Wydzierżawiłem od spółki teren. Na nim miałem zrealizować inwestycję, tj. budowę obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność usługową, logistyczną etc. Negocjacje trwały prawie dwa lata. W trakcie umowy okazało się, że z obszaru sąsiedniej nieruchomości następowały wycieki szkodliwych substancji. Ponadto część terenu znajdowała się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią. Te okoliczności uniemożliwiły mi prowadzenie inwestycji. Popadłem w kłopoty finansowe i nie płaciłem czynszu. Wypowiedziałem umowę. Wydzierżawiająca uważa, że nie mogę tego zrobić z dnia na dzień. Czy muszę płacić zaległy czynsz?
Reklama
Wypowiedzenie umowy dzierżawy powoduje rozwiązanie umowy ze skutkiem na przyszłość (ex nunc). Wypowiedzenie nie ma więc wpływu na okres przed dokonaniem tej czynności. Powoduje rozwiązanie umowy. Nie rodzi więc skutku od początku nawiązania stosunku prawnego (ex tunc), tak jak np. odstąpienie od umowy, które powoduje, że strony muszą zwrócić wzajemne świadczenia (art. 494 k.c.). Przedsiębiorca musi więc zapłacić czynsz dzierżawny za okres przed wypowiedzeniem umowy. Jednocześnie należy zauważyć, że jeżeli czas trwania dzierżawy nie jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów z niej wynikających, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych (te określone są w art. 673 par. 2 k.c.).
Ewentualne wady umowy nie zmieniają tej oceny. Stosowanie do treści art. 664 par. 2 k.c. (stosowanym odpowiednio do umowy dzierżawy na mocy art. 694 k.c.) wypowiedzenie umowy dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia przysługuje dzierżawcy, gdy:
  • w chwili wydania rzecz miała wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy;
  • wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy powstały później, a wydzierżawiający mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.
Ponadto wskazać należy, że stosownie do art. 664 par. 3 k.c. uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia nie przysługuje, jeżeli w chwili zawarcia umowy dzierżawca wiedział o wadach. W razie sporu sądowego, to na dzierżawcy będzie spoczywał ciężar udowodnienia wystąpienia wspomnianych okoliczności (por. wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 7 lutego 2018 r., sygn. akt VIII GC 431/17).
Podstawa prawna
Art. 664, art. 673, art. 694 ustawy z 23 kwietnia 1963 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).