Przedmiotem działania Towarzystw jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. TBS może również – o czym niewiele osób wie - nabywać budynki mieszkalne, przeprowadzać remonty i modernizację obiektów czy wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa.

Czynsz

Stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego znajdującego się w zasobach mieszkaniowych Towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Czynsz nie może być wyższy w skali roku niż 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.

Kto może ubiegać się o mieszkanie w TBS-ach?

Są dwa wymogi jakie dana osoba musi spełnić, aby Towarzystwo mogło wynająć jej lokal mieszkalny. Po pierwsze musi to być osoba fizyczna, która – wraz z innymi osobami zgłoszonymi do wspólnego zamieszkania - nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Drugi warunek wiąże się z kryterium finansowym: dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia z TBS umowy najmu, nie może przekraczać 1/3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, o więcej niż:

a) 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym;
b) 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym;
c) dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

Dochodem, o którym mowa powyżej, są wszelkie przychody, po odliczeniu kosztów ich uzyskania oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe. Składek tych nie odlicza się, jeśli zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.

Do dochodu nie wlicza się natomiast dodatków dla sierot zupełnych, zasiłków pielęgnacyjnych, zasiłków okresowych z pomocy społecznej, jednorazowych świadczeń pieniężnych i świadczeń w naturze z pomocy społecznej oraz dodatku mieszkaniowego.

Poza dwoma wymogami standardowymi TBS-y mogą żądać - i zazwyczaj żądają - od swoich najemców dwóch dodatkowych opłat:

1. wpłaty, po zawarciu umowy partycypacyjnej, 30 proc. wartości kosztów budowy wybranego lokalu;
2. wpłaty , na 7 dni przed podpisaniem umowy najmu, kaucji zabezpieczającej należności z tytułu najmu, w wysokości maksymalnie 12-krotnego miesięcznego czynszu (choć każde Towarzystwo może ustalić niższy próg).

Kaucja jest waloryzowana i zwracana w całości po wypowiedzeniu umowy najmu, jeśli wynajmujący nie zalega z zapłatą czynszu.

O jakie mieszkanie można się starać?

Minimalna powierzchnia użytkowa mieszkań o określonej liczbie osób wynosi( przykład dolnośląski):

Dla 1 osoby - od 25 mkw.
Dla 2 osób - od 32 mkw.
Dla 3 osób - od 44 mkw.
Dla 4 osób - od 52 mkw.
Dla 5 osób - od 62 mkw.
Dla 6 i większej liczby osób - od 69 mkw.

Ile kosztuje mieszkanie w TBS?

Koszty jakie musimy ponieść decydując się na mieszkanie w TBS wcale nie są niskie – i wydaje się, że niezbyt słusznie uważa się mieszkania z TBS za mieszkania dla ubogich. Dokładne koszty na swojej stronie rozpisało Towarzystwo Budownictwa Społecznego we Wrocławiu:
- 30 proc. kosztów budowy przedsięwzięcia. To jednorazowa wpłata uiszczana w ciągu 30 dni od momentu zawarcia Umowy Partycypacyjnej, czyli przed rozpoczęciem budowy mieszkania, zwykle około 18 miesięcy przed jego zasiedleniem. Kwota partycypacji jest rewaloryzowana i zwracana wpłacającemu, gdy ten np. zdecyduje się rozwiązać umowę najmu.

Obecnie kwota partycypacji we Wrocławiu wynosi ok. 1146 zł za 1 mkw. mieszkania. Oznacza to, że za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. należy jednorazowo wpłacić 57 300 zł (50 x 1146zł).

Ale to jeszcze nie koniec naszych wydatków – musimy bowiem jeszcze uiścić kaucję mieszkaniową. Kaucja ta stanowi trzykrotność miesięcznego czynszu mieszkania i jest wpłacana przed zawarciem umowy najmu, zwykle na 7 dni przed zasiedleniem mieszkania. Kaucja jest rewaloryzowana i zwracana najemcy po rozwiązaniu umowy, jeśli najemca nie zalegał z zapłatą czynszu. We Wrocławiu kaucja za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. wyniesie 1980 zł (50 mkw. x 13,20 zł x 3 miesiące).

A przykładowe koszty najmu w stolicy Dolnego Śląska? Czynsz plus media za mieszkanie o powierzchni 36 mkw (1 pokój + kuchnia) to niemal 700 złotych.

Czy można wykupić mieszkanie z TBS?

Zgodnie z ustawą lokale mieszkalne w zasobach Towarzystw Budownictwa Społecznego, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r., mogą być wyodrębnione na własność.

Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu.

Wyodrębnienie nie może nastąpić przed upływem 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku. Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie.
Tyle teorii - bo w praktyce sprzedaż takiego mieszkania nie jest łatwa i korzystna. TBS-y chętnie sprzedawałyby mieszkania - ale po cenach rynkowych, bo w innym przypadku kłóci się to z ideą TBS-ów oraz narażało Towarzystwo na koszty. Najemcy nie chcą jednak kupować mieszkań po cenach rynkowych, skoro wpłacając 50 tysięcy złotych zwrotnej opłaty mogą z nich korzystać bezterminowo. Często też same TBS i najemcy nie są w stanie porozumieć się co do wartości wpłaconej już opłaty partycypacyjnej, gdyż najemcy płacą nie tylko 1/3 kosztów na wstępie, ale i sam czynsz jest dodatkową wpłatą na utrzymanie mieszkania. Poza tym mieszkańcy TBS-ów nie chcą wiązać się kredytem hipotecznym na wiele lat - wszak jeszcze kilka lat temu, gdy ubiegali się o mieszkanie z zasobów Towarzystwa, nie było ich stać na taki kredyt.

Kolejnym plusem mieszkania w TBS, z punktu widzenia najemcy, jest brak przywiązania do miejsca, w którym się mieszka. Rezygnując z mieszkania w TBS najemca może liczyć na zwrot poniesionych kosztów w tym opłatę partycypacyjną i kaucję. A potem wystarczy znaleźć kolejny TBS w lepszym otoczeniu lub w innym mieście. I tę wolność TBS-owcy cenią sobie bardzo wysoko.

Źródło: Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Oprac. T.J.