Rewolucja w mieszkaniach komunalnych. Wyższe progi dochodowe i koniec dziedziczenia lokali

Mają się one radykalnie zwiększyć. To jeden z istotniejszych elementów kompleksowej reformy mieszkań komunalnych, którą przygotowuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT). Na razie ma ona kształt opublikowanych na stronie Rządowego Centrum Legislacji założeń do projektu zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.).

– Dziś gminy często ustalają progi wejścia do systemu najmu komunalnego na bardzo niskim poziomie. Niewiele osób je spełnia, przez co powstaje fałszywe przekonanie, że zapotrzebowanie w gminie na te mieszkania jest niewielkie. Chcemy znacząco podnieść te progi, wiążąc je z przeciętnym wynagrodzeniem w danym regionie. Dzięki temu będą one rosły wraz ze wzrostem wynagrodzenia – mówi Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.

– Te progi są rzeczywiście niskie, ponieważ chcemy, żeby mieszkania komunalne trafiły do naszych najbardziej potrzebujących mieszkańców – mówi Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich.

Z kolei dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, mówi, że są gminy, które stosują bardzo niskie progi, by nie mieć kolejki po mieszkania komunalne, ale są też takie, które te progi mają dość wysokie, bo chcą zatrzymać u siebie rodziny z dziećmi, których zarobki nie są bardzo niskie, ale nie stać ich na zakup mieszkania. – Część gmin zorientowała się, że przyjmując wyższe progi, jest w stanie zapewnić mieszkanie przedstawicielom zawodów, których potrzebują, czyli policjantów, pielęgniarki, nauczycieli. Wolałabym, żeby pozostawić gminom tę swobodę – uważa.

Krzysztofowi Kukuckiemu, prezydentowi Włocławka i byłemu wiceministrowi rozwoju i technologii, ustawowe określenie progów się podoba.

– Trzeba skończyć z błędnym przekonaniem, że mieszkania komunalne są dla osób z problemami finansowymi. One są doskonałym narzędziem walki z kryzysem demograficznym. Powinny być dostępne dla osób, które są w luce czynszowej, a przewidziane w projekcie umożliwienie gminom wynajmowania 20 proc. lokali wchodzących w skład ich zasobu w nowych budynkach lub w budynkach po kapitalnym remoncie na podstawie ustalonych przez siebie kryteriów zapewni właśnie możliwość oferowania ich przedstawicielom tych zawodów, których gmina potrzebuje – mówi prezydent Kukucki.

Weryfikacja dochodów najemców mieszkań komunalnych co pięć lat

Wszyscy najemcy mieszkań komunalnych muszą się też przygotować na stałą weryfikację dochodów, nie rzadziej niż co pięć lat. Bez względu na to, kiedy zawarli umowę najmu. Z projektu wynika, że wydłuży się z 30 dni na 45 termin na udostępnienie przez najemcę, na żądanie gminy, dokumentów potwierdzających wysokość dochodów, którą zadeklarował w oświadczeniu. Jeśli najemca nie złoży oświadczenia lub nie przedstawi żądanych dokumentów, gmina może wypowiedzieć mu dotychczasowe warunki i podnieść czynsz.

Z weryfikacji dochodowej wyłączeni będą emeryci, renciści oraz osoby, które zawarły z gminą umowę, na podstawie której w zamian za świadczenia na rzecz gminy mogły zawrzeć umowę najmu mieszkania z mieszkaniowego zasobu gminy. Skutkiem weryfikacji dochodów, w przypadku przekroczenia kwot uprawniających ubieganie się o lokal komunalny, ma być zmiana wysokości czynszu. Dobrze zarabiający nie stracą prawa do mieszkania, ale będą musieli więcej za nie płacić.

Weryfikacja dochodów najemców jest słabym punktem systemu mieszkań komunalnych. Dziś osoby ubiegające się o mieszkanie komunalne składają deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego oraz oświadczenie o stanie majątkowym.

– Zbieranie tych oświadczeń to droga przez mękę. Skutecznym wyjściem byłby dostęp dla wybranych pracowników samorządów do bazy informacji Krajowej Administracji Skarbowej. To by nam bardzo ułatwiło pracę – mówi Krzysztof Kukucki.

Koniec dziedziczenia mieszkań komunalnych – nowe zasady najmu

Opcja dostępu dla samorządów do informacji skarbówki jest brana pod uwagę przez MRiT, ale nie jest to przesądzone. Przesądzony jest natomiast koniec automatu „dziedziczenia” mieszkań komunalnych, które dziś powoduje, że mimo nawet bardzo dobrej sytuacji materialnej najemców, mieszkanie pozostaje w rodzinie na pokolenia.

„Małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci, będą mieli roszczenie o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu” – czytamy w projekcie.

Gmina w ciągu sześciu miesięcy przedstawi im nową umowę najmu. Gdy okaże się, że ich dochody są wyższe niż uprawniające do mieszkania komunalnego, wówczas czeka ich podwyżka czynszu. Natomiast osoba, której gospodarstwo domowe osiąga dochód nieprzekraczający stawki określonej przez gminę, będzie uprawniona do zawarcia umowy najmu z niezmienioną wysokością czynszu. Warunkiem zawarcia umowy, poza nieposiadaniem mieszkania na terenie miejscowości lub w miejscowości sąsiedniej, w której zainteresowany stara się o lokal komunalny, ma być także brak tytułu prawnego, nie tylko do mieszkania, jak obecnie, ale także do domu. Potencjalny najemca ma to potwierdzić, składając oświadczenie, a gmina będzie mogła je zweryfikować i wypowiedzieć umowę, gdy ustali, że najemca kłamał. Warunek braku lokalu będą musiały spełnić wszystkie osoby starające się o przyznanie mieszkania komunalnego. Nie tylko te, które starają się wejść w prawa zmarłego najemcy. Zgodnie z założeniami do projektu gmina będzie też mogła dochodzić odszkodowania od osoby, która zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego w wyższej kwocie niż czynsz płacony przed utratą tytułu prawnego do lokalu.

Nowe zasady gospodarowania mieszkaniami komunalnymi wejdą w życie najwcześniej pod koniec przyszłego roku.