Już 31 sierpnia wejdą w życie przepisy, które wprost zakażą im nabywania lub wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu JST, w której pełnią swoje funkcje. Ustawodawca nie wspomniał jednak o lokalach użytkowych ani nie uregulował kwestii już podpisanych umów
31 lipca 2023 r. w Dzienniku Ustaw ukazała się ustawa z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463). Nowela ta dodaje istotne przepisy w ustawie z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 40), a zasadniczo chodzi o wprowadzenie nowej jednostki redakcyjnej, tj. art. 24fa. W ust. 1 tego artykułu postanowiono m.in., że wójtowie, zastępcy wójtów, radni, małżonkowie wójtów, zastępców wójtów, radnych, a także osoby pozostające we wspólnym pożyciu z wójtami, zastępcami wójtów, radnymi nie mogą:
1) zawierać umów najmu lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób gminy, w której wójt lub zastępca wójta pełni funkcję lub radny uzyskał mandat, ani umów najmu lokali mieszkalnych utworzonych w wyniku realizacji przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego przez społeczną inicjatywę mieszkaniową, o której mowa w art. 23 ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2023 r. poz. 790, 1114 i 1463), w której gmina dysponuje ponad 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu;
2) nabywać własności lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób gminy, w której wójt lub zastępca wójta pełni funkcję lub radny uzyskał mandat, ani własności lokali mieszkalnych utworzonych w wyniku realizacji przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego przez społeczną inicjatywę mieszkaniową będącą samorządową osobą prawną.
W kolejnych dwóch przepisach (ust. 2 i 3) ujęto stany faktyczno-prawne wyłączające stosowanie ograniczeń z ww. ust. 1 pkt 1. Przepisy wchodzą w życie 31 sierpnia br.
Co wymaga podkreślenia, te nowe regulacje stanowią uzupełnienie dotychczasowych antykorupcyjnych rozwiązań legislacyjnych określonych w ustawie o samorządzie gminnym. W orzecznictwie sądowym, wypracowanym na kanwie m.in. art. 24f ww. ustawy, w którym postanowiono, że „radni nie mogą prowadzić działalności gospodarczej na własny rachunek lub wspólnie z innymi osobami z wykorzystaniem mienia komunalnego gminy, w której radny uzyskał mandat, a także zarządzać taką działalnością lub być przedstawicielem czy pełnomocnikiem w prowadzeniu takiej działalności”, akcentuje się bowiem, że zasadniczym celem rozwiązań antykorupcyjnych zawartych w ustawach samorządowych jest wyeliminowanie sytuacji, gdy radny, poprzez wykorzystywanie funkcji radnego, uzyskiwałby nieuprawnione korzyści dla siebie lub bliskich (por. np. wyrok NSA z 14 marca 2023 r., sygn. akt III OSK 7487/21; wyrok NSA z 2 lutego 2023 r., sygn. akt III OSK 1383/22).
Dla kogo nie będzie gminnych lokali?
Co prawda, wspomniane orzeczenia sądowe dotyczą radnych, ale ich założenia (dotyczące przeciwdziałania korupcji) pozostaną aktualne także w kontekście ww. nowych obostrzeń w sferze uzyskiwania prawa własności lokali mieszkalnych czy prawa najmu także przez: wójtów, ich zastępców, małżonków wójtów i zastępców wójtów, a nawet osoby pozostające we wspólnym pożyciu z wójtami, ich zastępcami czy z radnymi.
Na tle nowych przepisów mogą jednak pojawić się różne wątpliwości odnośnie do ich praktycznego stosowania. Przede wszystkim zwraca uwagę to, że ograniczenie dotyczy tylko lokali o przeznaczeniu mieszkaniowym, a więc nie rozszerzono ograniczenia na prawa własności i najmu w stosunku do lokali o innym przeznaczeniu, np. użytkowym, którymi to lokalami dysponuje prawie każdy samorząd. Ponadto ograniczenia nie odnoszą się do innego rodzaju stosunków cywilnoprawnych, a które mogą być realizowane przez JST, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.). Dla przypomnienia: w podanym przepisie jest mowa także o umowach – zamiany, dzierżawy, użyczenia.
Co z tym, którzy są już najemcami
Problematyczne może być także stosowanie nowych przepisów w odniesieniu do tych osób (zaliczanych do kręgu wyszczególnionego w ramach art. 24fa ww. ustawy o samorządzie gminnym), które stały się stronami umów najmu lokali mieszkalnych przed wejściem w życie nowelizacji wspomnianej ustawy. Rozwiązania tej sytuacji można poszukiwać w najnowszym orzecznictwie sądowym. W wyroku NSA z 7 czerwca 2023 r. (sygn. akt III OSK 2358/21 NSA) stwierdzono m.in., że: „Obecnie nie ma już wątpliwości, że brak przepisów przejściowych oznacza lukę w zakresie rozstrzygnięcia problemów intertemporalnych i z żadnego z przepisów obowiązującej Konstytucji RP nie da się wyprowadzić «domniemania» bezpośredniego działania prawa nowego. Trzeba więc kwestie intertemporalne rozstrzygać wyraźnymi przepisami przejściowymi (tak: Grzegorz Wierczyński, «Komentarz do rozporządzenia w sprawie Zasad techniki prawodawczej», [w:] «Redagowanie i ogłaszanie aktów normatywnych. Komentarz», wyd. II, WK 2016, LEX/el. 2019)”. Nowe rozwiązanie działa zatem na przyszłość i nie ma mocy wstecznej, chyba że wynika to wyraźnie z brzmienia przepisów przejściowych. Z istotnych elementów państwa prawa wynika też, że odstępstwo od tej zasady może mieć miejsce z bardzo ważnych powodów i musi wynikać z samej treści nowych przepisów. Ponadto, jak zauważył Sąd Najwyższy w uchwale z 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 75/13: „Na rzecz stosowania tej zasady przemawia logiczny związek pomiędzy czasem obowiązywania nowej ustawy a czasowym zasięgiem jej stosowania, poszanowanie praw nabytych oraz stworzenie w społeczeństwie zaufania do obowiązującego ustawodawstwa. Z zasady tej wynika również założenie, że w razie wątpliwości uznać należy, iż nowy przepis prawny nie ma mocy wstecznej”. Zatem, kierując się ww. założeniami, należy przyjąć, że nowe ograniczenia nie mogą mieć zastosowania do umów najmu będących w toku w dniu wejście nowelizacji.
Już w tej kadencji
Kolejna wątpliwość może być związana ze stosowaniem nowych ograniczeń wobec radnych aktualnej kadencji. W tym kontekście opisane wyżej założenie (potwierdzone orzecznictwem) odnośnie do braku możliwości stosowania nowych przepisów (do stanów faktycznych sprzed nowelizacji) nie będzie mogło być stosowane. W konsekwencji radni aktualnej kadencji także są objęci ww. obostrzeniami. Wymaga bowiem podkreślenia, że objęcia mandatu radnego na kilka lat wstecz w stosunku do wprowadzanych zmian legislacyjnych nie można łączyć ani z naruszeniem praw nabytych (radnych), ani koncepcją działania nowych przepisów z mocą wsteczną. Tak więc radni samorządowi – zarówno aktualnej, jak i przyszłej kadencji – powinni bezwzględnie stosować się do ww. nowych rozwiązań. ©℗
