Nowe warunki techniczne 2026 - co się zmieni dla inwestorów i deweloperów?

Dla inwestorów i deweloperów oznacza to konieczność śledzenia nie tylko ogólnego kierunku zmian (efektywność energetyczna, bezpieczeństwo użytkowania, dostosowanie do celów klimatycznych UE), ale przede wszystkim treści projektowanych przepisów i ich ostatecznego brzmienia po zakończeniu procesu konsultacji. Poniższy poradnik porządkuje główne obszary wynikające z projektu oraz wskazuje, na co zwrócić uwagę, przygotowując inwestycje planowane po wejściu w życie nowych warunków technicznych.

Warunki techniczne - co obejmują i dlaczego są tak ważne?

Warunki techniczne to zespół wymagań, które musi spełniać budynek i jego otoczenie, aby mógł zostać zaprojektowany, wybudowany i dopuszczony do użytkowania. Obejmują one m.in.:

• parametry konstrukcyjne i bezpieczeństwo konstrukcji,
• ochronę przeciwpożarową,
• efektywność energetyczną i izolacyjność cieplną przegród,
• wentylację i jakość powietrza wewnętrznego,
• wymagania dotyczące instalacji (elektrycznych, gazowych, wodno‑kanalizacyjnych),
• dostępność dla osób z niepełnosprawnościami,
• kwestie nasłonecznienia, odległości od granic działki, innych budynków i dróg.

Dla inwestora oznacza to, że każde odstąpienie od warunków technicznych wymaga zgody organu administracji architektoniczno‑budowlanej, a projektant, kierownik budowy i inspektor nadzoru ponoszą odpowiedzialność za ich przestrzeganie.

Nowe warunki techniczne 2026 - projekt rozporządzenia

W Rządowym Centrum Legislacji opublikowano projekt nowego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (numer z wykazu: 68). Projekt ten przewiduje:

• wejście w życie zasadniczej części nowych przepisów 20 września 2026 r.,
• odroczenie stosowania niektórych wymogów - w szczególności dotyczących obowiązkowego wykorzystania energii słonecznej w określonych kategoriach budynków - do 1 stycznia 2028 r.

Z projektu wynika w szczególności:

• doprecyzowanie i zaostrzenie wymagań energetycznych dla budynków (m.in. poprzez nowe wartości wskaźników zużycia energii i ich różnicowanie w czasie),
• wprowadzenie zasady obowiązkowego uwzględniania energii słonecznej (np. w postaci instalacji fotowoltaicznych lub kolektorów słonecznych) w wybranych typach obiektów,
• rozbudowanie regulacji dotyczących warunków użytkowania budynków mieszkalnych, w tym zasad bezpiecznego korzystania z instalacji (gazowych, wentylacyjnych, elektrycznych) i wymogów eksploatacyjnych.

Na dzień przygotowania niniejszego opracowania projekt pozostaje na etapie opiniowania, co oznacza, że jego brzmienie może jeszcze ulec zmianie. Dla inwestorów i deweloperów praktycznie istotne jest jednak to, że kierunek modyfikacji został już wyraźnie wskazany - budownictwo ma być bardziej energooszczędne, bezpieczne i lepiej dostosowane do potrzeb użytkowników.

Każdą planowaną inwestycję, dla której dokumentacja będzie przygotowywana z myślą o złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę po 20 września 2026 r., należy więc weryfikować nie tylko w świetle aktualnie obowiązującego rozporządzenia, lecz także w odniesieniu do treści projektu i kolejnych jego wersji publikowanych w toku prac legislacyjnych.

Kluczowe obszary, które mogą mieć znaczenie dla inwestorów w 2026 roku

Efektywność energetyczna i standard budynków

Od kilku lat obserwujemy systematyczne zaostrzanie wymogów dotyczących izolacyjności cieplnej przegród oraz zapotrzebowania na energię, a projekt rozporządzenia na 2026 rok potwierdza kontynuację tego kierunku poprzez doprecyzowanie wskaźników energetycznych i rozłożenie zmian w czasie.

W 2026 roku inwestorzy i deweloperzy powinni liczyć się z tym, że:

• projekty budynków będą oceniane nie tylko pod kątem zgodności „na papierze”, ale także efektywności eksploatacyjnej,
• coraz większe znaczenie będą miały rozwiązania OZE (fotowoltaika, pompy ciepła, odzysk ciepła z wentylacji),
• banki i instytucje finansujące inwestycje mogą oczekiwać spełnienia określonych standardów energetycznych (np. w powiązaniu z taksonomią UE).

Praktyczna wskazówka: już na etapie koncepcji warto analizować różne warianty energetyczne budynku (rodzaj źródła ciepła, parametry przegród, systemy wentylacji) i ich wpływ na koszty inwestycyjne oraz przyszłe koszty eksploatacji.

Dostępność i funkcjonalność budynków

Kolejnym obszarem, który zyskuje na znaczeniu, są wymogi dostępności. Dotyczy to w szczególności budynków użyteczności publicznej, ale także części inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych. Inwestorzy powinni:

• uwzględniać rozwiązania ułatwiające poruszanie się osobom z niepełnosprawnościami (windy, podjazdy, szerokość drzwi, odpowiednie łazienki),
• planować układ funkcjonalny tak, aby budynek był przyjazny i bezpieczny dla różnych grup użytkowników,
• pamiętać o obowiązujących przepisach szczególnych (np. w zakresie dostępności cyfrowej usług publicznych świadczonych w budynkach administracji).

Bezpieczeństwo pożarowe

Bezpieczeństwo pożarowe pozostaje jednym z kluczowych elementów warunków technicznych. Dla inwestora i dewelopera oznacza to w szczególności:

• konieczność ścisłej współpracy z projektantem i rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych;
• uwzględnienie wymogów ewakuacji, podziału na strefy pożarowe, klas odporności ogniowej przegród;
• dobór odpowiednich materiałów wykończeniowych i instalacji.

W 2026 roku można spodziewać się dalszego zainteresowania organów tematem bezpieczeństwa pożarowego, szczególnie w budynkach wysokościowych oraz obiektach o dużej liczbie użytkowników.

Relacja warunków technicznych do planowania przestrzennego

Warunki techniczne nie funkcjonują w oderwaniu od planowania przestrzennego. Dla inwestora kluczowe jest, aby w 2026 roku analizować łącznie:

• ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy,
• ograniczenia wynikające z przepisów szczególnych (np. ochrony środowiska, zabytków, infrastruktury technicznej),
• minimalne odległości od granic działek, dróg, linii energetycznych.

Zmiany w przepisach planistycznych mogą pośrednio wpływać na sposób stosowania warunków technicznych, np. poprzez inne dopuszczalne wysokości zabudowy czy intensywność zagospodarowania terenu.

Tabela: Wpływ potencjalnych zmian warunków technicznych na inwestycję

Jak przygotować się do inwestycji w 2026 roku - praktyczna lista kontrolna

1. Zweryfikuj aktualne przepisy - przed rozpoczęciem projektowania sprawdź obowiązującą wersję rozporządzenia w sprawie warunków technicznych oraz powiązane akty wykonawcze.
2. Uwzględnij trend zaostrzania wymogów energetycznych - nawet jeśli konkretne nowe parametry nie zostały jeszcze ogłoszone, projektuj z myślą o przyszłej eksploatacji i kosztach energii.
3. Sprawdź ustalenia planistyczne - przeanalizuj miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję WZ oraz inne ograniczenia (zabytki, środowisko, infrastruktura).
4. Pracuj z doświadczonym zespołem projektowym - włącz w proces projektanta, rzeczoznawcę ppoż., specjalistę ds. instalacji oraz - w razie potrzeby - doradcę ds. efektywności energetycznej.
5. Dokumentuj zgodność projektu z przepisami - w tym uzasadnienia przyjętych rozwiązań technicznych, zwłaszcza w przypadku wniosków o odstępstwa od warunków technicznych.
6. Monitoruj zmiany prawa - w trakcie 2026 r. mogą zostać ogłoszone nowelizacje, które trzeba będzie uwzględnić przy nowych inwestycjach.

FAQ

Jakie zmiany w warunkach technicznych wejdą w życie w 2026 roku?Na moment przygotowywania niniejszego tekstu trwają prace nad projektem rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (numer z wykazu: 68), który przewiduje wejście w życie zasadniczej części nowych przepisów 20 września 2026 r., z częściowym odroczeniem niektórych wymogów do 1 stycznia 2028 r. Do czasu ogłoszenia ostatecznego tekstu w Dzienniku Ustaw inwestorzy powinni traktować projekt jako ważny punkt odniesienia, ale każdorazowo weryfikować aktualny stan prac legislacyjnych i treść obowiązujących aktów prawnych.

Czy w 2026 roku zmienią się wymagania dotyczące efektywności energetycznej budynków?Kierunek zmian w ostatnich latach wskazuje na systematyczne podnoszenie standardów energetycznych budynków. W 2026 roku inwestorzy powinni liczyć się z rosnącymi oczekiwaniami w tym obszarze, choć konkretne parametry zależą od treści obowiązujących w danym momencie przepisów.

Czy nowe warunki techniczne będą dotyczyć wszystkich inwestycji?Co do zasady nowe przepisy stosuje się do inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę (lub zgłoszenie) został złożony po dacie ich wejścia w życie. Projekty przygotowywane na przełomie lat warto planować tak, aby uwzględniały potencjalne zmiany.

Jakie ryzyka grożą za niedostosowanie się do warunków technicznych?Naruszenie warunków technicznych może skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie, koniecznością przeprojektowania inwestycji, a w skrajnych przypadkach - odpowiedzialnością zawodową projektanta i kierownika budowy.

Jak inwestor może zminimalizować ryzyko związane ze zmianami przepisów w 2026 roku?Najważniejsze jest bieżące monitorowanie przepisów, współpraca z doświadczonymi projektantami, dokumentowanie przyjętych rozwiązań oraz projektowanie z pewnym „zapasem” jakości (np. energetycznej), zamiast ograniczania się do absolutnego minimum wymaganego prawem.

Uwaga: Powyższy tekst opiera się na obowiązującym stanie prawnym oraz na projekcie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (numer z wykazu: 68), który na dzień przygotowania opracowania pozostaje na etapie opiniowania. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnych należy każdorazowo zweryfikować aktualne brzmienie właściwych aktów prawnych w Dzienniku Ustaw oraz - w razie potrzeby - skonsultować się z projektantem lub prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418)
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 z późniejszymi zmianami)
3. Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (numer z wykazu: 68) wraz z uzasadnieniem, opublikowany w serwisie Rządowego Centrum Legislacji
4. https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia
5. https://www.gov.pl/web/gunb/