Na razie wszystkie trzy elementy – niska dostępność gruntów, rosnące koszty pracy i materiałów budowlanych – wskazują na to, że w przyszłym roku ceny mieszkań będą rosły – szacuje Piotr Kuczyński
Jakie w nadchodzącym roku będą tendencje, jeżeli chodzi o ceny mieszkań? Nadal będą one rosły czy jednak wzrost stóp procentowych wyhamuje ten trend?
Na rynek mieszkaniowy wpływa wiele czynników. Z całą pewnością jest wśród nich wzrost stóp procentowych. Będzie on nieco hamował popyt na mieszkania. Jednakże na rynek mieszkaniowy będzie jednak wpływać gwarantowany przez państwo do 100 tys. zł udział własny w kredycie mieszkaniowym, który stanie się dostępny w ciągu roku. W Warszawie mieszkania są już tak drogie, że rozwiązanie to nie będzie miało specjalnego znaczenia, ale w mniejszych ośrodkach już tak. To będzie nakręcało popyt - ludzie mogą obecnie wstrzymywać się z inwestycjami, by w przyszłym roku skorzystać z gwarancji do kredytu.
Łączy się to z tym, że w Polsce w dalszym ciągu liczba mieszkań na tysiąc mieszkańców jest niewielka w porównaniu z innymi państwami Europy. Na czele jest Portugalia z 580 mieszkaniami na tysiąc mieszkańców, gdy u nas jest to tylko 386. Zarazem Polacy żyją w ciasnocie - przypada u nas niewiele pokoi na osobę w gospodarstwie domowym, jesteśmy pod tym względem przedostatni w Europie.
Poza tym duża część - 44 proc. - młodych Polaków mieszka z rodzicami. Niewątpliwie więc nadal ludzie będą kupować mieszkania.
A może powoli będzie się to zmieniać na korzyść najmu?
Ten trend silnie występuje w Europie Zachodniej, czy u nas też zapanuje? Nie wiem. Na jego rzecz może działać to, że - jak obserwujemy - duże zagraniczne firmy tysiącami kupują mieszkania w Polsce, by je wynajmować. Może to cywilizować rynek najmu. Może też trochę podnosić ceny mieszkań, ale na pewno docelowo stabilizuje rynek wynajmu, a może nawet obniżać jego ceny. Te firmy nie dążą do tego, by mieć potężne zyski. Parę procent zysku rocznie w ciągu kilkudziesięciu lat kumuluje się im w ogromne zyski.
Presję na wynajem może też u nas wzmocnić wspomniany wzrost stóp procentowych.
Dostrzega pan potrzebę interwencji państwa, jeżeli chodzi o działalność funduszy?
Informacje o ich transakcjach robią duże wrażenie, ale na razie dysponują one jedynie 0,2 proc. mieszkań w Polsce, gdy w Niemczech jest to 20 proc. Mówimy więc o śladowej liczbie, która na razie nie ma żadnego wpływu na rynek. Wiem, że ludzie się denerwują, bo im się wydaje, że jak ktoś kupuje 1000 mieszkań, to im zawyża cenę, ale na razie w Polsce nie jest to problem.
Jednak ceny mieszkań cały czas będą rosły?
Ceny nadal będą rosły, z różnych powodów. Pytanie, co zrobią deweloperzy - do tej pory mieli bardzo wysoką marżę - mówiło się o 20-30 proc. Pytanie, czy spuszczą z tonu? Mogą się na to nie zdecydować m.in. dlatego, że mamy niewiele gruntów, na których można budować, co podnosi ceny mieszkań. Poza tym drożeje i będzie drożała robocizna. Systematycznie - o 7,5 proc. - rośnie płaca minimalna. Wchodzi też Polski Ład, który podniesie koszty osobowe. Poza tym ciągle rosną ceny surowców, i - co za tym idzie - materiałów budowlanych. Twierdzę, że w drugiej połowie przyszłego roku sytuacja na rynku materiałów się zmieni i te koszty nie będą już takie wysokie, co może pomagać deweloperom w utrzymywaniu cen na poziomie zbliżonym do obecnego.
Ale na razie wszystkie trzy elementy - niska dostępność gruntów, rosnące koszty pracy i materiałów budowlanych - wskazują na to, że w przyszłym roku ceny mieszkań będą rosły.
A czy możemy mówić o bańce na rynku nieruchomości w Polsce?
Według szacunków UBS zagrożenie bańką spekulacyjną jest u nas niewielkie - na 25 badanych rynków Warszawa uplasowała się na 24. miejscu z minimalnym zagrożeniem bańką. Wynika to z tego, że - w porównaniu ze szczytem cenowym na rynku nieruchomości w 2007 r. - w 2020 r. w olbrzymiej większości europejskich krajów ceny mieszkań były o od 30 do 90 proc. wyższe. Tymczasem w Polsce różnica ta w 2020 r. wynosiła tylko 10-15 proc., a dziś jest to może 20 proc. Mamy zatem duże pole do nadganiania innych krajów. Jeżeli więc istnieje bańka, to światowa, a nie polska. ©℗
