Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Dlaczego prawo ma „związane ręce”?
Choć sytuacja wydaje się oczywista – mieszkanie należy do właściciela – przepisy są skonstruowane tak, że to najemca lokalu jest stroną silniejszą. Nawet wtedy, kiedy lokator nie płaci czynszu ani nie reguluje opłat licznikowych. Próby samodzielnego rozwiązania problemu, jak wymiana zamków czy odcięcie prądu, mogą skończyć się dla właściciela... odpowiedzialnością prawną.
Zgodnie z art. 344 Kodeksu cywilnego, każda samowolna ingerencja wynajmującego w posiadanie lokalu przez najemcę (nie ma znaczenia, że ten zalega z opłatami) może skutkować żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego. W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości staje się zakładnikiem przepisów.
Ścieżka przez mękę: jak wygląda eksmisja lokatora?
Nawet z prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym, odzyskanie nieruchomości to proces długotrwały. Jak wygląda w praktyce?
- wypowiedzenie umowy: zgodnie z przepisami prawa.
- proces sądowy: oczekiwanie na wyrok i jego uprawomocnienie.
- egzekucja komornicza: dopiero teraz sprawa trafia do komornika.
- lokale socjalne: jeśli lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego (np. osoby chore, kobiety w ciąży, samotni rodzice), eksmisja zostaje zawieszona. Właściciel musi czekać, aż gmina wskaże zastępcze miejsce – co często trwa latami.
Ważne
Ważne! Od 1 listopada do 31 marca trwa tzw. okres ochronny. W tym czasie eksmisja nie dojdzie do skutku, jeśli lokatorowi nie zapewniono innego miejsca zamieszkania. Właściciel, nawet mając wyrok, musi czekać na wiosnę.
Czy najem okazjonalny to rozwiązanie idealne?
Najem okazjonalny miał być odpowiedzią na problemy właścicieli z nieuczciwymi lokatorami. I co prawda skraca on procedury – nie ma konieczności długiego procesu sądowego, ale w praktyce bywa zawodny.
Najemca musi wskazać adres, do którego się wyprowadzi, a właściciel tego lokalu musi wyrazić zgodę. Gdzie tkwi haczyk? Często jest to adres „na papierze”. Gdy przychodzi co do czego, okazuje się, że wskazany przez najemcę lokal nie spełnia wymogów lub właściciel wycofał zgodę. Wtedy procedura wraca do punktu wyjścia, a właściciel znów jest skazany na czekanie na mieszkanie od gminy.
Przepisy trzeba zmienić: konieczna jest równowaga praw właściciela i lokatora
Obecne przepisy wymagają pilnej nowelizacji. Nie chodzi o pozbawianie lokatorów bezpieczeństwa, ale o przywrócenie równowagi. Chodzi przede wszystkim o:
- skrócenie okresu zaległości czynszowych, po których można wypowiedzieć umowę,
- usprawnienie współpracy z gminami w zakresie lokali socjalnych,
- przyspieszenie postępowań eksmisyjnych w przypadkach ewidentnego łamania umowy.
Dopóki jednak prawo się nie zmieni, właściciele nieruchomości muszą zachowywać szczególną ostrożność przy weryfikacji najemców. Temat ten zainteresował Rzecznika Praw Obywatelskich. Na ten moment jednak nic nie wskazuje na to, żeby przepisy miały się zmienić w najbliższym czasie.
