Niektórym te mieszkania śnią się po nocach. I raty. Bo płacić trzeba, choć mieszkań nie ma. Szczęście, że dzisiaj deweloperzy już tak nie oszukują. Dzisiaj robią to inaczej
Na ławie oskarżonych w procesie karnym przed Sądem Okręgowym dla warszawskiej Pragi zasiądzie 14 kwietnia Irmina W. – twórczyni dwóch spółdzielni mieszkaniowych: Manhattan i Sawoj, które okazały się podręcznikowymi przykładami oszustw deweloperskich. Dla kilkuset klientów, którzy marzyli o mieszkaniach, a zostali jedynie z wieloletnimi ratami wysokich kredytów, będzie to moment symboliczny. Po 15 latach od ostatnich szytych grubymi nićmi machlojek ich autorce zostanie wymierzona sprawiedliwość. O ile sąd nie będzie zdania, że jednak winna nie jest.
Kryzys tłumaczy wszystko
Sprawy spółdzielni Manhattan i Sawoj dla osób śledzących początki polskiego rynku deweloperskiego są o tyle istotne, iż do omotania klientów użyto w nich narzędzi tak prostych, że niemal prymitywnych. W przypadku pierwszej afery na budowę mieszkań opłacanych regularnie przez przyszłych lokatorów zabrakło pieniędzy, choć inwestycja do pewnego czasu szła zgodnie z planem. Nagle gotówka rozpłynęła się, a budowa stanęła. Musiała być dokończona przez inną firmę. Spółdzielnia Sawoj oferowała klientom mieszkania w systemie TBS. Był rok 2000. Wystarczyło wpłacić spółdzielcze wpisowe – nieco ponad 2,5 tys. zł, a potem – jak najszybciej – ok. 30 tys. złotych, by za dwa lata odebrać klucze do 50-metrowego lokum na warszawskiej Woli. Wpłaciło ponad 100 osób, chociaż Sawoj nie dysponował ani prawem własności gruntu – klientów zapewniano, że na dniach sfinalizuje transakcję w tej sprawie – ani tym bardziej projektem budowlanym czy pozwoleniem na budowę. W miejscu, gdzie w ciągu 24 miesięcy miał wyrosnąć kilkupiętrowy budynek, w momencie, gdy spółdzielnia „sprzedawała” mieszkania, były głównie krzaki i kilka drzew.
– W ostatniej chwili koleżanka z pracy pokazała mi artykuł w gazecie, w którym stało czarno na białym, że spółdzielnia to wielki przekręt, że niczego dotąd nie zbudowała, że nie ma żadnych pieniędzy, nie ma właściwie żadnych pracowników, a jej jedyna aktywność to publikowanie ogłoszeń reklamujących zupełnie wirtualne inwestycje. Wcześniej miałem wątpliwości, czy powierzać im pieniądze, wpłaciłem jedynie wpisowe do spółdzielni. Wtedy to była moja miesięczna pensja. Tych pieniędzy już nigdy nie odzyskałem, ale na szczęście ocaliłem dużo wyższą kwotę – opowiada jeden z niedoszłych właścicieli, który cudem, dzień przez wpłaceniem gotówki wziętej na kredyt z banku na mieszkanie w Sawoju, zrezygnował ze współpracy z firmą.
Dwa miesiące później spółdzielnia oficjalnie ogłosiła upadłość, odbierając klientom, którzy nie przeczytali wspomnianego artykułu, i pieniądze, i nadzieje na wymarzone lokum.
Zresztą podobnych przypadków było więcej. Niektóre dość kuriozalne, bo choć dochodziło do ewidentnych oszustw – co widzieli i rynek, i pokrzywdzeni klienci – nie dostrzegał tego wymiar sprawiedliwości. Mowa o sprawie War-Inwestu, firmy deweloperskiej z Warszawy, która na Ursynowie u zbiegu al. KEN i Beli Bartoka miała wybudować apartamentowiec z kilkuset mieszkaniami. Mechanizm był podobny. Firma ogłosiła, że sprzedaje mieszkania (w praktyce obietnice ich wybudowania), zbierała pieniądze, mając zamiar równolegle uzyskiwać wszystkie formalne pozwolenia. Ale nagle pojawił się problem. Być może był on zaplanowaną częścią biznesplanu, czego nie udało się udowodnić. Polegał na tym, że choć pieniądze od klientów wpływały, blok nie rósł. I tak trwało to rok, dwa, trzy, aż wreszcie stało się jasne, że żadnego budynku i żadnych mieszkań w nim nigdy nie będzie.
– Nikogo nie oszukałem. Taka działalność to ryzyko gospodarcze – mówił przed laty w jednym z wywiadów Dariusz R., szef War-Inwestu. Tłumaczył, że w 2000 r. zaczął kryzys się w budownictwie, spadła sprzedaż mieszkań, przez co firmy straciły płynność. Przekonywał, że szukał gotówki w instytucjach finansowych, ale nie był na tyle przekonujący, aby pomoc uzyskać. Ostatecznie dobiła go lawina wniosków o zwrot pieniędzy od klientów, którzy nie mogli doczekać się na wypełnienie zapisów umów i rezygnowali ze współpracy.
Najciekawsze jednak jest to, jak ta sprawa się skończyła. Prokuratura, o zgrozo, uwierzyła w tę wersję wydarzeń. I umorzyła śledztwo. Z postanowienia o umorzeniu wynika, że „niewybudowanie lokali było wynikiem kryzysu na rynku budowlanym”. Firma nie wywiązała się z umowy, ale zdaniem śledczych jej prezes nie popełnił przestępstwa.
Ta frywolna interpretacja rzeczywistości nie zmienia jednak faktów. A te są przekonujące. Status pokrzywdzonego w tej sprawie miało ponad 800 osób. Nie dość, że zostały oszukane przez dewelopera, to jeszcze państwo słynące z indolencji odwróciło się do nich tylną częścią ciała.
Choroby transformacji
– To były zupełnie inne czasy. Dzisiaj rynek natychmiast wychwytuje podobne malwersacje. W latach 90., ale nawet częściowo w minionej dekadzie, wyglądało to gorzej – ocenia Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development, deweloper z ponad 20-letnim doświadczeniem.
Jego zdaniem źródeł tamtych nieprawidłowości, szczególnych tych z pierwszych lat po polskiej transformacji ustrojowej, należy szukać w ogólnej sytuacji kraju.
– Kapitalizm rodził się dość szybko, często poza jakąkolwiek rzeczywistą kontrolą. Każdy mógł być przedsiębiorcą i wiele osób z tego prawa korzystało. Niektórzy stawiali na inwestycje mieszkaniowe, zakładali małe firmy. Większości nie można zarzucać zaplanowanej nieuczciwości, ale bez wątpienia hochsztaplerów nie było dwóch albo trzech, lecz dziesiątki, a może i setki. Część nastawiona była na szybki, ostry biznes, pod hasłem „po nas choćby potop”. Dlatego nie liczyło się dla nich bezpieczeństwo i długofalowość prowadzenia interesów, ale maksymalny zysk kosztem klientów. To prowadziło do patologii: klienci stawali się ofiarami, firmy deweloperskie bankrutowały. Jedynymi zyskującymi była wąska grupa zarządzających tymi firmami – tłumaczy Rafał Szczepański.
– 20 lat temu polska mieszkaniówka była zdominowana przez spółdzielnie. Tempo i liczba firmowanych przez nie budów nie nadążały za zmieniającym się popytem i preferencjami klientów. Na odsiecz przyszli deweloperzy, głównie niewielkie lokalne firmy. Wysoki popyt na budowane przez nich mieszkania powodował, że w branży pojawiali się nieuczciwi przedsiębiorcy, którzy nie kończyli rozpoczętych inwestycji, znikając z wpłaconymi przez klientów pieniędzmi. Nie było to szczególnie trudne, ponieważ w tym czasie dopiero rodziła się instytucja kredytu hipotecznego i nie było wentyla bezpieczeństwa, choćby w postaci bankowych inspekcji postępów inwestycji. Większość zakupów odbywała się dzięki obrotowi gotówkowemu. Tę gotówkę łatwo było zagarnąć – wspomina Marcin Jańczuk, analityk rynku budowlanego z agencji Metrohouse.
Kilkanaście lat temu nieprawidłowości deweloperskie były znacznie powszechniejsze niż dzisiaj, głównie dlatego, że konsumenci nie mieli tak dużej świadomości prawnej jak obecnie. Nie mieli też narzędzi, które pozwalałyby ewentualną nieznajomość prawa w jakiś sposób zrekompensować. Dzisiaj znacznie łatwiej i taniej można skorzystać z porady prawnika albo uzyskać wiedzę, przeglądając prawnicze fora internetowe. Do tego szybciej i skuteczniej można rozpowszechniać informacje na temat podejrzanych lub tylko nierzetelnych deweloperów. W latach 90., a nawet trochę później, wcale nie było to takie proste.
Ale przyczyn, z powodu których rozliczane dzisiaj budowlane przekręty mogły mieć miejsce na sporą skalę, jest więcej. Jak ocenia analityk rynku budowlanego Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas, spółki od 17 lat doradzającej deweloperom, wolna Polska odziedziczyła po komunizmie wiele patologicznych systemów, w tym ten, na bazie którego rozwijał się rynek mieszkaniowy. Podmiotem odpowiadającym w praktyce za mieszkalnictwo były spółdzielnie mieszkaniowe, które stawiały budynki z wielkiej płyty na osiedlach planowanych na układzie torowisk dźwigów budowlanych, przez co logiczne i wygodne były dla maszyn, a nie dla ludzi. Jakość wykonawstwa i budowlana subkultura były jednym z tematów komedii i skeczy kabaretowych.
– Dodatkowo wielu kluczowych rzeczy w ogóle nie było: kredytów hipotecznych i banków przygotowanych do ich udzielania, profesjonalnych sprzedawców mieszkań, jasnych relacji własnościowych w odniesieniu do terenów, szczególnie w Warszawie, zasad działania firm budowlanych, w tym procedur sprzedaży mieszkań w fazie budowy. A przede wszystkim brakowało polskiego kapitału i polskich kapitalistów. Nie było prawie wcale przedsiębiorców, którzy mieli jakiekolwiek doświadczenie w budowaniu mieszkań na sprzedaż, nie było nawet słowa, które działalność tę mogłoby opisywać. „Deweloper” pojawił się dopiero po kilku latach – opowiada Kazimierz Kirejczyk.
Szef Reas wspomina, że problemy, przez jakimi stawali pierwsi deweloperzy w Polsce po 1989 r., z dzisiejszego punktu widzenia były banalnie proste, ale wtedy niejedna firma wyłamała sobie na nich zęby. W polskim prawie nie istniały bowiem proste alternatywy w stosunku do mechanizmów funkcjonujących w spółdzielczości. Spółdzielnie budowały na zasadach arynkowych, nie przejmując się niemal wcale finansowaniem, które zawsze w dużej mierze było zapewniane przez rząd, nie biorąc też pod uwagę tak prostych mechanizmów ekonomicznych jak popyt i podaż. Prywatni deweloperzy nie mieli oczywiście takiego komfortu. Zwykle nie mieli również na tyle poważnych kapitałów, by pozwalały na prowadzenie inwestycji mieszkaniowych bez konieczności dofinansowania. Problem jednak polegał na tym, że uzyskanie bankowego kredytu budowlanego było bardzo trudne, a dodatkowo skomplikowane i niezwykle kosztowne ze względu na wysoką inflację. Dopiero w 1994 r., pięć lat po rzeczywistej liberalizacji rynku, Sejm uchwalił ustawę o własności lokali, definiującą podstawowe mechanizmy obrotu mieszkaniami własnościowymi i ustalającą ramy działania rynku na kolejne 18 lat, do 2012 r., kiedy weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska.
W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich wejście w życie ustawy radykalnie polepszyło sytuację z punktu widzenia klienta. Na podstawie nowego prawa osoba kupująca mieszkanie jest bowiem chroniona znacznie skuteczniej niż wcześniej. Choćby dlatego, że umowę z deweloperem podpisuje zawsze w formie aktu notarialnego, a nie jak wcześniej najczęściej w formie umowy cywilnoprawnej. Co więcej, deweloperzy muszą publikować prospekty informacyjne, w których podają informacje o inwestycjach, ale także o tym, co znajdzie się promieniu kilometra od danej budowy.
– Należy rozróżnić inwestycje deweloperskie od realizowanych przez spółdzielnię dla swoich członków. W pierwszym przypadku z góry znamy cenę metra kwadratowego, którą jako nabywcy musimy zapłacić. W przypadku spółdzielni budujących w systemie spółdzielczym ostateczna cena, jaką kupujący musi zapłacić, jest znana dopiero po rozliczeniu kosztów inwestycji. Na tym tle w przeszłości powstawało wiele nadużyć – ocenia Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Nie bez znaczenia jest także fakt zmiany świadomości klienta. Kiedyś podpisywał umowy z budującymi mieszkania, nie analizując ich pod jakimkolwiek względem – a zwłaszcza prawnym. Dzisiaj natomiast znacznie lepiej orientuje się w tych zagadnieniach lub konsultuje projekty umów z prawnikami. Rynek z lat 90. i obecny są nieporównywalne – dodaje ekspert.
Dzisiaj wciąż spółdzielnie mieszkaniowe realizują inwestycje mieszkaniowe, ale najczęściej już na zasadach czysto deweloperskich. Czyli nie budują dla swoich członków, ale dla klientów z zewnątrz, którzy dopiero po zakończeniu inwestycji formalnie wchodzą w skład spółdzielni. Dzięki temu od początku inwestycji obie strony transakcji mają komfort umawiania się na z góry określonych warunkach.
Dodatkowo PZFD wcielił w życie kodeks dobrych praktyk, który obowiązuje wszystkich członków. Na jego podstawie część firm (związek nie ujawnia ile) zostało wykluczonych z organizacji, bo nie były w stanie dostosować się do wymagań, jakie były przed nimi stawiane.
Ostrożność wciąż wskazana
Nie oznacza to jednak, że dzisiejszy deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe uporali się definitywnie z chorobami transformacji i są krystalicznie czyści. Jak szacuje Reas, mimo że od wejścia w życie ustawy deweloperskiej minęło kilkanaście miesięcy, mieszkania oferowane klientom w IV kw. 2013 r. wciąż w znacznej części są sprzedawane bez zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego zgodnego z ustawą o ochronie praw nabywców.
Według informacji firm są to albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, albo nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży tuż przed wejściem w życie nowych regulacji.
Również Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stwierdził miesiąc temu, że część działających dzisiaj deweloperów nie przestrzega, mówiąc łagodnie, wszystkich obowiązujących ich przepisów. Podczas kontroli trwającej od kwietnia do grudnia 2013 r. przeanalizowano 1162 wzorce umów sprzedaży mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, 565 prospektów informacyjnych oraz 1239 faktycznie zawartych kontraktów. Celem, jak informuje UOKiK, było wyeliminowanie praktyk i postanowień wzorców umownych niekorzystnych dla konsumentów, a także weryfikacja przestrzegania przez deweloperów przepisów ustawy deweloperskiej. Urząd skontrolował 93 przedsiębiorców, w tym 9 spółdzielni prowadzących działalność deweloperską. Zastrzeżenia wzbudziły praktyki 89 podmiotów. W sumie zakwestionowano 470 niedozwolonych postanowień umownych. UOKiK najczęściej podważał wyłączanie lub ograniczanie odpowiedzialności firm za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. 75 przedsiębiorców uniknęło odpowiedzialności m.in. za nieterminowe oddanie lokalu, zmianę jego powierzchni, wady w wykonaniu czy wprowadzenie zmian w projekcie. Ponadto budujący uniemożliwiali klientom odstąpienie od umowy w przypadku zmiany ceny, nakładali na konsumenta nieuzasadnione obowiązki, np. ubezpieczenia czy wykończenia lokalu i nie zamieszczali w umowach danych wymaganych przez ustawę. Jak widać są schorzenia, z których nie wyrasta się w dzieciństwie. Czasem – na własne życzenie – można chorować całe życie. Tylko objawy są wtedy trochę inne.
