys 2009 r. spowodował radykalną zmianę polityki banków w zakresie kredytów hipotecznych. Niemożliwe jest obecnie otrzymanie kredytu na 110 proc. wartości mieszkania, co było dość powszechną praktyką w okresie boomu. Zmiany w sektorze bankowym miały jednak istotny, pozytywny wpływ na racjonalizację zachowań kupujących mieszkanie. W efekcie kupujemy nie to, o czym marzymy, ale to, na co nas stać.
Jednak nie tylko z tego powodu w aktualnie dostępnych czy mających napłynąć w najbliższym roku projektach dominują mniejsze mieszkania. Tendencje panujące na rynku mieszkaniowym są widoczne w nowych inwestycjach z opóźnieniem. Projekty deweloperskie powstają na bazie wyników bieżącej sprzedaży. Zatem znaczna część mieszkań, które zostaną wprowadzone na rynek w dwóch najbliższych latach, była projektowana co najmniej rok, dwa lata temu. Wówczas mniejsze lokale sprzedawały się najlepiej. Nie znaczy to, że trendy na rynku nie ulegają zmianie. Obecnie kupowane dwupokojowe mieszkania są wyraźnie większe niż te kupowane kilka lat temu. Ich powierzchnia to 45–48 mkw., a nie 38–40 mkw., jak obserwowaliśmy w latach 2010–2011. Należy oczekiwać, że w kolejnych projektach dostępna oferta będzie już inna. Wskazuje na to rosnący popyt na mieszkania trzypokojowe, o powierzchni 60–70 mkw. Jest to związane z pojawieniem się wśród kupujących nowej grupy klientów, która zniechęcona do oszczędzania niskim poziomem stóp procentowych i dużą ofertą mieszkań deweloperskich postanowiła dokonać zakupu, zamieniając mieszkanie na większe.
Rosnący piąty rok z rzędu wolumen sprzedaży nowych mieszkań powoduje, że deweloperzy odważnie planują wprowadzanie na rynek kolejnych inwestycji. Jest to zachowanie racjonalne, ponieważ dobre wyniki branży z ostatnich lat nie byłyby możliwe bez szerokiej oferty dostosowanej do popytu.