Maleje grupa Polaków, których stać na obecne ceny. Nieruchomości drożały już od lat, ale to właśnie 2021 r. przyniósł wzrosty jeszcze szybsze niż dotychczas.
Według danych Otodom mieszkania w listopadzie były o 9 proc. droższe niż rok wcześniej. Jeszcze wyżej są wyceniane domy, które w czasie pandemii stały się rynkowym hitem. – Przez rok metr kwadratowy domu podrożał aż o 22 proc. – mówi Jarosław Krawczyk z Otodom.
Przypomina, że w siedmiu największych miastach w Polsce od kilku lat przeciętne wynagrodzenie umożliwia zakup coraz mniejszego mieszkania (dane NBP). Na przykład dwa–trzy lata temu w Łodzi za przeciętne wynagrodzenie można było kupić 1 mkw. powierzchni mieszkania, a pod koniec ubiegłego roku było to tylko ok. 0,85 mkw.
Z badania przeprowadzonego przez SWPS Innowacje dla Otodom wynika, że w czasie pandemii aż jedna trzecia Polaków: zmieniła mieszkanie, aktywnie szuka nowego lub planuje przeprowadzkę.
Do tej sporej rzeszy osób, wskazuje ekspert, dodać należy również wyższą niż wcześniej liczbę indywidualnych inwestorów, którzy w dobie wysokiej inflacji i niskich stóp procentowych lokowali oszczędności w nieruchomościach. – Głośne były też zakupy całych bloków lub osiedli przez zagraniczne fundusze zajmujące się najmem instytucjonalnym, choć ich wpływ na kształtowanie się cen był – na razie – marginalny – zauważa Jarosław Krawczyk.
Właśnie czas świąt i początku roku to najgorętszy moment, jeżeli chodzi o aktywność poszukujących nowego lokum, zauważa Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. Jak mówi, generalnie najwięcej odwiedzin poszukujących portale notują w niedziele i święta.
Jak będzie w przyszłym roku?
W ocenie Konrada Płochockiego, wiceprezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, ceny mieszkań w przyszłym roku mogą wzrosnąć o kolejne kilka procent.
– Nie jest to w interesie branży, dlatego że maleje grupa Polaków, którzy mogą sobie pozwolić na takie ceny – przyznaje.
Także zdaniem Jarosława Krawczyka rosnące stopy procentowe w parze z wysokimi cenami mieszkań i domów sprawiają, że będzie spadała liczba osób, które mają zdolność kredytową. A rekordowa inflacja zmniejsza siłę nabywczą Polaków.
Szef HRE Think Tank Michał Cebula uważa, że otoczenie rynku mieszkaniowego sprzyja stopniowemu uspokojeniu sytuacji. – Wiele wskazuje na to, że w trakcie 2022 r. mieszkania powinny zacząć drożeć w wolniejszym tempie – wskazuje.
Z kolei zdaniem Mateusza Boncy, szefa JLL Polska, nie ma fundamentalnych powodów, które mogłyby obecny silny popyt na mieszkania w najbliższym czasie wyhamować. – Trend wspiera znaczna różnica pomiędzy stopą inflacji i stopami procentowymi, co powoduje, że prócz zaspokajania podstawowych potrzeb życiowych, mieszkania pozostają bardzo pewną lokatą kapitału – tłumaczy.
– Dla indywidualnych nabywców inwestycyjnych przy obecnej stopie lokowanie w nieruchomości jest nadal atrakcyjne. Kolejne 1,5–2 pkt proc. podwyżki zacznie i ten popyt chłodzić. Takich inwestorów indywidualnych w zależności od regionu jest 30–50 proc. – podaje.
Jednocześnie, według Mateusza Boncy, mniejsza aktywność deweloperów doprowadziła do ponad 25-proc. spadku liczby mieszkań dostępnych w ofercie pierwotnej. – Nie zaskakują więc ostatnie, kwartalne 4–5-proc. wzrosty cen. Trend wzrostowy trwa już pięć lat. Kluczowe stają się: brak gruntów oraz niska sprawność procesów administracyjno-decyzyjnych – mówi.
Grunt to wyzwanie
Potwierdza to Konrad Płochocki: – Dziś największym wyzwaniem jest dostępność gruntów. Na przykład w Warszawie średnia wartość gruntu w cenie 1 mkw. wzrosła przeszło dwukrotnie w ciągu ostatnich trzech lat i z niepokojem czekamy na dane za 2021 r. Spodziewamy się, że w perspektywie od 2018 r. do końca tego roku będziemy mieli do czynienia z potrojeniem średniej wartości gruntu w cenie 1 mkw.. Jak zaznacza, „oczywiście przekłada się to na rosnące ceny mieszkań”.
Jednocześnie, zwraca uwagę Płochocki, od przyszłego roku dojdzie wiele zmian legislacyjnych, które przyczynią się do wzrostów cen. – W tej chwili dokładnie szacujemy, o ile procent wzrosną koszty mieszkań z tytułu tych zmian. Niestety szacunki te już mocno przekroczyły 7 proc., a liczymy dalej – mówi.
Przypomina, że od początku 2021 r. trzeba będzie projektować budynki z zaostrzonymi normami efektywności energetycznej, co oznacza droższe okna, więcej wełny mineralnej czy styropianu, czyli kolejne kilkaset złotych do obecnej ceny mieszkania.
Oprócz tego, wymienia, od nowego roku wzrośnie opodatkowanie działalności gospodarczej – składki zdrowotnej nie będzie można już odliczać od podatku. – Oznacza to, że architekci, inżynierowie i inni samodzielni specjaliści, z usług których korzystamy, zażądają więcej za swoje usługi, co oczywiście będzie się przekładało na ceny mieszkań – tłumaczy.
– Od 1 lipca 2022 r. będziemy musieli płacić składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – uzupełnia. Poza tym, według niego, na wzrost kosztów istotnie wpłynie zmiana przepisów dotyczących ładowarek elektrycznych w garażach. – Do tego wszystkiego dojdzie też oczywiście wzrost cen wynikający z inflacji, która obejmuje materiały budowlane, usługi etc. – akcentuje Płochocki.
Jak przewiduje, ze względu na koszty gruntu i wykonawstwa oraz malejącej podaży deweloperskiej – w największym miastach liczba sprzedanych mieszkań może spaść w porównaniu z 2021 r. – Wzrosty możemy zobaczyć w mniejszych miejscowościach – dodaje.
Czy mamy bańkę?
– W naszej ocenie nie ma bańki na rynku nieruchomości. Przede wszystkim wszystkie sprzedawane mieszkania są prawie natychmiast użytkowane. Służą własnym potrzebom lub trafiają na wynajem – podkreśla Konrad Płochocki. Jak mówi, w polskich warunkach poziom pustostanów szacowany jest na mniej niż 5 proc. i w miażdżącej większości są to stare budynki wymagające generalnego remontu. Po drugie, zauważa, mamy jeden z najniższych zasobów mieszkaniowych w Europie. – A po trzecie żyjemy w przeludnionych mieszkaniach. Na głowę Polaka przypada 27 mkw., Niemca ok. 50 mkw. – wskazuje.
– Rząd mógłby wpłynąć na zwiększenie dostępności mieszkań, także realizując na szeroką skalę zapowiadany kilka lat temu program „Mieszkanie+”, ale dotychczasowe doświadczenia pokazują, że zbudowanie tańszych niż dostępne na rynku mieszkań nie jest łatwym zadaniem – komentuje Jarosław Krawczyk. Przewidywane obniżenie popytu, dodaje, może sprawić, że ceny mieszkań i domów przestaną rosnąć w tak szybkim tempie jak dotąd, lub nawet zaczną spadać, choć nic nie wskazuje na drastyczne obniżki cen. – Trudno na razie mówić o pękającej bańce, a raczej o korekcie po okresie bardzo dynamicznych podwyżek – konkluduje. ©℗
