Najczęściej stosowane postanowienia niedozwolone w umowach deweloperskich

Czym są postanowienia niedozwolone w umowach deweloperskich?

Postanowienia abuzywne pojawiają się w umowach wzorcowych stosowanych w różnych sektorach gospodarki, w tym również w umowach deweloperskich. Obowiązujące regulacje prawne nie eliminują tego zjawiska w sposób w pełni skuteczny. Mimo że przepisy precyzują obligatoryjne elementy treści umowy deweloperskiej, strony często wprowadzają do niej liczne dodatkowe zapisy - niektóre z nich mogą naruszać interesy jednej ze stron lub pozostawać w sprzeczności z dobrymi obyczajami.

Rodzaje postanowień niedozwolonych pojawiających się w umowach deweloperskich?

W umowach deweloperskich występuje wiele rodzajów postanowień abuzywnych. Najczęściej są to klauzule:

• odnoszące się do wykonania zobowiązań przez dewelopera,
• dotyczące ustalania lub zmiany ceny,
• regulujące możliwość odstąpienia od umowy,
• wprowadzające kary umowne,
• związane z odbiorem lokalu oraz usuwaniem wad,
• dotyczące zarządzania budynkiem i przebiegu procesu inwestycyjnego,
• odnoszące się do przelewu wierzytelności,
• ograniczające konsumentowi możliwość przelewu praw z umowy,
• dotyczące zasad prowadzenia korespondencji między stronami.

Postanowienia niedozwolone w umowach deweloperskich dotyczące wykonania zobowiązania przez dewelopera

Jakie klauzule abuzywne można spotkać we wzorcach umów? W grupie postanowień odnoszących się do realizacji zobowiązań dewelopera można wskazać te dotyczące:

• różnic w powierzchni lokalu,
• zmian w projekcie,
• zmiany lokalu,
• odpowiedzialności dewelopera.

Różnice w metrażu

W toku realizacji robót budowlanych mogą pojawić się różnice pomiędzy metrażem lokalu określonym w projekcie a powierzchnią lokalu faktycznie wybudowanego i przekazanego do użytkowania, nawet przy zachowaniu należytej staranności przez wykonawcę. W praktyce część deweloperów wprowadza do wzorców umownych zapisy dopuszczające kilkuprocentowe odchylenia w metrażu. Z utrwalonego orzecznictwa wynika jednak, że akceptowalny margines różnicy pomiędzy powierzchnią lokalu wskazaną w umowie deweloperskiej a powierzchnią rzeczywistą wynosi około ±2%.

Podwyższenie ceny bez opcji odstąpienia od umowy

Deweloperzy nie mogą również zamieszczać we wzorcach postanowień, które przewidują możliwość podwyższenia ceny lokalu mieszkalnego bez możliwości odstąpienia od umowy. W praktyce oznacza to, że jeśli cena mieszkania po dokonaniu obmiarów wzrośnie, nabywca powinien mieć prawo do odstąpienia od umowy.

Zmiany projektowe bez uzgodnień

Do klauzul niedozwolonych zalicza się także zapisy umożliwiające jednostronne wprowadzanie zmian w projekcie budynku lub w układzie lokatorskim. Niedozwolone są nie tylko postanowienia pozwalające na zmianę powierzchni mieszkania, ale również te, które dają możliwość jednostronnej modyfikacji rozwiązań projektowych czy stosowanych technologii. Warto zwrócić uwagę, że niedozwolone są również zapisy, według których nabywca lokalu miałby zgodzić się na korekty projektu nieruchomości wynikające z przepisów prawa budowlanego. Niedozwolone jest również pobieranie przez dewelopera dodatkowych opłat za zmianę lokalu.

Mniejsza odpowiedzialność dewelopera lub nawet jej wyłączenie

W rejestrze klauzul niedozwolonych znajdują się także zapisy ograniczające odpowiedzialność dewelopera, w tym głównie limity odszkodowania przysługującego nabywcy mieszkania. Przykładem takiego postanowienia jest zapis, według którego: w przypadku opóźnienia w realizacji harmonogramu przekraczającego 90 dni z winy dewelopera, nabywca mógłby otrzymać karę umowną w wysokości 0,1% wartości niezrealizowanych prac za każdy dzień zwłoki, jednak nie więcej niż 10% wartości lokalu. Nie uznaje się za opóźnienie sytuacji wynikających z niekorzystnych warunków pogodowych, siły wyższej (strajki, kataklizmy, wojna, stan wyjątkowy itp.) ani w przypadku, gdy deweloper sam wydłuża termin realizacji.

Postanowienia umowne ograniczające odpowiedzialność dewelopera

W umowach deweloperskich pojawiają się również klauzule ograniczające odpowiedzialność dewelopera. Jedną z nich jest zapis mówiący, że opóźnienie w budowie budynku przez dewelopera, nawet do 90 dni, nie wpływa na jego zobowiązania finansowe wobec nabywcy. Oznacza to, że takie postanowienie jest niedozwolone i nie może ograniczać praw konsumenta wynikających z umowy deweloperskiej.

Klauzule abuzywne dotyczące cen

Do klauzul abuzywnych dotyczących ceny zalicza się niektóre zapisy określające jej wysokość, zasady waloryzacji oraz stawki podatku VAT i ewentualne zmiany ceny. Przykładowo, UOKiK uznał zapis, zgodnie z którym cena lokalu mieszkalnego mogłaby ulec zmianie, jeśli po zakończeniu inwestycji powierzchnia lokalu różni się od przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5%, za niedozwolony.

Niewywiązanie się z umowy

Za postanowienie niedozwolone uznaje się również zapis w umowie deweloperskiej, który pozwala deweloperowi zatrzymać 35% wartości umowy w przypadku, gdy nabywca lokalu nie wypełni zobowiązań wynikających z umowy. Przy czym za niewykonanie postanowień uznaje się sytuację, gdy obowiązki te nie zostaną uregulowane w ciągu ponad 30 dni od dnia ich wymagalności.

Postanowienia abuzywne odnoszące się do odstąpienia od umowy

Postanowienia abuzywne dotyczące odstąpienia od umowy obejmują głównie ograniczenia w prawie konsumenta do odstąpienia, zapisy dotyczące zwrotu wpłaconych kwot, a także wprowadzanie odstępnego lub kar umownych w przypadku rezygnacji. Do takich klauzul zaliczają się również postanowienia dotyczące obowiązku zwrotu zwaloryzowanej kwoty, możliwości potrącenia kar umownych z wynagrodzenia oraz regulacje dotyczące odstąpienia od umowy przez dewelopera.

Klauzule dotyczące kar umownych

Odsetki należne deweloperowi nie mogą być wyższe niż kary umowne przysługujące nabywcy. Oznacza to, że niedozwolone jest zastrzeżenie w umowie, iż odsetki dla dewelopera mogą przewyższać należne nabywcy kary. Innym przykładem klauzuli abuzywnej jest postanowienie, według którego, jeśli deweloper opóźnia realizację inwestycji o ponad 90 dni z własnej winy, musi zapłacić nabywcy karę umowną w wysokości 0,1% wartości niezrealizowanych prac za każdy dzień zwłoki. Jednocześnie całkowita suma kar nie może przekroczyć 10% wartości lokalu.

Postanowienia niedozwolone dotyczące odbioru lokalu, zaspokojenia roszczeń i wykonania zobowiązania

Postanowienia niedozwolone związane z odbiorem lokalu dotyczą przede wszystkim procedury odbioru mieszkania przez nabywcę. Co do zasady odbiór lokalu powinien odbywać się w obecności nabywcy, co oznacza, że deweloper, z wyjątkiem sytuacji wskazanych w przepisach, nie może jednostronnie przeprowadzić odbioru ani sporządzić protokołu.

Postanowienia związane z zarządzaniem i administrowaniem budynkiem

Klauzule dotyczące zarządzania budynkiem obejmują przepisy o administrowaniu nieruchomością oraz udzielaniu deweloperowi nieodwołalnych pełnomocnictw. Wśród zapisów niedozwolonych przed przeniesieniem prawa własności znajdują się te, które nakładają na nabywcę obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych budynku — do czasu przeniesienia własności obowiązek ten spoczywa na deweloperze.

Jakie inne klauzule niedozwolone mogą pojawiać się w umowach? Przykładem są zapisy, które po przeniesieniu prawa własności zmuszają nabywcę do korzystania wyłącznie z usług administracyjnych wskazanych przez dewelopera, uniemożliwiając samodzielny wybór lub zmianę podmiotu zarządzającego.

Inne postanowienia niedozwolone w umowach deweloperskich

W przypadku klauzul zawierających nieodwołalne pełnomocnictwa udzielone deweloperowi, za niedozwolone uznaje się postanowienia, które pozwalają deweloperowi wykonywać różnorodne czynności według własnego uznania. Przykładem jest zapis, zgodnie z którym nabywca lokalu wyraża zgodę, aby w razie wątpliwości co do zakresu pełnomocnictwa jego treść była interpretowana rozszerzająco.

Na uwagę zasługują również postanowienia ograniczające możliwość przelewu praw z umowy przez konsumenta. Należą do nich zapisy zabraniające nabywcy dokonania przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej bez zgody dewelopera, a także nakazujące zawarcie umowy trójstronnej. Podobne ograniczenia dotyczą przelewu praw przez dewelopera - nie może on przenieść przysługujących mu praw i obowiązków na dowolny podmiot w tej samej grupie kapitałowej.

Postanowienia niedozwolone mogą dotyczyć także korespondencji i naruszać art. 61 §1 k.c., który stanowi, że „oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią”. Za niedozwolony uznano bowiem zapis, zgodnie z którym każda ze stron umowy deweloperskiej musi niezwłocznie powiadomić drugą stronę o zmianie adresu wskazanego w umowie, „pod rygorem uznania za prawidłowo doręczoną korespondencję kierowaną na adres dotychczasowy”.

Skutki obecności postanowień niedozwolonych w umowie deweloperskiej

Postanowienia niedozwolone w umowach deweloperskich są nieważne i nie wiążą stron, co wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Konsument może również dochodzić usunięcia klauzul na drodze sądowej.