Ostatnie 5 minut dla deweloperów. Mimo przeszkód gra warta świeczki

Chodzi o ustawę z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177). Branża uważa, że dzień uchwalenia ustawy był dla niej sądnym dniem. Jej przepisy zaprojektował Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i od początku cel zmian był jasny: zwiększyć ochronę nabywców nieruchomości, a tym samym ograniczyć prawa deweloperów.

- Nowe przepisy będą zdecydowanie korzystniejsze, ale przede wszystkim z punktu widzenia nabywcy. To właśnie pod kątem jego bezpieczeństwa oraz zapewnienia mu optymalnej, w pełni efektywnej ochrony w relacjach z deweloperem, nowa ustawa deweloperska została opracowana - potwierdza Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. I dodaje, że niestety coś za coś. Nowa ustawa nakłada na deweloperów kolejne wymagania, obciążenia i obowiązki, które - co oczywiste - nie są przez nich witane zbyt entuzjastycznie. - Chodzi przede wszystkim o Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, dodatkowe obowiązki informacyjne czy nowe restrykcyjne wymagania dotyczące usuwania wad w przekazywanych nabywcom lokalach - wymienia Jędrzyński.

Eksperci, z którymi rozmawialiśmy, nie mają wątpliwości, że dla przedsiębiorców przepisy tzw. starej ustawy deweloperskiej są o wiele korzystniejsze niż regulacje, które zaczną obowiązywać 1 lipca 2022 r. Maciej Boryczko, wspólnik w kancelarii GESSEL, zwraca uwagę, że na gruncie dotychczasowych przepisów deweloperzy będą mogli wciąż przygotowywać prospekty informacyjne dla inwestycji o mniej szczegółowej treści oraz przekażą po zakończeniu procesu inwestycyjnego lokale nabywcom korzystając z uproszczonej procedury. A nowe zasady odbiorów - wskazuje mec. Boryczko - nadają już szczególne uprawnienia nabywcom, wprowadzając do gry zewnętrznych rzeczoznawców, co może zakończyć się odstąpieniem od umowy. - Dojdą zatem nowe ryzyka, grożące deweloperowi dodatkowymi kosztami czy nawet zagrażające istnieniu samej umowy - zaznacza prawnik. I dodaje, że pozostanie w dotychczasowym reżimie prawnym może być kuszące dla deweloperów.

- Oczywiście, że deweloperzy będą chcieli z tej możliwości skorzystać. Tyle, że nie wszyscy będą mogli - podkreśla Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Jego zdaniem konflikt w Ukrainie bardzo mocno odbija się na branży i widać to w spadkach rozpoczynanych inwestycji czy w ogromnych problemach z kosztami. Z jednej strony rosną koszty, więc ceny idą w górę. Z drugiej strony rosną stopy procentowe, więc koszty kredytów idą w górę i mniej osób może skorzystać z kredytu.

- Stąd też, o ile inwestorzy chcieliby zacząć inwestycję przed 1 lipca 2022 r. i rozpocząć sprzedaż, w wielu przypadkach stanie się to niemożliwe, z uwagi na to, że w praktyce nie można będzie, np. ze względu na zbyt wysokie bądź nieustalone koszty, zakontraktować generalnego wykonawcy i nie będzie można z inwestycją ruszyć - zaznacza mec. Dziąg.

Tak czy inaczej, pomimo trudności, gra jest warta świeczki. Wszystkie duże podmioty, z profesjonalną obsługą prawną, o tym doskonale wiedzą. A małe właśnie - choćby teraz - się o tym dowiadują.

Fundusz gwarancyjny i odstąpienie od umowy

Najwięcej emocji budzi Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, do którego deweloperzy będą musieli odprowadzać składki - określony procent od wszystkich wpłat pobranych od klientów. Ile będzie to dokładnie, nadal ostatecznie nie wiadomo, gdyż ma to dopiero zostać określone w rozporządzeniu (ustawa zakłada, że może być to maksymalnie 1 proc. wpłaconych kwot). Pieniądze z funduszu mają stanowić zabezpieczenie na wypadek upadłości deweloperów. Będą wypłacane ludziom, którzy wydali oszczędności swojego życia, a nie doczekali się mieszkania, bo przedsiębiorca upadł.

Niewiele mniej emocji budzą jednak przepisy zwiększające prawa nabywców do odstąpienia od umowy. Kluczowy jest tu art. 41 nowej ustawy dotyczący wady istotnej. W razie jej wystąpienia nabywca może nawet odmówić odbioru lokalu. Procedura wygląda w skrócie tak: jeśli deweloper nie uzna wady, nabywca może wystąpić z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego. I jeśli tenże rzeczoznawca uzna, iż rzeczywiście występuje wada istotna, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy. Za rzeczoznawcę zapłaci bądź nabywca (jeśli rzeczoznawca nie stwierdzi wady istotnej), bądź deweloper (jeśli rzeczoznawca ją stwierdzi). Szkopuł w tym, że ustawodawca nigdzie nie definiuje, co jest wadą istotną. I czym się ona w praktyce różni od zwykłej wady. - Wiadomo, że nowe regulacje wysyłają przedsiębiorców na dotychczas niezbadane wody. Wiele nowych rozwiązań, jak chociażby interpretacja pojęcia wady istotnej lokalu, dopiero będzie musiało zostać wypracowanych w praktyce - przyznaje radca prawny Maciej Boryczko.

Oby do pierwszego

Co zatem trzeba dokładnie zrobić, aby pozostać w starym reżimie? Najważniejszy dla wielu przedsiębiorców będzie rozdział 11 nowej ustawy deweloperskiej, czyli przepisy przejściowe i końcowe. Artykuł 76 określa warunki, na jakich będzie można prowadzić działalność na podstawie dotychczasowych przepisów, czyli bez spełniania wielu nowych wymogów.

Otóż trzeba do 30 czerwca 2022 r. rozpocząć sprzedaż danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską.

- Można tu zrozumieć ustawodawcę, który zorganizował ten model tak, aby samo rozpoczęcie akcji marketingowej nie wystarczyło do pozostania w reżimie znanych deweloperom przepisów. Do tego konieczne jest znalezienie przynajmniej jednego zadeklarowanego klienta - wskazuje Maciej Boryczko.

Wojciech Kozorys, senior associate w kancelarii Olesińscy i Wspólnicy, wyjaśnia, że zgodnie z definicją, którą wprowadza nowa ustawa deweloperska, rozpoczęciem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich. Aby zaś możliwe było podpisanie umowy deweloperskiej, deweloper musi mieć gotową dokumentację projektową oraz uzyskaną decyzję o pozwoleniu na budowę. Zdaniem mecenasa Kozorysa decyzja ta nie musi być ostateczna.

Dualizm, ale z ograniczeniami

Ustawodawca jednocześnie wyciągnął lekcję z przeszłości i czasów przyjmowania starej (dotychczasowej) ustawy deweloperskiej (czyli ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445). Wówczas też zdecydował się na dwa reżimy prawne w niektórych kwestiach, w efekcie czego ten dualizm prawny ciągnie się od dekady. Dlatego w nowej ustawie postanowiono, że ostatecznym terminem na stosowanie korzystniejszych dla deweloperów przepisów starej ustawy będzie 1 lipca 2024 r. Od tego dnia do każdego jednego przedsięwzięcia deweloperskiego stosowane będą nowe regulacje.

- Wyjątek będą stanowić umowy przenoszące własność lokalu, co do którego zawarto umowę deweloperską po 1 lipca 2022 r., ale przed 1 lipca 2024 r. - dla tych umów w dalszym ciągu stosować będzie można przepisy starej ustawy, z pewnymi wyjątkami - zauważa Wojciech Kozorys.

I podaje przykład: deweloper realizuje budowę bloku z 20 lokalami. Przyjmijmy, że pierwsza umowa deweloperska została podpisana 15 czerwca 2022 r. Tym samym zastosowanie znajdą przepisy starej ustawy. Między 1 lipca 2022 r. a 1 lipca 2024 r. deweloper zawrze umowy na pozostałe 19 mieszkań. Zarazem jednak budowa się przeciągnie i nie uda się jej zakończyć. W efekcie przed 1 lipca 2024 r. własność żadnego z lokali nie zostanie przeniesiona na nowych nabywców. - W tej sytuacji, choć formalnie stara ustawa deweloperska wygasa 1 lipca 2024 r., to nawet po tej dacie do wszystkich 20 mieszkań tej budowy zastosowanie będą miały jej przepisy - wyjaśnia Wojciech Kozorys.

Ale jeśli deweloper do 30 czerwca 2024 r., pisząc potocznie, nie sprzedałby 10 mieszkań (nie zawarł umów deweloperskich) - do nich zastosowanie znalazłaby już nowa ustawa. I możliwe byłoby np. odstąpienie od umowy przez nabywcę, gdyby stwierdził on wadę istotną przy odbiorze.

Mądrość etapu

Wiele emocji wśród przedstawicieli branży oraz prawników specjalizujących się w prawie nieruchomości budzi też to, jak należy podchodzić do dzielenia inwestycji na etapy. To przecież popularna praktyka wśród deweloperów. Wydaje się zaś, że ustawodawca przepisy przejściowe dotyczące dzielenia na etapy potraktował po macoszemu, w efekcie czego każdy rozumie je inaczej.

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, uważa, że nie ma znaczenia, czy inwestycja podzielona jest na etapy. Istotne jest to, czy deweloper rozpoczął sprzedaż i czy zawarł choć jedną umowę deweloperską. Jeśli tak, to wszystkie zawierane przez niego umowy będą objęte starymi regulacjami dotyczącymi praw i obowiązków obu stron transakcji. Oczywiście jedynie do 30 czerwca 2024 r., gdyż od 1 lipca 2024 r. obowiązywać już będzie co do zasady tylko nowy reżim.

Ale pogląd ten wcale nie jest dla wszystkich oczywisty. Wojciech Kozorys uważa wprost przeciwnie.

- Jeśli inwestycja podzielona została na etapy, czyli tzw. zadania inwestycyjne, możliwość stosowania przepisów aktualnie obowiązującej ustawy do tych zadań inwestycyjnych, a więc kolejnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, zależeć będzie od momentu rozpoczęcia sprzedaży lokali w ramach danego zadania inwestycyjnego - twierdzi. I argumentuje, że wynika to z interpretacji przepisów przejściowych do nowej ustawy deweloperskiej. Zgodnie bowiem z art. 77, jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed dniem wejścia w życie ustawy, a deweloper rozpoczął sprzedaż dotyczącą tego zadania po dniu wejścia w życie ustawy, do tego zadania inwestycyjnego stosuje się nowe przepisy.

- Jeśli natomiast zadanie inwestycyjne zostało wydzielone z przedsięwzięcia deweloperskiego przed 1 lipca 2022 r. oraz w tym samym okresie nastąpiło rozpoczęcie sprzedaży lokali w ramach danego zadania inwestycyjnego, wówczas do tego zadania inwestycyjnego można stosować przepisy starej (aktualnie obowiązującej) ustawy - wskazuje radca prawny. Innymi słowy: na każdy etap trzeba patrzeć oddzielnie.

Ale co ciekawe, zdaniem mec. Kozorysa w przeciwieństwie do przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 76) w przypadku wydzielonego zadania inwestycyjnego (art. 77) ustawodawca nie wskazał jako warunku stosowania starej ustawy deweloperskiej obowiązku zawarcia co najmniej jednej umowy deweloperskiej przed 1 lipca 2022 r., warunkiem jest jedynie „rozpoczęcie sprzedaży w ramach danego zadania inwestycyjnego” we wskazanym terminie.

- Regulacja ta budzi wątpliwości interpretacyjne i może skutkować naruszeniem przepisów przez deweloperów. Dlatego niezbędne wydaje się w tym przypadku znowelizowanie przepisów - podkreśla Wojciech Kozorys.

Walka o niższe koszty

Mecenas Kozorys podkreśla, że przepisy nowej ustawy zostały opracowane i były uchwalone przez Sejm w o wiele korzystniejszej sytuacji rynkowej niż obecna. W uzasadnieniu ustawy wskazywano, że branża deweloperska może poszczycić się rekordową marżą ponad 20 proc. Jednak dziś sytuacja się zmienia. Mamy wysoką inflację, rosnące stopy procentowe, które niewątpliwie schłodzą rynek mieszkaniowy, dodatkowo niepewność wywołaną wojną w Ukrainie oraz znaczącą podwyżkę cen materiałów budowlanych. A do tego wszystkiego dochodzi obowiązująca od 1 kwietnia 2022 r. rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego dotycząca badania zdolności kredytowej. W skrócie: na rynku już jest gorzej, a będzie jeszcze gorzej.

Dowodem na to są statystyki. Popyt na lokale mieszkalne w marcu spadł o 39 proc. rok do roku. Wzrost cen mieszkań wywołany nowymi przepisami może zaś wynieść, według szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich, ok. 2 proc.

- W tym kontekście w interesie deweloperów jest, by możliwie w jak największym stopniu odwlec w czasie stosowanie postanowień nowej ustawy deweloperskiej do realizowanych przez nich inwestycji - zauważa Wojciech Kozorys.

W Polskim Związku Firm Deweloperskich nie są jednak pewni powyższego scenariusza. A to dlatego, że jakkolwiek szybkie działanie i utrzymanie się w starym reżimie będzie co do zasady opłacalne dla przedsiębiorców, to wymaga też dokończenia prac, a co za tym idzie - poniesienia nakładów finansowych. Część firm zaś w skrajnie niepewnej sytuacji rynkowej może nie chcieć przeszarżować.

Potwierdzają to obserwacje analityków portalu RynekPierwotny.pl. Jarosław Jędrzyński mówi nam, że faktycznie dla wielu przedsiębiorców możliwość zaliczenia planowanych inwestycji mieszkaniowych do kategorii podlegającej starym przepisom wydaje się atrakcyjna. Stąd zapewne sporo z nich pojawi się w pierwszej połowie roku, w trybie przyspieszonym. - Trzeba jednak pamiętać, że w związku z sytuacją rynkową, determinującą ograniczanie podaży nowych mieszkań, deweloperzy sporą część swoich zaplanowanych już inwestycji wstrzymują, czy też przekładają ich uruchomienie na bliżej nieokreśloną przyszłość. Dlatego nie oczekujmy takiego pędu do nowych budów, jak przed dziesięcioma laty, czyli przed wejściem w życie dotychczasowej ustawy deweloperskiej - zaznacza Jędrzyński.

A może odsunięcie w czasie

Deweloperzy liczą na to, że wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej zostanie odsunięte w czasie co najmniej o kilka miesięcy. Branża wskazuje, że okres tak silnych perturbacji gospodarczych, w tym w szczególności na rynku mieszkaniowym, jest złym czasem na wprowadzanie zupełnie nowych przepisów, które dodatkowo - z powodu obowiązku uiszczania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - spowodują wzrost cen mieszkań.

11 kwietnia w Sejmie grupa posłów Koalicji Polskiej (są to w większości politycy Polskiego Stronnictwa Ludowego) złożyła projekt ustawy przewidujący przesunięcie wejście w życie ustawy deweloperskiej o 12 miesięcy. „W obecnej sytuacji gospodarczej należy podjąć wszelkie możliwe działania, aby nie podwyższać inflacji i cen mieszkań. Ponieważ ustawa wprowadza faktyczną podwyżkę cen mieszkań, czym doprowadzi do zwiększenia inflacji, projektodawca proponuje zmianę terminu wejścia w życie ustawy o zmianie ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz DFG poprzez wydłużenie go o dodatkowe 12 miesięcy, przez wzgląd na konieczność minimalizowania kosztów nabycia mieszkania” - wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy.

Generalnie wnioskodawcy podkreślają, że skutkiem wejścia w życie nowej ustawy będzie wzrost cen mieszkań, a obecna sytuacja gospodarcza i polityczna jest już na tyle trudna, że ten wzrost cen należy odłożyć w czasie. Uchwalenie ustawy w zaproponowanym przez Koalicję Polską brzmieniu spowodowałoby również zmianę innych terminów, w tym dwuletniego okresu dopuszczalnego dualizmu prawnego. Artykuł 76 nowej ustawy posługuje się bowiem pojęciem „dwóch lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy”, a nie konkretną datą, w tym wypadku 1 lipca 2024 r.

Szanse na przyjęcie ustawy zaproponowanej przez Koalicję Polską są jednak niewielkie. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w odpowiedzi na pytanie DGP, czy poprze pomysł, poinformował nas, że nie widzi podstaw do wydłużenia vacatio legis. Zdaniem UOKiK-u deweloperzy mieli dość czasu, by przygotować się do stosowania nowych przepisów, a regulacje mają służyć przede wszystkim ochronie nabywców. Nic nie wskazuje również, aby rząd poparł postulat polityków opozycji. Od jednego z wiceministrów usłyszeliśmy, że to prezes UOKiK sprawował pieczę nad projektem nowej ustawy deweloperskiej, więc teraz też kluczowa jest jego ocena.

Mamy wiele wątpliwości, jak interpretować niektóre przepisy

Przemysław Dziąg radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich

/>

Przemysław Dziąg radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich / Materiały prasowe

Już za dwa miesiące wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska. Deweloperzy się nie cieszą?

Oczywiście, że nie, bo to źle napisana ustawa, w dodatku bazująca na uzasadnieniu, które nie ma pokrycia w rzeczywistości. Prezes UOKiK, uzasadniając projekt w Sejmie, wskazywał, że przez 10 lat funkcjonowania obecnej ustawy upadło ok. 150 deweloperów, co miało pokazywać jej nieskuteczność. Te informacje nie znajdują jednak pokrycia w danych, które przez cały rok pozyskiwaliśmy w trybie dostępu do informacji publicznych ze wszystkich sądów upadłościowych.

Ustawa obarczona jest wieloma wadami, które powodować będą duże komplikacje, głównie przez swoją ogólnikowość oraz niezdefiniowane pojęcia, jak np. wada istotna czy nadmierne niedogodności. Wprowadzone rozwiązania prawne kłócą się z przyjętymi technikami prawidłowej legislacji dotyczącymi określoności przepisów czy formułowania ich w sposób jasny i niebudzący wątpliwości. Choć sam UOKiK w uzasadnieniu chwalił ustawę, tu cytuję: „Należy też mieć na uwadze, że przejrzystość rozwiązań i precyzja przepisów prawnych, zwłaszcza tych nakładających określone obowiązki, wpływa na zwiększenie poziomu ich akceptacji społecznej”. Niestety uzasadnienie nijak ma się do tego, co przyniesie stosowanie ustawy. Chociażby wspomniana wcześniej „wada istotna”, która pojawia się w treści ustawy. Nie ma nigdzie jej definicji, a UOKiK zarzuty wobec tego uzasadnił tym, że „Jest to celowy zabieg [czyli brak definicji], który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę - wprost albo na zasadzie a contrario”. Gdzie więc zatem przytoczona w uzasadnieniu przejrzystość i precyzja przepisów?

Ma być lepiej konsumentom, a nie deweloperom.

Przez to, że ustawa jest wątpliwie legislacyjnie napisana, to co miałoby niby chronić konsumentów, przełoży się głównie na problemy w relacjach między stronami i na spory sądowe. Poza tym to nie jest właściwy czas na wprowadzanie nowych przepisów, które były tworzone w zupełnie innej sytuacji gospodarczej i politycznej. Ustawa stanie się generatorem kosztów, które z kolei staną się kolejnym czynnikiem wzrostu cen mieszkań. Dodatkowa danina publiczna na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a do tego rygorystyczna i dłuższa kontrola prowadzenia rachunków powierniczych przez banki, większe koszty prowadzenia rachunków powierniczych czy nowy obowiązek raportowania do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego - to są składowe, które sumarycznie muszą wpłynąć na dalsze podwyżki cen mieszkań, czego UOKiK nie bierze pod uwagę. W związku z tym teraz zupełnie niepotrzebne jest wprowadzanie nowych rozwiązań prawnych. Podniosą one koszty inwestycyjne, ale nie wiadomo, o ile, choćby dlatego, że wciąż czekamy na ustalenie wysokości składki na fundusz.

Jak to?

Mamy dwa miesiące do wejścia w życie nowej ustawy, a nadal nie ma rozporządzenia, które określiłoby wysokość składki. Ustawa przewiduje maksymalną wysokość składki do 1 proc. przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym. Jako PZFD postulujemy, by składka była na poziomie 0,3- 0,4 proc., co w zupełności pokryje zakładane przez UOKiK zapotrzebowanie na 140 mln zł rocznie.

Rzeczywiście jest wiele wątpliwości co do nowych przepisów. Ale tak już bywa przy nowych regulacjach.

To prawda, ale organy państwa odpowiedzialne za zmiany powinny przynajmniej wyjaśniać ich adresatom, jak należy rozumieć przepisy, szczególnie te nakładające różnego rodzaju daniny publiczne, a formą takiej daniny będzie składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Tymczasem twórca ustawy - UOKiK - nie wyjaśnia nam żadnych wątpliwości. Chcąc przygotować się do zmian, zapytaliśmy organ o wiele kwestii merytorycznych związanych z ustawą. W odpowiedzi urząd wskazał, że nie prowadzi poradnictwa na rzecz przedsiębiorców ani nie udziela wiążących interpretacji przepisów prawa. Przypominam: urząd te przepisy zaprojektował, ale problemy z ich stosowaniem, jak widać, pozostawił już konsumentom i przedsiębiorcom.

Tymczasem w ustawie jest ogrom haczyków. Przykładowo: wejdą nowe obowiązki kontrolne, jeśli chodzi o prowadzenie rachunków powierniczych. Ponadto restrykcyjna będzie kontrola banków związana z wypłatą środków. Nie wiemy, jak działać będzie cały system informatyczny, który jest teraz tworzony przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, do którego będą musieli deweloperzy raportować dane o inwestycji. To jest bardzo skomplikowana operacja administracyjno-logistyczna, dlatego jest potrzebny odpowiedni i sprzyjający czas na przygotowanie się do tych zmian.

Ustawa pozostawia furtkę: deweloperzy będą mogli skorzystać ze „starych” przepisów, jeśli rozpoczną sprzedaż do końca czerwca 2022 r. Będą chętni?

Oczywiście, że deweloperzy będą chcieli z tej możliwości skorzystać. Tyle że nie wszyscy będą mogli. Konflikt w Ukrainie bardzo mocno odbija się na branży i widać to w spadkach rozpoczynanych inwestycji czy w ogromnych problemach z kosztami. Z jednej strony rosną koszty, więc ceny idą w górę. Z drugiej strony - rosną stopy procentowe, więc koszty kredytów idą w górę i mniej osób może skorzystać z kredytu. Stąd też, o ile inwestorzy chcieliby zacząć inwestycję przed 1 lipca 2022 r. i rozpocząć sprzedaż, o tyle w wielu przypadkach stanie się to niemożliwe z uwagi na to, że nie można będzie - np. ze względu na zbyt wysokie bądź nieustalone koszty - zakontraktować generalnego wykonawcy i nie będzie można z inwestycją ruszyć. Wiele firm zdecyduje się odsunąć w czasie projekty, aż przepisy zostaną zweryfikowane i uspokoi się lub ustabilizuje obecna sytuacja rynkowa i gospodarcza.

Czyli chęć do uniknięcia nowych regulacji jest, ale pozostaje kłopot, czy na pewno to się uda?

Gdyby spytała mnie pani przed 24 lutego 2022 r., czy deweloperzy będą chcieli zdążyć przed 1 lipca 2022 r. z rozpoczęciem sprzedaży i zawarciem przynajmniej jednej umowy deweloperskiej, aby uniknąć nowego reżimu - odpowiedziałbym bez wahania, że tak. Dodajmy: w pełni legalnie, ustawodawca sam taką możliwość dopuścił. Po 24 lutego 2022 r. wszystko się zmieniło, w związku z czym nie wszystkim - którzy to zakładali - to się uda. Tym, którym się nie uda, przyjdzie się mierzyć z tymi wszystkimi problemami, które przyniesie nowa ustawa.