Subskrybuj nas na Youtube
Wejście w życie kodeksu urbanistyczno-budowlanego (w wersji z 30 września 2016 r.) oznaczałoby ogromną rewolucję. Można przyjąć, że jedną z najbardziej radykalnych, całościowych zmian w prawie w ostatnich latach, a także w ramach historii regulacji związanych z planowaniem przestrzennym. [tabela] Pamiętać trzeba o tym, że to nie jest jeszcze ostateczna wersja. Niemniej jednak, chociażby z uwagi na zakres zmian, samorządy już teraz powinny pilnie śledzić i obserwować toczące się prace. Później czasu może być już zbyt mało.
Na obecnym etapie, w sytuacji gdy projekt jest bardzo świeży, trudno pokusić się o syntetyczną ocenę każdego z wprowadzanych przepisów. Warto zwrócić uwagę na kilka najciekawszych propozycji. W pierwszej kolejności na zmianę definicji ładu przestrzennego, przez bezpośrednie powiązanie jej ze zrównoważonym rozwojem i założeniem dążenia do zminimalizowania konfliktów przestrzennych. Ład przestrzenny ma nie być zasadą, ale stanem, do którego organy samorządu powinny dążyć. Podstawową zasadą staje się natomiast zrównoważony rozwój - i to w wymiarze nie tyle środowiskowym, ile ekonomicznym i społecznym. Można się zastanawiać, czy takie rozwiązanie nie zamaże trochę - zwłaszcza z perspektywy konkretnych gmin - głównych celów gospodarki przestrzennej. W praktyce trwają dyskusje nad tym, czym jest ład przestrzenny, jednakże w zaprezentowanym w projekcie kodeksu ujęciu chyba trochę pomniejsza się jego rolę względem stanu wcześniejszego.
Projekt wprowadza wiele nowych rozwiązań instytucjonalnych, np. prognozę przestrzennych potrzeb rozwojowych (sporządzaną na szczeblu wojewódzkim, obszaru funkcjonalnego i gminy). Ma ona określać - w perspektywie nie dłuższej niż 20 lat - zapotrzebowanie na nowe tereny, których zagospodarowanie jest niezbędne do zapewnienia zrównoważonego rozwoju, w oparciu o dane demograficzne i gospodarcze.
Ponadto w skali gminy mają być wyznaczane obszary zurbanizowane na podstawie przeprowadzonego bilansu dotyczącego potrzeb rozwojowych wynikających z prognozy (o której mowa powyżej) i chłonności terenów niezabudowanych. Jest to nawiązanie do rozwiązania wprowadzonego rok temu do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez ustawę o rewitalizacji (przy okazji sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego). Może to być dla wielu gmin spory problem. Zwłaszcza z uwagi na to, że dotychczas obowiązujące rozwiązania powodują bardzo dużo kontrowersji i dylematów. Oczywiście istnieje potrzeba ograniczania niekontrolowanej zabudowy, ale warto szczególną uwagę przywiązać do przedmiotowych przepisów, aby były możliwie najbardziej precyzyjne (co jest trudne w sytuacji, gdy ustawodawca siłą rzeczy zdaje się na wyniki analiz eksperckich).
W projekcie kodeksu ujęto bardzo szeroki zakres zagadnień: związanych nie tylko z planowaniem przestrzennym, lecz także z prawem budowlanym, a również z wywłaszczeniem i ewidencyjnym podziałem nieruchomości (zmiany dotyczyć więc też będą ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z perspektywy planowania przestrzennego ujęcie wszystkich wskazanych kwestii w jednym akcie jest bardzo wskazane. Pozwoli ujednolicić wiele do tej pory nieskoordynowanych regulacji (także tych z zakresu ochrony środowiska i przyrody).
Skupiając się na wybranych kwestiach dotyczących planowania przestrzennego na szczeblu lokalnym, pochwalić należy kilka zmian dotyczących studium (określanego w projekcie jako „studium rozwoju przestrzennego gminy”). Studium w takiej wersji będzie nie tyle uwzględniało dzisiejsze „uwarunkowania”, ile wytyczało „kierunki”. Wsparciem powyższego będzie jego nowa część, czyli „plan wykonania studium”, określający konkretne dalsze działania, w tym kolejność uchwalania konkretnych planów miejscowych, a także ram finansowych.
Jest to trafne rozwiązanie: do tej pory jednym z głównych problemów systemu planowania przestrzennego było promowanie biernej polityki przestrzennej gmin. Nowe regulacje miałyby to zmienić. Podobnie - w analizowanym kontekście - ocenić należy wzmocnioną rolę miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (co postulowano już w projekcie Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju). Ustawodawca określałby precyzyjnie przypadki, w których sporządzenie planów jest obowiązkowe (w tym obszarów objętych ochroną w parkach narodowych i rezerwatach przyrody - co jest bardzo słuszne).
Zwłaszcza wśród przedsiębiorców kontrowersje może wzbudzać nowa rola planów miejscowych, które mogłyby ograniczać i zakazywać prowadzonej obecnie działalności handlowej i usługowej (czyli ingerować znacznie mocniej niż dotychczas w zastany porządek przestrzenny). Do tej pory możliwość taka była zawarta w niesprawdzonych w szerokim zakresie przepisach dotyczących miejscowych planów rewitalizacji. Teraz byłaby to znacznie większa skala. Z innej strony dopuszczono możliwość uchwalania planów miejscowych na wniosek inwestorów. Plany te byłyby uchwalane na podstawie umów urbanistycznych, w ramach których w zamian za dopuszczenie korzystnej dla inwestorów inwestycji zobowiązywaliby się oni do realizacji inwestycji uzupełniającej w zakresie systemu transportowego, infrastruktury technicznej, społecznej czy budynków i lokali mieszkalnych. Jest to znów rozwiązanie zaczerpnięte z ustawy o rewitalizacji, które należy mocno pochwalić - wprowadza bowiem do systemu gospodarki przestrzennej w znacznie szerszym niż dotychczas stopniu partycypację społeczną. Inwestorzy mogą współkształtować zagospodarowanie terenu, mając z tego tytułu nie tylko przywileje, lecz także dodatkowe społeczne obowiązki. Ustawodawca zadbał również o to, aby plany miejscowe były na bieżąco wykorzystywane, a w sytuacji gdy np. mimo upływu 5 lat od ich wejścia w życie na wszczęto postępowania w przedmiocie zgody inwestycyjnej dla inwestycji w nim przewidzianych - dopuszcza uchylenie planu miejscowego. To rozwiązanie nie jest chyba najlepsze, może prowadzić do problemów interpretacyjnych w gminach, a także do obchodzenia regulacji związanych z ochroną ładu przestrzennego.
W projekcie kodeksu usunięto instytucję decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to świetna wiadomość - do tej pory był to instrument planistyczny w największym stopniu dezintegrujący przestrzeń. Niemniej jednak przyjrzeć się należy regulacjom dopuszczającym inwestowanie na obszarach nieobjętych planami miejscowymi. Jest ono dopuszczalne na podstawie wskaźników i oznaczeń zawartych w studium (a więc rola studium również w tym zakresie w znaczącym stopniu wzrasta). Ponadto realizacja inwestycji polegającej na budowie nowego budynku służącego zasadniczej funkcji terenu musi spełniać kryteria przypominające te z obecnego art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (czyli przesłanki ustalenia warunków zabudowy). Zostało to jednak sprowadzone do etapu procesu inwestycyjnego, a nie planistycznego, i wydawanej zamiast dzisiejszego pozwolenia na budowę zgody inwestycyjnej. Kodeks wychodzi w ten sposób naprzeciw zgłaszanym jakże często postulatom ułatwienia życia inwestorom i zmniejszenia liczby decyzji administracyjnych w procesie inwestycyjnym. Zmiana ta jest również co do zasady pozytywna.
Bardzo dobrą informacją jest też wprowadzenie decyzji środowiskowo-lokalizacyjnej, która dla kluczowych inwestycji celu publicznego może poza ustaleniem środowiskowych uwarunkowań w sposób wiążący ustalać ich lokalizację. Brak pełnej możliwości zagwarantowania przez inwestora publicznego takiej lokalizacji był jednym z głównych problemów planowania przestrzennego. A skoro o tym mowa - dobrą informacją jest również wola połączenia regulacji dotyczących różnych inwestycji celu publicznego i zastąpienia chaotycznych specustaw.
Konkludując, wskazany projekt zawiera bardzo dużo zmian postulowanych i oczekiwanych od dawna. Zapewne nie wszystkie jego regulacje wzbudzają pełny entuzjazm, inne już teraz mogą tworzyć wątpliwości interpretacyjne. Zastrzec należy zbyt dużą wagę perspektywy inwestycyjnej, a zbyt małą tej związanej z ładem przestrzennym. Niemniej jednak z pełną odpowiedzialnością można zadeklarować, że projekt stanowi dobry materiał do dalszych dyskusji i analiz.
Tabela. Najważniejsze nowości dla samorządów
| Proponowana zmiana | Znaczenie |
| Rezygnacja z wydawania decyzji o warunkach zabudowy | Ma to zapobiec degradacji przestrzeni, zdaniem autorów projektu pracownicy gmin nie zostaną zwolnieni, dostaną za to nowe zadania - programowanie rozwoju przestrzennego gminy oraz uchwalanie planów miejscowych. |
| Prognoza przestrzennych potrzeb rozwojowych na nie dłużej niż 20 lat. | Ustalanie zapotrzebowania na nowe tereny w oparciu o dane demograficzne i gospodarcze |
| Powstanie rejestru urbanistyczno-budowlanego, który będzie umożliwiał zestawianie online danych w nim gromadzonych z innymi danymi przestrzennymi dotyczącymi nieruchomości (np. że teren leży na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią lub obowiązują dla niego inne ograniczenia) | Dzięki temu każdy zainteresowany na bieżąco będzie miał nieodpłatny dostęp do informacji.Będzie to też jeden z elementów wprowadzanego w projekcie kodeksu monitorowania zagospodarowania przestrzennego. |
| Sporządzanie niektórych dokumentów w procedurze uproszczonej (chodzi np. o zmiany planu miejscowego, miejscowych przepisów urbanistycznych, uproszczonego planu miejscowego, zmiany planu wykonania studium, wydania lokalnego aktu planowania przestrzennego przez wojewodę) | Ma to służyć uproszczeniu i ułatwieniu procedury planistycznej. |
| Łączne przeprowadzenie procedury sporządzenia planu miejscowego i oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko | Ma to pozwolić na znaczne skrócenie postępowania poprzedzającego uzyskanie zgody budowlane. |
| Eliminacja konieczności przedstawiania różnych wyrysów i wypisów | Organy administracji mają sprawdzać projekt budowlany wyłącznie w zakresie projektu urbanistyczno-architektonicznego. |
| Dokumenty planistyczne będą sporządzane w wersji elektronicznej | Rysunki aktów planowania przestrzennego będą sporządzane na podstawie planistycznych baz danych, prowadzonych zgodnie z dyrektywą INSPIRE. |
| Poszerzenie partycypacji społecznej w procedurze sporządzenia projektu studium i planu miejscowego | Efektem ma być zwiększenie poziomu akceptowalności aktów planistycznych. |
| Z jednej strony rezygnacja z pobierania przez gminę opłaty planistycznej, z drugiej zmniejszony zakres wypłat odszkodowań w związku z uchwaleniem planu miejscowego | Obawa przed wysokimi odszkodowaniami nie będzie hamowała tworzenia planów. |
| Zwiększenie obciążeń starostw związane z rozstrzyganiem o dopuszczalności realizacji inwestycji na obszarach, na których nie obowiązuje plan miejscowy | Umożliwienie inwestowania na terenach nieobjętych planem. Konsekwencją będzie także to, że przeprowadzający analizy urbanistyczne na zlecenie gmin czynności te będą wykonywać na zlecenie starostw. |
| Kategoryzacja inwestycji – przewidziano podział na 6 kategorii (pierwsza obejmuje bardzo proste działania, szósta najbardziej skomplikowane) | Ułatwienia w procesie inwestycyjnym dla mniej skomplikowanych inwestycji. |
| Mediacja planistyczna | Pozasądowe rozstrzyganie sporów między jednostkami samorządu terytorialnego, organami administracji rządowej oraz inwestorami inwestycji celu publicznego. |
| Kodyfikacja inwestycji celu publicznego, zwrot nieruchomości wywłaszczonych pod inwestycje celu publicznego | Obowiązek poinformowania uprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy nieruchomości o możliwości jej zwrotu. |
/>