Budownictwo społeczne. Gminy mają kontrolować czynsze w SIM

Rady nadzorcze z obligatoryjnym udziałem przedstawicieli samorządów będą zatwierdzać zmiany wysokości opłat. Ma to uspołecznić nadzór nad społecznymi inicjatywami mieszkaniowymi, ale nadal nie przewiduje się tam miejsca dla reprezentantów mieszkańców.

To część zmian zaproponowanych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w projekcie nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw. Głównym celem ma być rozwój społecznego i komunalnego budownictwa mieszkaniowego. Jeszcze w tym roku gminy będą mogły skorzystać z wyższego bezzwrotnego wsparcia w ramach programu budownictwa społecznego i komunalnego (BSK) – limit wydatków z budżetu państwa ma wzrosnąć z 1 do 5 mld zł.

Mieszkania komunalne wybudowane dzięki BSK gmina będzie mogła jednak sprzedać nie po 15 latach, ale dopiero po 25 i to po cenie rynkowej, bez bonifikaty. Nowością będzie umożliwienie skorzystania z tych pieniędzy również uczelniom na wybudowanie akademików. Więcej pieniędzy będzie również na preferencyjne kredyty udzielane inwestorom (TBS, SIM, spółdzielnie mieszkaniowe, spółki gminne) przez Bank Gospodarstwa Krajowego w programie społecznego budownictwa czynszowego (SBC) – tych mieszkań w ogóle nie będzie można sprzedać.

Rada zadba o czynsze

Resort rozwoju w uzasadnieniu do projektu nowelizacji zwraca uwagę, że dziś gminy, na terenie których działają społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM, dawniej TBS), są uprawnione do wprowadzenia swoich przedstawicieli do rady nadzorczej, ale nie zawsze korzystają z tej możliwości. Teraz mają być do tego zobligowane „w związku ze zgłaszanymi, szczególnie przez najemców SIM prywatnych, możliwymi nieprawidłowościami w działalności spółek”. MRiT zaleca rotacyjny nadzór w przypadku SIM działających na obszarze więcej niż trzech gmin, a statut lub umowa SIM ma określać łączną liczbę członków rady – ma to zapewnić sprawne działanie organu.

– Proszę wyobrazić sobie posiedzenie rady nadzorczej SIM, w której jest 30 osób i każdej z nich trzeba za to zapłacić. Chodzi o to, żeby nie była to przechowalnia dla przedstawicieli każdej gminy – zwraca uwagę Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Dodatkowo rada zyskuje bardzo ważną kompetencję – do zatwierdzania w drodze uchwały zmiany w zakresie wysokości stawki czynszu. Ministerstwo chce w ten sposób zapewnić społeczny charakter tego zasobu i zminimalizować ryzyko wpływu sytuacji gospodarczej na warunki najmu przeznaczonego dla osób o ograniczonych możliwościach finansowych. Część ekspertów uważa, że prawdziwym uspołecznieniem nadzoru byłoby jednak dopuszczenie do rady przedstawicieli mieszkańców.

– Jeśli partycypacja wynosi co najmniej 20 proc. wartości mieszkania, to dlaczego wnoszący ją lokatorzy nie mają swoich przedstawicieli w radach nadzorczych? W Europie Zachodniej rady mieszkańców mają o wiele większy wpływ np. na wysokość czynszów. W Skandynawii jest wręcz tak, że gmina idzie do organizacji zrzeszającej lokatorów i odbywają się negocjacje – podkreśla Hanna Milewska-Wilk.

Innego zdania jest Tomasz Delowski, wiceprezes Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego, który uważa, że wprowadzenie przedstawicieli gmin to słuszny krok, bo to one odpowiadają za politykę mieszkaniową, ale włączenie lokatorów powodowałoby konflikt interesów.

– TBS ma budować jak najwięcej nowych mieszkań, natomiast lokatorzy są zainteresowani przejęciem ich na własność albo ograniczeniem inwestycji, by zmniejszyć czynsze. Jeżeli lokator chce być w radzie, to do tego mamy spółdzielnie mieszkaniowe – wskazuje przedstawiciel TBS.

Nowelizacja zakaże jednak wyodrębniania na własność lokali wybudowanych w ramach programu SBC. To powrót do koncepcji sprzed lat, kiedy TBS miały budować wyłącznie mieszkania bez możliwości ich prywatyzacji. Zakaz obejmie wszystkich beneficjentów SBC, w tym spółki gminne i spółdzielnie mieszkaniowe.

– To rewolucyjna zmiana i powrót do spółdzielni lokatorskich. W tej chwili spółdzielczość mieszkaniowa jest absolutnie nastawiona na własność. Nawet jeśli spółdzielnie budują budynki z mieszkaniami lokatorskimi, to w dowolnym momencie można złożyć wniosek o wyodrębnienie własności lokalu – komentuje Hanna Milewska-Wilk. – Jeżeli kogoś stać na kupno, powinien korzystać z preferencyjnych kredytów. Wyprzedaż mieszkań spowoduje zniszczenie systemu najmu społecznego i tak naprawdę nigdy nie zbudujemy dostępności mieszkań, tylko zadowolimy część obecnych najemców – dodaje Tomasz Delowski.

Więcej akademików

W przypadku bezzwrotnego wsparcia budowy mieszkań komunalnych z Funduszu Dopłat w ramach BSK sprzedaż będzie możliwa nie po 15 latach, ale po 25 i to bez bonifikaty dla dotychczasowego najemcy. Dodatkowo pieniądze ze sprzedaży mają trafiać na wyodrębniony rachunek i być przeznaczone na tworzenie nowego lub modernizację istniejącego zasobu gminy. Projektodawcy argumentują, że racjonalna polityka mieszkaniowa to taka, w której „wpływy ze sprzedaży mieszkań komunalnych są równoważne z kosztami pozyskania nowych lokali”.

– To bardzo wysokie zabezpieczenie, ponieważ po cenie rynkowej może nie znaleźć się chętny do zakupu i mieszkanie trzeba będzie nadal wynajmować – ocenia Hanna Milewska-Wilk.

Resort chce też zachęcić uczelnie do budowania akademików dla studentów, umożliwiając pozyskanie dofinansowania w ramach BSK. Tu problemem może jednak okazać się specjalny algorytm wyznaczający maksymalną miesięczną opłatę za korzystanie z akademika.

– W tej chwili maksymalna opłata za 15-metrowy pokój to byłoby 750 zł – mówi Hanna Milewska-Wilk na przykładzie stolicy i dodaje, że problemem mogą być opłaty za media – zużytą wodę, wywóz śmieci czy ogrzanie budynku, o których nie ma mowy w projekcie.

Ciepłownie nadal preferowane

Nowelizacja rezygnuje z wymogu zapewnienia 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie budowane na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej. Decyzję w tej sprawie będzie podejmowała gmina w lokalnych standardach urbanistycznych. W przepisie pozostaje druga część, która mówi o możliwości zobowiązania inwestora do podłączenia budynku do sieci ciepłowniczej.

– Miasta mają świadomość, że istnieją ekologiczne możliwości zapewnienia ciepła spoza sieci, jednocześnie ciepłownie sieciowe często są nadal zasilane węglem, co powoduje, że budynkowi trudno osiągnąć wymagane krajowymi i europejskimi przepisami normy efektywności energetycznej. Jesteśmy w tej sprawie otwarci na dialog, żeby określać dla inwestycji możliwie zrównoważone parametry efektywności energetycznej – komentuje Michał Leszczyński, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

W ocenie ekspertów pozostawienie tego przepisu to ukłon w stronę gmin, bo chociaż promowane są instalacje OZE, to część samorządów nie zdążyła jeszcze spłacić inwestycji w ciepłownie. – Jeszcze dwa–trzy lata temu zmuszano gminy do ich modernizowania – często to była modernizacja gazowa, z której się wycofujemy – i brano na to kredyty nawet na 15 lat – zwraca uwagę Hanna Milewska-Wilk.©℗