Prowadzę działalność handlową na nieruchomości należącej do miasta. Niedawno wypowiedziano mi dzierżawę. Według urzędu mam prawo do użytkowania gruntu tylko w drobnych celach rolno-ogrodniczych dla własnych potrzeb, tymczasem wybudowałem na niej sklep z serwisem rowerowym, a na to brak jest zgody miasta. Kilka lat temu sugerowano mi wzięcie udziału w przetargu na inną działkę, ale od tego czasu miasto nie podważało już moich decyzji. Płacę też podatki od prowadzonej działalności, sądziłem więc, że wszystko jest zaakceptowane, zwłaszcza że sąsiedzi postępują podobnie. Co powinienem teraz zrobić? Czy mogę złożyć pozew o bezskuteczność wypowiedzenia, powołując się na mój interes prawny?
Reklama
Tak, nasz czytelnik ma interes prawny w wytoczeniu powództwa, ale szanse na wygranie ewentualnego sporu sądowego z gminą są w opisywanej sytuacji niewielkie. Niewątpliwie sporną kwestią z miastem jest zmiana sposobu zagospodarowania nieruchomości, która była pierwotną przyczyną wypowiedzenia umowy dzierżawy. Jak bowiem wynika z opisu, przedsiębiorca wybudował na nieruchomości mały obiekt handlowy, czego wspomniana umowa nie przewidywała. Jako wytłumaczenie podaje, że miasto było bierne i po prostu od kilku lat akceptowało taki stan rzeczy, a niejako czynnikiem legalizującym jego działalność było m.in. opłacanie podatku od nieruchomości. W jego ocenie miasto zaakceptowało zatem nowy sposób wykorzystywania nieruchomości w sposób milczący, dorozumiany.

Reklama
Interes prawny
Warto zauważyć, że przepisy kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.) w podanej sytuacji umożliwiają przedsiębiorcy skorzystanie z powództwa o uznanie bezskuteczności wypowiedzenia umowy dzierżawy. To uprawnienie wynika z art. 189 k.p.c., który stanowi, że powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Jak z kolei wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 9 maja 2016 r. (sygn. akt I ACa 4/16): „O interesie prawnym w rozumieniu art. 189 k.p.c. można mówić wówczas, gdy występuje stan niepewności, co do istnienia prawa lub stosunku prawnego, a wynik postępowania doprowadzi do usunięcia tej niejasności i zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, definitywnie kończąc trwający spór”.
Zapewne sytuacja przedsiębiorcy wypełnia powyższy wymóg, bowiem faktycznie użytkował nieruchomość, a istniejący stan rzeczy pozostawia wątpliwości natury prawnej. Jest to jednak jedynie założenie czysto teoretyczne, bo samo istnienie interesu prawnego nie oznacza zasadności przytoczonych argumentów.
Intencja właściciela
Po analizie należy stwierdzić, że ze wspomnianą argumentacją czytelnika trudno się zgodzić, biorąc zwłaszcza pod uwagę stosowne regulacje nie tylko zawartej przez niego umowy, lecz także przepisów kodeksu cywilnego. Przede wszystkim dał powód do wypowiedzenia dzierżawy, użytkował bowiem nieruchomość niezgodnie z postanowieniami umowy. W tym kontekście istotne znaczenie ma art. 60 kodeksu cywilnego, który stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Jak z kolei wskazał Sąd Rejonowy w Toruniu w wyroku z 19 maja 2017 r. (sygn. akt X C 2005/16): „Skoro zatem gmina miałaby per facta concludentia [w sposób dorozumiany – red.] zaakceptować istnienie rozbudowanego budynku i używanie go do działalności gospodarczej, a tym samym zaakceptować niezgodne z umową przeznaczenie działki – to nie złożyłaby oświadczenia woli, w którym wypowiedziała umowę najmu”.
Powyższe świadczy jednoznacznie o tym, że miasto zdecydowanie oponowało przeciwko użytkowaniu nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Skoro bowiem doszło do formalnego aktu wypowiedzenia, to nie można twierdzić przeciwnie, tzn. że istnieje akceptacja takiego stanu rzeczy.
To, co robią sąsiedzi, bez znaczenia
Równie krytycznie trzeba się odnieść do pozostałych argumentów o wykorzystywaniu nieruchomości przez sąsiadów w podobny sposób i rzekomej legalizacji dzierżawy wskutek przyjmowania podatku od nieruchomości przez miasto. W tym zakresie w cytowanym wyroku wskazano następująco: „W ocenie Sądu, również powołane przez powoda argumenty o tym, że inni dzierżawcy podobnie zagospodarowują działki wbrew przeznaczeniu i bez pozwolenia gminy, nie mają dla przedmiotowej sprawy znaczenia, bowiem sytuacja innych dzierżawców nie wpływa na treść stosunku prawnego łączącego konkretne strony, tj. powoda i pozwaną”. Dalej podano, że: „Obciążenie powoda podatkiem za prowadzoną w budynku działalność gospodarczą, nie świadczy również o dorozumianej zgodzie pozwanej na zmianę przeznaczenia działki i nie ma wpływu na skuteczność bądź nieskuteczność wypowiedzenia umowy”.
Korelacja przywołanych norm prawnych oraz orzecznictwa prowadzi do wniosku, że jakkolwiek przedsiębiorca ma interes prawny w wytoczeniu powództwa o uznanie wypowiedzenia za bezskuteczne, to szanse na korzystne rozstrzygnięcie są znikome. W tych okolicznościach winien rozważyć bądź dzierżawę na rynku komercyjnym, bądź skorzystać z oferty miasta i wziąć udział w przetargu na inną nieruchomość, której przeznaczenie umożliwi prowadzenie wspomnianej działalności gospodarczej.
Podstawa prawna
Art. 189 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1822 ze zm.).
Art. 60 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).